图为：中国房地产住宅协会常务副会长 端
主持人：
谢谢赵会长！接下来请上的是中国房地产住宅协会常务副会长 端先生。他为大家带来论证的主题是2008房地产政策解读及前景分析：保障性住房供应对商品住宅价格的影响。
端：
各位嘉宾、各位同行，非常高兴到沈阳来参加这个论坛。借此机会我也向沈阳的各位同行问好！
、保障性住房将成为2008年住宅供应的亮点。
大家知道，2007年8月7日，国务院颁发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。它的核心内容就是再一次明确了城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的首要途径。另外国发【200724号】文件把保障性住房提到了前所未有的高度，具有十分重大的意义。我觉得这个文件使我们的住房制度改革，或者说我们解决住房问题的思路，从重市场轻保障向市场、保障并重的回归，是从重买房轻租赁向买租并举的回归。这是我们住房历史上的新的里程碑。
我国从住房改革已经走过了29个年头，其中98年是一个里程碑，就是取消了分房。那么去年这个文件又是一个新的里程碑，就是把保障性住房提到了前所未有的高度。保障房它的意义在于，解决人车混流，做到各行其道。
我们过去由于住房保障制度不完善，原来是属于社会保障方面的问题也要由市场来解决，这就好比是我们城市交通，本来应该是人走人行道、车走车行道，现在人和车都挤到一条道上，都通过市场来解决，必然造成交通混乱。一方面中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，另一方面人车混流形成造成了房价上涨。通过住房制度改革，特别是这几年来连续对房地产进行调控，它调控的目的是我们在住房供应制度上面要以市场为导向，使住房供应结构与住房消费结构相对应。我们市场上生产的商品房70、80%是高档房，所以这是严重的不对应。因此，目前结构性的供大于求主要是高端住宅，和结构性的供小于求主要是低端住宅。这两个现象同时存在。我们通过进一步的深化房改，将来我们的住房分配制度要建立三个两条腿走路的机制。
、市场性分配和社会保障性分配两条腿走路。
第二、买房租房两条腿走路。
第三、新房市场旧房市场两条腿走路。
而其中完善中低收入家庭住房的保障又是重中之重。目前前面各城市都公布了今年住房计划、住房保障和住房供应结构调整。
大部分城市保障住房面积在新建住房面积都占10%，其中武汉、昆明比重比较大，北京计划新建保障住房也占住房面积的40%以上。因此，保障性住房已经成为2008年住宅供应的一个亮点。
下面分析一下保障性住房对房价的影响。房地产调控包括两大任务一个是通过供需调解以稳定房价。主要是调整供应结构增加保障住房和普通住宅的供应量。从需求方面主要是三句话，重点满足当地居民的自住需求，抑制投机和投资性购房需求，严格控制拆迁等被动型购房需求。通过三个方面来控制好需求。
第二大任务就是完善住房保障体系，加快解决中低收入家庭的住房问题。所谓住房保障主要是经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金这三个部分构成的。
最近一些城市出现的限价房也有希望加入到保障的行业，当然现在还在试点还在试验。
刚才介绍了我们去年的房地产业发展形势，开发量增长还是非常快的，房地产开发投资比上年增长了30.2%，其中住宅开发投资18000多亿，比上年增长23.1%。在商品住宅中90平方米以下住房占商品房投资16.6%。去年还是刚刚落实90、70指标，因此90平方米只占了16.6%。经济适用房占了13.3%，但是增长比例比较大，同比增长19.7%。过去长期以来有些同志担心说经济适用房会冲击我们商品房，但实际它只占了13.3%这样一个很小的比例。
2007年商品住宅销售面积6亿9103万平方米，同比增长24.7%，其中现房占不到1/3，同比增长5%，期房占2/3还多，同比增长36%，还是期房卖得多。再看价格，根据国家发改委公布2007年12月70个大中城市新建商品住房价格同比上涨11.4%，涨幅比11月份降低了0.6个百分点，环比上涨0.3%，涨幅比11月降低了0.7个百分点。
大家看，我有意识的把降低两个字用绿颜色标出来上涨用红色。二手房同比上涨11.4%，涨幅比11月高2.1个百分点，环比是持平。到了一月份，新建住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比去年12月份又高出0.8个百分点，环比上涨0.3%，涨幅与上个月持平，其中90平方米及以下的新建住房环比上涨了0.2%，二手房同比上涨11.9%，涨幅比上个月高0.5个百分点，环比上涨0.1%，涨幅比上个月高0.1个百分点，那么一月份还是红颜色多。到了二月份绿颜色多了，新建住房同比上涨11.8%，涨幅比一月份低0.4个百分点，环比上涨0.2%，涨幅比一月份低0.1个百分点，90平方米及其以下的新建住房和上个月持平，经济适用房同比上涨4.8%，二手住房销售价格同比上涨11.5%，涨幅比11月份低0.4恩个百分点。
当前一部分城市的房地产市场发生了波动，包括成交量减少和房价下调这两个方面。70个大中城市中，有14个城市，房价的环比下降。其中有热点的一线城市房价环比下降，而一些楼盘打折促销对价格做出调整。波动在一年的房地产走势也不一样。另外还有个中期波动，也就是我们所谓的周期性波动。根据我对周期性波动学习研究的结果，我们中国房地产市场周期性波动大概是5年一次，上一个周期的波动高峰是98年，那么经过5年到2003年，那么再经过5年2008年，那么今年差不多应该是房地产周期波动的一个分界点。当然这个波动主要是衡量指标，是商品房销售额。
那么为什么二月份我们房地产市场发生一些波动？原因有几个方面：
、从商品房供求关系来考察。调控政策使高档房投资投机性出现了抑制，出现了结构性的供大于求，不少城市高档房需求量下降。而保障性住房陆续的上市使普通住宅商品需求开始分流，但由于这一类住房上市量还不大，不是房价波动的主要原因。
第二、从货币供求关系来考察。
经济及金融环境发生变化，比如实行从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长。另外，股市、人民币走势不明朗，因此投资型的买家也开始关注房地产市场的风险。
第三、从购买力层面考察。
本地购买力是房价相对稳定的因素，本地购买力决定了本地中长期楼市的走向，而游资炒作是房价不稳定因素，炒作刺激了房价的上涨，影响了房期的短期走向。当炒作达到一定程度，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。比如深圳就是这样，原来游资炒作把深圳的房价抬得很高，市场一片兴旺，现在它发生波动了，因为游资走了。这个解释一下，所谓过渡投机和本地需求不足的问题，这个问题要引起我们注意。所谓过渡投机和本地需求不足，它的市场表现是价格和空置房同时上升，价格也在涨、空置房也在涨，另外二手房交易超常的增长活跃，一手房交易萎缩，这是过渡投机和本地需求不足的表现。一些城市房价几年大幅度增长，自住需求者支付能力不足，另外投资者也感到无望，因此就退出市场，这样不同程度的出现了过渡投机和本地需求不足的现象。过渡投机和本地需求不足的后果首先是二手房价格下跌，这样就使新房价格也遭殃，导致新房价格下跌。那么本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动，因此保护本地需求抑制游资和炒作是市场调控的主要的和经常的任务。
第四、从政策层面来考察。
政策对房价调控一个是直接调控，这个方式比较容易操作，见效也比较快，比如对保障性住房、经济适用房、廉租房等等。第二个是间接调控，要多方面的政策协调，比较难操作，而且有滞后效应，那么它多用于市场型房价的调整。
自从去年11月份以来，这几年来的调控效果逐步的显现。商品房供应结构开始发生变化。另外，随着住房保障制度的建立，中低收入者需求开始分流，投资和投机性需求得到了抑制，一些城市房价上涨幅度开始下降。所以现在叫下降还是叫上涨幅度减缓，这个词还要推敲。
第五、从市场预期层面考察。
当前大家观望情绪严重，所以有时影响了成交量。
这是从宏观调控的效果来看。也有的市场分析人士认为，按照往年市场行情来看，二月份市场一般都比较低迷，因此我们今年房地产市场怎么样，要密切关注未来几个月的发展态势。
保障性住房对房价的影响：
、使房价总体水平拉低了。实际上没有什么太意义。
第二、对普通商品房而言，由于低收入群体的分流，价格会受到影响。但是影响程度有多大，仍要看供应中上收入、中等收入的普通商品住宅。
第三、对周边项目的价格会产生一些影响，特别是对地段相近，比如说郊区房价比较低的一些房子，会产生一些抑制作用。
第四、对高档住宅价格而言，影响应该不是很大。因为没有分流这方面的需求。但是也要充分重视高档房供求关系的变化。
第五、短时期内不会对二手房市场造成影响，其影响可能会在四、五年以后显露。
刚才讲了我们房地产形势。今年仍然是供小于求这样的态势。一个是总需求的总体增长，这个因素很多了，就不说了，一个是供求有限，不可能放量供应。第三、在总体上供小于求的态势下，要防止结构性供大于求的现象。比如高档房可能是供大于求。第四、密切关注宏观经济大背景，关注不同时期经济增政策的变化对楼市的影响。通货膨胀的压力会促使更严厉的货币政策出台，资金密集型的房地产行业将首当其冲成为调控重点。谢谢大家！
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