2008中国房地产走势沈阳发展论坛
——暨沈阳市房地产开发协会年会
会议现场
图为：SOHO中国有限公司董事会主席 潘石屹
主持人：
春日的笑脸已经温暖了我们大家非常熟悉的这块土地——沈阳，七千年历史孕育了古都的传说，在这块"一朝发祥地，两代帝王都"的土地上；在这块"东方鲁尔"的新中国重工业之都的土地上，在这块即将迎接奥林匹克运动会分会场的土地上，同时也是在这块拥有着七百二十万热情人民的土地上，我们骄傲着，并且自豪着。同时也迎来了来自各地我们所有亲爱的朋友们能够云集在这里。首先欢迎大家的到来！
曾几何时，沈阳这座城市经历了荣耀和悲伤，曾几何时，它也曾经痛苦和无奈过，但展眼望去，我们看到的是这座城市百折不挠的奋斗精神和无私的奉献精神！翻开新中国的历史，没有一个城市比得上沈阳在为新中国经济建设中做出如此之多的奉献！
80年代，我们看到了沿海城市发生翻天覆地的变化；90年代，我们看到了特区、内地中心城市的蓬勃发展；二十一世纪，我们自强的崛起，在祖国的东北，上演了现代社会城市大变革的新篇章。在这里，请允许我代表热情豪迈的沈阳精神，向来自各地的朋友们说一声，欢迎您来到沈阳！
2008年3月28日，"城市·观点论坛沈阳行、 2008中国房地产走势沈阳发展论坛暨沈阳市房地产开发协会年会"即将在这里盛大揭幕。首先请允许我介绍今天的到场领导和嘉宾，首先是此次盛会主办单位的领导：
辽宁日报传媒集团副社长、辽沈晚报社社长徐少达先生；
辽沈晚报社副社长 刘冰先生；
辽沈晚报社常务副总编辑 徐晓民先生。
观点地产机构、博鳌房地产论坛、城市·观点论坛秘书长陈诗涛女士。
沈阳市房地产开发协会会长、中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱先生。
我们还荣幸的邀请到了：
中国房地产住宅研究会常务副会长 端先生；
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授；
SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生；
加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表高志先生；
五合国际建筑设计集团总顾问刘力先生。
同时沈阳市规划和国土资源局、市建委、市房产局、沈阳市房地产研究所，铁西新区、于洪新城、长白新城、浑南新城、沈北新区的领导也参加了此次会议。欢迎你们的到来。
在此我特别要感谢今天到场的几百家沈阳房地产开发企业的朋友们，你们好！
下面我宣布，由辽沈晚报社、观点地产机构、沈阳市房地产开发协会共同主办的"城市·观点论坛沈阳行、2008中国房地产走势沈阳发展论坛暨沈阳市房地产开发协会年会"现在开始！
应该说我们刚刚步入了2008年，2008年对我们来说意味着什么呢？2008年，我觉得是思变之年，2008是创新之年，那么对于城市而言，我们无不期待她越来越好，能够越来越美。对于房地产行业而言我们更期望它能够蒸蒸日上。
谈到变革与创新，我们不能不提到在中国北方，载誉"东北都市报"荣耀的《辽沈晚报》，它以"责任媒体，服务民生"的宗旨，并且荣获"2007年度中国十大创新报业"，而作为今日盛会的主办单位，辽沈晚报再一次走到了时代的前沿，下面就让我们用热烈的掌声请出辽宁日报传媒集团副社长，辽沈晚报社社长徐少达先生，为此次盛会致词。
徐少达：
尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！
首先，请允许我代表辽宁日报传媒集团和辽沈晚报，对专程前来出席本次论坛的国内专家学者、各地的房地产界的朋友们，表示热烈的欢迎，并致以诚挚的谢意！
2008年注定是一个不平凡的一年，两会已经胜利闭幕，北京奥运即将召开，预示着我们的国家已经走上了高速前行的光辉之路，预示着我们的民族踏上了伟大的复兴之路。同时，2008注定是面临挑战的一年，大到国际形势、国家经济建设，小到每座城市、每位公民，都在这急流奔腾的年代里，我们同呼吸、共命运。
我们今天发起的这个2008中国房地产走势沈阳发展论坛无疑是眼下的热点话题。近年来，老工业基地沈阳的城市建设取得了令人瞩目的成就，房地产业更是以奔腾之势不断发展，我们欣喜的看到，这个城市在实现质的飞跃，建筑在变得更加多元，人们的家园在变得更加美好，作为城市建设的中坚力量，房地产行业功不可没，今天我们有幸在此相遇，邀请了的协会领导、建筑专家和房地产开发企业的领军人物，就是要高瞻远瞩、开阔思路，从房地产这一关系国计民生的行业入手，全面深入的探讨和分析目前形势，辽沈晚报希望通过对市场的分析，为沈阳乃至东北区域经济、城市进程，以及房地产行业的良性发展提供一种理性与多元的思索，通过对中国城市发展进程共同寻找城市与地产的动力与发展的创新思路，希望今天现场的嘉宾在此次高峰对话中能够畅所欲言，真正的实现观点碰撞、引领地产方向，思维交锋、指点楼市江山，共同探讨2008房地产走势以及沈阳地产发展战略，提炼、发展、倡导先进的地产文化，引领地产的发展潮流。
这次峰会，我们广发英雄帖，力邀业内著名的专家，邀请了沈阳楼市活力的200家地产企业，携手30多家主流媒体，希望与在座各位共同引发一场2008年地产行业最强劲的话语锋会。
利用这个机会我介绍一下辽沈晚报。它是辽宁日报传媒集团于1993年在沈阳创办的一份晚报都市类报纸，经过15年的发展，辽沈晚报在辽宁日报集团党委的领导下，从小到大、从弱到强，目前已经成为我们东北地区发行量、广告收入、社会影响力非常强的城市主流媒体。目前辽沈晚报已经成为一个跨地区、多媒体、全天后的一个都市传媒集群。目前辽沈晚报除了它的主报也就是它的通用版以外，还刊发了辽沈晚报鞍山版，从5月1日还要开辟我们辽沈晚报鞍山版，同时拥有辽沈北国报、辽宁手机报、辽宁晚报多媒体报、网上报纸，应该说目前在我们东北地区已经是一个非常有实力、影响力的这样一个传媒机构。
作为辽沈晚报，我们始终在把握主旋律，和谐促发展，2008沈阳房地产走势发展论坛今日会盟，作为辽沈晚报我们更要秉承责任媒体、服务民生的办报责任，向市场传递最前沿的地产声音，在此我预祝2008中国房地产走势沈阳房地产论坛举办成功。再次感谢大家的光临。谢谢各位！
主持人：
谢谢社长精彩的发言！从他的致词当中我们不难听出一位资深媒体人对沈阳这块土地的热爱。接下来我们同样有请下一位致词嘉宾，她是我们中国房地产论坛的一位领军人物，而且从她今天身的颜色上我们也能够得出这样一个结论，也是一朵房地产界的奇葩，在她的带领下高举传播中国经济房地产思想，打造中国房地产平台交流地产机构，为我们带来了更多的精彩，下面有请观点地产机构博鳌房地产论坛城市观点论坛陈诗涛女士。
陈诗涛：
尊敬的各位领导、各位来宾，下午好！
城市观点论坛一直以关注城市发展为基本点，历经了中国的珠三角、长三角、大西南、环渤海地区及今天我们所到的东北经济圈，本次沈阳行是我们全中国第14站，更是城市观点论坛2008城市中国行的站，对于2008奥运之年，我相信这是一个全新的起步，所以我代表观点地产机构及我们所有的协作相关机构共同来对我们的来宾表示感谢和欢迎！
沈阳应该说是见证了新中国工业化进程的一个城市，也是中国城市转型的一个标本，传统的重工业城向金融业、服务业、物流运输也为一体的区域中心城市转型。而城市的更新与房地产业更是分不开。近几年沈阳的发展是很快，今天我们的张会长用两个对沈阳再参观了一下，觉得现在的沈阳非常的漂亮。另外我们的中海地产走进沈阳，其实沈阳基本上是全中国的知名的开发商和港澳台和境外的企业都已经进入或者正在进入的一个区域，比如万科、中海、碧桂园，所以说，沈阳我相信在接下来的中国房地产行业中的发展是非常重要的。昨天从南方来，南方的天气比较冷，前天在深圳的时候深圳的房地产商告诉我现在的房地产气侯也不太好，其实京广、深现在的情况无论是拐点还是房价的回归都不准确，就像潘总前几天说过房地产将要面对大的变局。
从信贷上已经严重影响了开发商的资金链条，同时也制约了需求，作为资金密集型产业，房地产产业在严峻的金融形势面前可能会越来越感觉到困难，作为一个服务于房地产行业的综合媒体平台，观点地产机构这八年以来一直在关注我们本身的业态，我们的生存和我们的发展。譬如我们主办八年的博鳌房产论坛，每年有六、七百位国内外的开发机构聚会到一起，我们旗下的观点地产杂志和观点地产网目前长期成为了全中国和境外行业的一个聚合资讯与思想的平台。面对当前的房地产形势，我们自己也觉得很紧迫，责任也很重大，因为我们相信无论现在宏观的格局怎么调，我们房地产行业的政策怎么改变，我们都需要一个思想，也需要交流，也就是今天我们所有开发企业和媒体朋友到这里来的一个目的。
所以接下来的时间还是交给我们的演讲嘉宾和对话嘉宾，我相信大家在一起畅所欲言共同为当前房地产的困局及东北和沈阳的房地产市场把把脉。谢谢大家！
主持人：
接下来我们有请下一位致词嘉宾，有请沈阳市建委副局级巡视员，李国华先生上台。有请！
李国华：
尊敬的 端先生、潘石屹先生，尊敬的各位学者、专家和新闻媒体的朋友们、各位企业家，大家下午好！
作为沈阳市房地产开发协会的主管单位，首先我代表沈阳市城乡建设委员会和沈阳市房地产开发管理办公室，向我们这次大会表示祝贺，祝这次大会圆满成功！
今年是改革开放30年，房地产全面走向市场化10周年，也是我们国家实施东北振兴战略5周年，30年来，改革开放使我们国家走上了经济高速发展的轨道，我们的国际地位不断提高，国力日益增强，老百姓安居乐业中华民族的伟大复兴指日可待。
10年的房地产市场改革彻底打破了僵化的住房分配制度，老百姓的居住水平得到了迅速的提高，房地产业更是成为支撑国民经济发展的重要支柱产业。5年的东北振兴使作为东北老工业基地中心城市的沈阳发生了翻天覆地的变化，我们在东北振兴、沈阳先行的感召下团结一心、埋头苦干，如今我们的城市更加漂亮了、我们的环境更好美了，社会更加和谐了，我想在座的各位也一定深有感触，今天随着改革的不断深入，百姓生活水平的不断提高，房地产行业行业进入了快速发展期，特别是沈阳连续几年经济保持高速发展，随着一宫两陵申遗成功，城市地铁的开工建设、奥运分赛场的落地沈阳，沈阳的城市地位在不断的提升。投资洼地的效应得到了迅速的显现。众多知名的房地产开发企业陆续的进入沈阳。沈阳的房地产市场迎来了黄金发展期。市政府和省政府的领导今天就亲自赴新马泰去招商引资，我想随着我们上上下下的共同努力，我们沈阳市的房地产会越来越好，外来的企业必然会带来很多新的理念、新的思维和新的方法，我希望我们本地企业和我们外地企业要增加交流，互相取长补短、互相发展进步，在这方面行业协会、媒体和各机构要多发挥作用，为企业间的交流搭建平台。
沈阳房地产市场的健康发展离不开政府、企业、媒体的共同努力，我希望政府部门要进一步的提高服务意识和服务水平，为企业创造良好的发展环境。企业要不断提高管理水平，诚信意识和社会责任感，生产出更多符合百姓要求的产品。我们的媒体要通过客观真实的报道创造良好的舆论氛围，引导百姓理性消费。在此，我也希望参加这次会议的嘉宾，多为我们沈阳的发展出谋划策，也多为我们沈阳市的城市建设多出主意，我们也欢迎外地的客商能够到沈阳来投资建设。
最后，我预祝这次大会能够获得圆满成功。谢谢大家！
图为：沈阳市房地产开发协会会长 中房集团置业有限公司董事长 赵昱
主持人：
谢谢几位嘉宾精彩致词！接下来要请上来一位我们沈阳房地产界大家都非常熟悉的一位老朋友，他经常给我们带来新的声音和动态。在2008年两会过后，在经历了数年的上涨周期过后，我们将会面临着一场怎样的调整？沈阳又将面临怎样的机遇与挑战？而在过去的岁月里面，沈阳的房地产发展又有哪些经验值得我们总结和借鉴呢？有请出沈阳市房地产开发协会会长、中房集团置业有限公司董事长赵昱先生。他的论证主题是宏观经济形势和房地产发展态势分析。有请！
赵昱：
先借这个机会向到会的各位领导、各位来宾、企业家、经济家，以及我们在座的同仁和新闻媒体、各位朋友们表示热烈的欢迎！
这次中房协主办的报告会，与会的专家和领导共有8位发言，这里面有我们住房和城乡建设部的副部长齐继副部长，中国产业协会会长，还有国务院发展研究中心宏观经济部部长于斌，建设部政策研究主任，中国证监会发行监管处处长，建设部住宅产业部中心等等。
他们的发言应该说总体上判断了我国08年经济发展的态势和08年地产市场的走势，对我们地产界未来的发展提供了依据和保障。借此机会，我简要的给大家作以介绍。
部分：我国宏观经济形势。
一个从不确定因素谈，一个是从有利因素谈起。先谈不确定因素。08年不确定因素大致有五个方面：
、美国次贷向纵深发展，对全球和我国经济产生了影响。首先是美国房地产价格迅速下降，美国现在的房价是从商品经济三十年代美国大萧条时期以来，应该说这次是的降幅，而且这种降幅还在进一步加剧，这种影响已经从房地产领域、金融领域向其他领域扩大，有可能导致美国经济的深度衰退。那么美国次贷对美国经济的影响已经开始波及到我们国家，今年一月份我们对美的出口是增长1.5%，二月份是0.4%，这导致我国二月份外贸出口增长率仅为6.5%，而去年同期是30%。外贸出口如果像今年一二月份出现大幅度滑坡的话，必然对我国08年经济增长产生影响。美国政府虽然否认次贷导致美国经济的深度衰退，但已经承认次贷导致美国经济增长的速度在下滑。虽然美国也采取了一系列的措施，一些扶持政策，包括减税等等，但是现在看，还很难下结论。美国经济对我国经济增长的影响究竟有多大，我们还将拭目以待。这是个影响因素。
第二、国际市场价格波动对我国物价产生的影响，以及带来经济增长的影响。
大家都知道，一是以石油为主的能源价格大幅攀升。03年的时候每桶石油是23美元，现在已经突破了100美元。二是以铁矿石为首的矿产资源价格的大幅上升。比如说铁矿石已经上涨接近70%，甚至超过70%。铁矿石价格的上涨也必然导致相关产业成本的提升，像我们的房地产业就是如此。三是以粮食为主的农副产品价格上升。这些价格波动的大小也将对我国的经济产生影响。
第三、南方冰雪灾害的损失对我国国民经济增长带来一定影响，据测算这次灾害直接经济损失对我国经济增长应该说有0.9个百分点的影响。但是，同时也拉动经济增长0.3个百分点，相抵消大概有0.6个百分点左右的影响。大家也都知道这次冰雪灾害，南方，特别是主要一些省份是我国目前主要农副产品的生产基地，这次灾害也必然加重农副产品的供应紧张。
第四、股市和楼市价格的波动对我国经济的影响。股票到六千点已经开始大幅振荡，带来了负的财富效应，进而影响我们老百姓的消费。房价价格如果上升转为下降对经济也必然产生影响。房地产市场对整个国民经济来讲是一个关联度极高的行业，如果房价下降，老百姓开始观望，对中国经济的影响将会带来很大的影响。
第五、农业市场稳定问题。
08年农业生产稳定因素应该说有很多不确定，如果粮食生产和农副产品的供给生产问题带来很多诸多不确定因素的话，也必将对我国国民经济的运行带来影响。
这是不确定的大致五个因素。
第二、谈一下有利的因素。
温总理在这次两会报告中明确提出了我国今年的GDP增长目标是8%。那么市行、亚行还有很多国际机构也预测增长的幅度是10%。那么国务院政策研究中心也明确提出了应该达到将近10%左右。那么在这种情况下，刚才说了还有这么多不确定因素的前提下是否会产生对我们10%国民经济增长的不利影响。但是这里跟大家说一下，应该说上述这些不确定因素，没有商机及动摇中国经济增长的基本面。
比如说从经济结构的调整方面来谈，它是推动过程经济增长最基本的动力，这里面从三个方面来体现：
一、城市化加速推进。这是推动我国经济增长最基本的力量。
大家都知道，从80年代初期到90年代中期，中国用了15年的时间城市人口增长率是10%，平均每年在0.6—0.7个百分点，从95—02年人口又增长了10%，这个阶段年平均是1.3个百分点，城市化进程在加速。那么为什么房地产的投资需求这么高？大家不难看出与城市化的进程是直接关联的。
二、是收入水平的提高带来了消费结构升级，以及产业结构升级的推动。
80年代大家都知道买个手表、自行车就不错了，90年代买个彩电冰箱洗衣机也不错了，现在已经开始买汽车和住房。买汽车和住房直接涉及到我们的水泥和钢材。
三、地区结构变化。过去中国经济依赖于长三角、珠三角，如果这个地区出现问题将直接影响我们国家的经济增长。现在不同了，西北的大开发、振兴老工业基地，还有中部的崛起，可以说目前中国经济是东西南北全面在提速。这样我们不难看出，尽管面临国内外一系列不确定因素，但是08年我国经济高速发展的态势不会改变。
这是部分。
第二、08年金融货币的走向。
一、房地产投资与经济发展的关系。
在宏观经济里面，房地产的投资应该是占有主导地位。去年我们大概接近30%，再加上基础设施的投资两项加一起接近60%。中国经济虽然发展比较快，但是相对来说还是平稳的。这样大家也就看出来了，连续七个季度增长的速度稳定在25—26%，扣除投资品价格上涨的因素，稳定在21%左右。
再看美国，美国为什么面临着经济衰退？就是因为美国地产泡沫的破裂。次贷是房地产泡沫破裂的表现形式。通过次贷、通过金融系统的放大，导致金融系统的混乱。房地产也是金融，在美国这样的金融社会表现得更加充分，美国地产价格下降15%的话会带来建筑业下跌30%。远远还不止这些，大家现在看到的仍然在下滑。现在大家看到的是次贷，那么下一步看到的有可能是正常按揭。
据专家分析，08年对美国经济最主要的影响因素是消费的迅速下降，另外美国整个金融系统出现的问题，银行信贷的萎缩，曾经上个世纪刚才说了三十年代美国大萧条时期已经渡过难关的第五大美国银行叫倍尔斯通倒闭，180元的股票现在卖到两美元。现在房价下跌、次贷危机、金融混乱、消费下降、信贷萎缩、企业倒闭、破产、经济衰退。
二、08年金融货币政策的方向。
我们国家目前仍然继续实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。其目的是保证经济稳定增长，特别是包括房地产投资在内的投资的稳定增长，尽可能的避免出现经济的大起大落，避免过快增长、避免出现泡沫。
前两年国家采取了一些宏观调控政策，在经济有过热出现的初期，或经济还不太热的时候就进行适时调控，通过反周期政策来烫平波动，所以目前来看，我国经济的泡沫并不大，不至于出现大的波动，正是这种调控使我国经济的风险降低，不至于出现美国的局面。
三、货币政策调整及其影响。
大家都知道，07年我们国家采取了如下措施：一个是10次提高存款准备金率，5次提高利率，央行发行大量票据回笼货币，外汇汇率上调6%左右，第四季度实行了贷款窗口指导。
我们现在所面临的形势是从06年开始的紧缩政策正在起作用，但是这是一个长期积累的过程。现在包括某些地区房地产市场的波动，包括外贸出口的下架，产业部门的投资开始下降等等，这些变化很重要的因素之一就是货币政策积累效应所发挥的。这些积累效应08年应该说不会再出新的政策，而且现在来看已经差不多了。
第三部分、房地产市场的发展态势。这部分主要是中房协首次向外部公布的数据。
、07年中国房地产市场的运行情况。
07年以住宅为主的房地产市场发展态势大致有三个特点：
一、是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，房地产市场继续保持了较快的发展势头，市场供需总体两旺。去年完成了房地产开发投资同比增长30.2%，土地购置面积同比增长11%，商品住宅销售面积同比增长24.7%，销售额同比增长46.5%。
二、住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用房和普通住房的建设在加大力度。住房结构供应有所改善。
三、二、三季度房价上涨过快。四季度后，部分城市房价有所下降。商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。
07年地产市场中需要关注的有四个问题：
一、商品房价格和土地价格上涨过快。1—4月，70个大中城市销售价格同比涨幅在5—6%之间徘徊。进入5月份涨幅升到6%，6月份突破7%，8月份上涨8.2%，10月份上涨10.5%，11、12两个月连续上涨15%。07年11月份地价上涨也过快，土地价格平均上涨12.8%，同期房屋销售价格上涨7%，地价涨幅比房价的涨幅几乎接近一倍。
二、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足。
在人民币、流动性过剩、房地产预期市场看好的情况下，房地产投资过热的势头在05、06年已经得到了初步的遏制。但是，随后又有一次反弹。07年，商品住宅投资大幅增长，并没有缓解市场供应不足的矛盾。据统计数据显示，需求类指标增幅依然明显高于供应类指标的增幅。据40个重点城市07年数据全年统计，商品住宅批准的预售面积同比增长10.9%，同期商品住宅登记销售面积增长24.43%，相差近14个百分点。
三、中等及中等偏低收入家庭问题突显。
07年8月份国务院颁布24号文件，低收入家庭住房问题已经有了问题，那么对中等及中等偏低收入家庭住房问题已经突显出来了。目前这部分家庭商品房支付能力不足，二手房选择的能力也有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在房价偏高、涨幅较快的大中城市这种情况矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。
四、四季度市场明显出现了调整和观望。
07年四季度70个大中城市房屋销售价格连续三个月的下降，部分过去房价上涨较快的一线城市房价开始出现回落。从新建商品住宅交易量来看，商品住宅销售面积12月份比11月份环比下降7.6个百分点，其中现房环比下降10.6个百分点，期房环比下降3.7个百分点，部分地区出现了有价无市，土地留拍的情况，出现了观望气氛浓厚的现象。
第二、08年房地产市场的预测。
一、从宏观政策来看。08年国家为防止经济增长由偏快转为过热，将会继续加强和改善宏观调控，继续实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，这些政策有利于防止房地产泡沫的形成和积累，房地产运行将更加稳。
二、四大需求。一个是城市化进程的需求，二是经济增长带来的改善需求，三是房屋拆迁旧城改善带来的刚性需求，四是投资过剩、物价上涨、通胀压力带来的需求。最后，美国次贷应该引起关注。
总之，通过上述情况，大家可以判断出来，尽管面临一系列不确定因素，但08年我国经济高速发展的态势不会改变。为了避免经济波动，国家仍然要采取稳健的财政政策和从紧的货币政策。对房地产来讲，供需旺盛，但供应偏紧的局面仍将维持。各项调控政策仍将继续发挥作用，市场将逐渐回归理性，行业整体向好的趋势不会改变。
以上就是我对08年宏观经济形势和地产形势发展报告的总结。
图为：中国房地产住宅协会常务副会长 端
主持人：
谢谢赵会长！接下来请上的是中国房地产住宅协会常务副会长 端先生。他为大家带来论证的主题是2008房地产政策解读及前景分析：保障性住房供应对商品住宅价格的影响。
端：
各位嘉宾、各位同行，非常高兴到沈阳来参加这个论坛。借此机会我也向沈阳的各位同行问好！
、保障性住房将成为2008年住宅供应的亮点。
大家知道，2007年8月7日，国务院颁发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。它的核心内容就是再一次明确了城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的首要途径。另外国发【200724号】文件把保障性住房提到了前所未有的高度，具有十分重大的意义。我觉得这个文件使我们的住房制度改革，或者说我们解决住房问题的思路，从重市场轻保障向市场、保障并重的回归，是从重买房轻租赁向买租并举的回归。这是我们住房历史上的新的里程碑。
我国从住房改革已经走过了29个年头，其中98年是一个里程碑，就是取消了分房。那么去年这个文件又是一个新的里程碑，就是把保障性住房提到了前所未有的高度。保障房它的意义在于，解决人车混流，做到各行其道。
我们过去由于住房保障制度不完善，原来是属于社会保障方面的问题也要由市场来解决，这就好比是我们城市交通，本来应该是人走人行道、车走车行道，现在人和车都挤到一条道上，都通过市场来解决，必然造成交通混乱。一方面中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，另一方面人车混流形成造成了房价上涨。通过住房制度改革，特别是这几年来连续对房地产进行调控，它调控的目的是我们在住房供应制度上面要以市场为导向，使住房供应结构与住房消费结构相对应。我们市场上生产的商品房70、80%是高档房，所以这是严重的不对应。因此，目前结构性的供大于求主要是高端住宅，和结构性的供小于求主要是低端住宅。这两个现象同时存在。我们通过进一步的深化房改，将来我们的住房分配制度要建立三个两条腿走路的机制。
、市场性分配和社会保障性分配两条腿走路。
第二、买房租房两条腿走路。
第三、新房市场旧房市场两条腿走路。
而其中完善中低收入家庭住房的保障又是重中之重。目前前面各城市都公布了今年住房计划、住房保障和住房供应结构调整。
大部分城市保障住房面积在新建住房面积都占10%，其中武汉、昆明比重比较大，北京计划新建保障住房也占住房面积的40%以上。因此，保障性住房已经成为2008年住宅供应的一个亮点。
下面分析一下保障性住房对房价的影响。房地产调控包括两大任务一个是通过供需调解以稳定房价。主要是调整供应结构增加保障住房和普通住宅的供应量。从需求方面主要是三句话，重点满足当地居民的自住需求，抑制投机和投资性购房需求，严格控制拆迁等被动型购房需求。通过三个方面来控制好需求。
第二大任务就是完善住房保障体系，加快解决中低收入家庭的住房问题。所谓住房保障主要是经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金这三个部分构成的。
最近一些城市出现的限价房也有希望加入到保障的行业，当然现在还在试点还在试验。
刚才介绍了我们去年的房地产业发展形势，开发量增长还是非常快的，房地产开发投资比上年增长了30.2%，其中住宅开发投资18000多亿，比上年增长23.1%。在商品住宅中90平方米以下住房占商品房投资16.6%。去年还是刚刚落实90、70指标，因此90平方米只占了16.6%。经济适用房占了13.3%，但是增长比例比较大，同比增长19.7%。过去长期以来有些同志担心说经济适用房会冲击我们商品房，但实际它只占了13.3%这样一个很小的比例。
2007年商品住宅销售面积6亿9103万平方米，同比增长24.7%，其中现房占不到1/3，同比增长5%，期房占2/3还多，同比增长36%，还是期房卖得多。再看价格，根据国家发改委公布2007年12月70个大中城市新建商品住房价格同比上涨11.4%，涨幅比11月份降低了0.6个百分点，环比上涨0.3%，涨幅比11月降低了0.7个百分点。
大家看，我有意识的把降低两个字用绿颜色标出来上涨用红色。二手房同比上涨11.4%，涨幅比11月高2.1个百分点，环比是持平。到了一月份，新建住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比去年12月份又高出0.8个百分点，环比上涨0.3%，涨幅与上个月持平，其中90平方米及以下的新建住房环比上涨了0.2%，二手房同比上涨11.9%，涨幅比上个月高0.5个百分点，环比上涨0.1%，涨幅比上个月高0.1个百分点，那么一月份还是红颜色多。到了二月份绿颜色多了，新建住房同比上涨11.8%，涨幅比一月份低0.4个百分点，环比上涨0.2%，涨幅比一月份低0.1个百分点，90平方米及其以下的新建住房和上个月持平，经济适用房同比上涨4.8%，二手住房销售价格同比上涨11.5%，涨幅比11月份低0.4恩个百分点。
当前一部分城市的房地产市场发生了波动，包括成交量减少和房价下调这两个方面。70个大中城市中，有14个城市，房价的环比下降。其中有热点的一线城市房价环比下降，而一些楼盘打折促销对价格做出调整。波动在一年的房地产走势也不一样。另外还有个中期波动，也就是我们所谓的周期性波动。根据我对周期性波动学习研究的结果，我们中国房地产市场周期性波动大概是5年一次，上一个周期的波动高峰是98年，那么经过5年到2003年，那么再经过5年2008年，那么今年差不多应该是房地产周期波动的一个分界点。当然这个波动主要是衡量指标，是商品房销售额。
那么为什么二月份我们房地产市场发生一些波动？原因有几个方面：
、从商品房供求关系来考察。调控政策使高档房投资投机性出现了抑制，出现了结构性的供大于求，不少城市高档房需求量下降。而保障性住房陆续的上市使普通住宅商品需求开始分流，但由于这一类住房上市量还不大，不是房价波动的主要原因。
第二、从货币供求关系来考察。
经济及金融环境发生变化，比如实行从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长。另外，股市、人民币走势不明朗，因此投资型的买家也开始关注房地产市场的风险。
第三、从购买力层面考察。
本地购买力是房价相对稳定的因素，本地购买力决定了本地中长期楼市的走向，而游资炒作是房价不稳定因素，炒作刺激了房价的上涨，影响了房期的短期走向。当炒作达到一定程度，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。比如深圳就是这样，原来游资炒作把深圳的房价抬得很高，市场一片兴旺，现在它发生波动了，因为游资走了。这个解释一下，所谓过渡投机和本地需求不足的问题，这个问题要引起我们注意。所谓过渡投机和本地需求不足，它的市场表现是价格和空置房同时上升，价格也在涨、空置房也在涨，另外二手房交易超常的增长活跃，一手房交易萎缩，这是过渡投机和本地需求不足的表现。一些城市房价几年大幅度增长，自住需求者支付能力不足，另外投资者也感到无望，因此就退出市场，这样不同程度的出现了过渡投机和本地需求不足的现象。过渡投机和本地需求不足的后果首先是二手房价格下跌，这样就使新房价格也遭殃，导致新房价格下跌。那么本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动，因此保护本地需求抑制游资和炒作是市场调控的主要的和经常的任务。
第四、从政策层面来考察。
政策对房价调控一个是直接调控，这个方式比较容易操作，见效也比较快，比如对保障性住房、经济适用房、廉租房等等。第二个是间接调控，要多方面的政策协调，比较难操作，而且有滞后效应，那么它多用于市场型房价的调整。
自从去年11月份以来，这几年来的调控效果逐步的显现。商品房供应结构开始发生变化。另外，随着住房保障制度的建立，中低收入者需求开始分流，投资和投机性需求得到了抑制，一些城市房价上涨幅度开始下降。所以现在叫下降还是叫上涨幅度减缓，这个词还要推敲。
第五、从市场预期层面考察。
当前大家观望情绪严重，所以有时影响了成交量。
这是从宏观调控的效果来看。也有的市场分析人士认为，按照往年市场行情来看，二月份市场一般都比较低迷，因此我们今年房地产市场怎么样，要密切关注未来几个月的发展态势。
保障性住房对房价的影响：
、使房价总体水平拉低了。实际上没有什么太意义。
第二、对普通商品房而言，由于低收入群体的分流，价格会受到影响。但是影响程度有多大，仍要看供应中上收入、中等收入的普通商品住宅。
第三、对周边项目的价格会产生一些影响，特别是对地段相近，比如说郊区房价比较低的一些房子，会产生一些抑制作用。
第四、对高档住宅价格而言，影响应该不是很大。因为没有分流这方面的需求。但是也要充分重视高档房供求关系的变化。
第五、短时期内不会对二手房市场造成影响，其影响可能会在四、五年以后显露。
刚才讲了我们房地产形势。今年仍然是供小于求这样的态势。一个是总需求的总体增长，这个因素很多了，就不说了，一个是供求有限，不可能放量供应。第三、在总体上供小于求的态势下，要防止结构性供大于求的现象。比如高档房可能是供大于求。第四、密切关注宏观经济大背景，关注不同时期经济增政策的变化对楼市的影响。通货膨胀的压力会促使更严厉的货币政策出台，资金密集型的房地产行业将首当其冲成为调控重点。谢谢大家！
图为：著名经济学家北京师范大学金融研究中心主任 钟伟教授
主持人：
谢谢张会长的解读！接下来有请著名经济学家北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授，他的论证主题是2008年新金融形势解剖，当前的房地产信贷形式。有请！
钟伟：
我演讲的题目是金融经济调控趋势及沈阳区域市场的分析。
、我想介绍一下外部经济形势的不确定。
这个很简单：
一、目前国际金融动荡，不是一个次贷的问题，不要简单的认为目前整个国际经济形势仅仅是由于次贷引起的，不是的。目前国际经济的的问题是自1929—1933年以来，全球的资产泡沫的破灭，这包括楼市和股市，因此次贷问题只是这一轮泡沫破灭过程中一个泡沫而已。这样大量的资金从资本市场流出，使石油、有色金属、粮食等大中产品价格迅猛上升，这是到目前为止的一些特点。
这一轮的次贷危机也没有见底，从次安危机到现在，我们对损失进行估计，直接损失不会少于1万亿美元，目前暴露出来的次安危机全部坏账损失应该在1670亿美元。可以预期，08、09两年全球的金融局势将持续动荡不安，全球的股价仍将继续下行，底部在哪里只有市场知道。
二、目前全球经济有三个特点：一个是经济增长速度明显放缓，预期今年美国经济增长的速度大约只有在1.5%左右，欧洲经济增长不会超过2%，日本经济增长速度能否超过2%还要看日元的汇率是不是持续大幅度的，如果日元汇率持续08年以来的态势那么日本经济也会受到拖累，所以欧美日在08年的经济增长都会小于2%。二是主要国际回避利率都会比较低，例如日元目前基本利率央行是1.5%。21世纪初期也就是01、02年网络股破灭的时候美联储调价了联邦基金利率到1%，并且在这个水平维持了36个月，因此我们可以预期由于次安危机的安全比纳斯达克泡沫和网络股泡沫严重得多，所以这次一定会调到1%，甚至低于1%的水平，并且在这个低水平上至少维持三年。除此之外，欧元的强势是没有任何理由的，因为现在欧洲外贸逆差严重，劳动力成本高，通货膨胀迅速抬头，所以目前欧元的强势仅仅意味着欧洲和美国在争夺这一轮国际经济体系谁是最主要国际货币的致高权。第三个特点是全球通货膨胀都在抬头，不仅仅是中国的通货膨胀很严重。日本、欧洲和美国目前的CPI通货膨胀水平都是过去10年的新高，一些新兴的国家和发展中大国，包括巴西、印度以及俄罗斯，通货膨胀情况比中国更为严重。总体上来讲，是我个人倾向于认为，这一轮全球股市的调整周期可能会长达8—10年，房地产的调整周期可能至少4年，因此最乐观估计美国房地产应该在2009年年底之后才有可能出现某种复苏的势头，对此我们不应该乐观，也就是说目前我们面临的外部经济形势是自二战以来、是自资本主义国家出现大的衰退以来的，可能是历史上第二次最严重的衰退。
我们再看一下美国楼市的调整。美国楼市的调整周期通常是很长的。在80年代、90年代的时候，美国楼市的调整有两次调整，调整的时间分别是5年和3年半。累计联邦基金降息力度有一次降了6个多基点及有一次降了8个多基点。所以目前美国楼市说要见底的可能性是非常小的。
就整个欧洲经济和美国经济来讲，在这些国家民族主义的情绪保护主义的情绪在抬头，所以08年中国可能遭受一大堆来自于国际社会的职责，这种职责可能覆盖整个社会经济和政治领域的各个方面，所以我们少讲中国能够在全球经济箫条的情况下能够独善其身。
第二、内部经济形势也是高度不确定的。
08年中国经济虽然总体偏向乐观，但是绝没有非常乐观的理由。因为08年是考验政府智慧的最集中的一年。、08年全年经济增长的速度极有可能低于10%，通货膨胀实际的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通货膨胀在今年全年达到的可能性几乎接近于零，是不可能的。为什么这么讲呢？
、食品价格将持续上涨。我们回顾07年是连续4年的粮食丰收，也是历史上第二个单产突破5亿吨的一年。但尽管如此，粮价仍然居高不下，这是由于农产品价格跟97年相比几乎没有上涨，也是由于中国人口每10—12年几乎增长10%，也是由于农产品除了食用之外被赋予了更多工业用途。所以加上国际粮价再过去12个月至少翻了一番。所以粮食价格在今后三年之内将在现有基础之上至少涨100—200%。
第二、由于这一轮通货膨胀是以食品价格上涨为主的，而衣食住行中低收入者对这方面的开销，所以中低收入阶层对于货币性工资的要求会同步大幅度增长。经过一年左右，也就是经过06年底到07年一年左右的传导，08年民工中低收入阶层要求涨工资的呼声和压力会非常大，企业的用工成本将由于通货膨胀和劳动法的实施有显著增长，这将会带来成本推进型通货膨胀。
第三、输入型通货膨胀的压力也客观存在。这种通货膨胀的压力表现在煤炭、原油、电力，以及几乎所有的市政公共服务。比如说供水、供电、供气、公共交通全部存在涨价的压力。对于原油、煤炭、电力以及市政公共服务，不是价格是否要调整的问题，而是中央政府有多大的财政能力去补贴受损的大型国有企业，去补贴中低收入家庭的问题，如果财力不能支撑，价格调整措施就必须出台。所以，从这个角度来说，中国面临着非常严峻的通货膨胀的压力，以及经济增长速度明显放缓的压力。
第二个问题就是国内资产价格的调整是极其剧烈的。以资本市场而言，沪深股市这是我在两个月前所做的东西，后面沈阳市场是我新添的。在年初的时候我认为今年股市可能会看低三千五到三千八，现在个人认为两千八不是底。几乎在07年所有上市的大型企业或者大蓝筹都有可能迅猛的跌破发行价，只有在这些大蓝筹的价格基本出现稳定之后，资本市场才能够稳定。只有在周边股市出现稳定之后，A股市场才有可能稳定。而周边根本没有的迹象根本没有。
楼市的拐点，我们是不是用拐点我们还另当别论，但08年交易量的萎缩是十分明显的。考虑到房地产行业是一个带动能力极强的行业，在07年的时候土地出让进高达将近9千亿，整个不动产销售额大概是2.7万亿，如果今年土地出让的以及房地产销售金额比07年下降40—50%，那么投资或者是国内需求就出现了至少一万亿的缺口，这对经济增长的负面影响是非常大的，或者说由于房地产的不景气可以和今年由于外贸的不景气对中国负面的影响基本上处于统一数量级。
第三、目前中国热钱内流汹涌非常激烈。
2007年的2600亿美元外贸顺差对外贸规模的占比达到13%，而正常年份贸易顺差通常只有贸易总量的8%，因此2600亿美元中，至少1000亿是虚增，而利用外资恰好相反，在2007年前年利用外资8000多亿美元的数据下，我们估计实际内流大约1600亿，加上其他渠道，2007年全年热钱内流在2000亿美元左右。热钱的内流给中国金融体系带来了非常大的困扰。
第四、全年外贸形势几乎可以用惨不忍睹来形容。
由于美国经济迅猛放缓，国际经济陷入一个缓慢增长或者是陷入一个滞胀的边缘，那么今年中国一片大好的形势是几乎不存在的，外贸顺差不可能达到07年的水平，即便达到了07年的2600亿外贸顺差的水平，其中的水分也是非常大的，也就是说外贸顺差当中包含了大量的热钱内流。
第五、资本市场的发展面临调整后的转机，地步形态有所显现，此次调整速度和幅度为沪深股市创立以来的最快速度。
第六、不要对QD类的产品抱有任何信心，一块钱买的现在已经变成六毛五了，如果继续持有它会变成四五毛，因为国际资本市场的股灾是5、60年来罕见的。
接下来调控这块，由于时间有限，就不向大家多介绍。总之，对于房地产企业，要求今年年内能够有一个信贷的明显的放松，是不可能的。要求对于消费者的按揭对策有一个放松是不可能的。房地产企业将在今年出现一个大的变化，这些变化我把它归纳为分化。
个分化就是房地产企业从08年开始进入真正的洗牌的一年，一定会有大型开发商在今年倒下去，如果不倒下去就不叫调整不叫分化。我们也可以私下讨论这个被倒下去的开发商的名单。
第二、地价价格和土地出让肯定下降。地价肯定跌，但房价会陷入调整。所以这一轮真正是土地的危机。
第三、区域市场的分化会加剧。珠三角调整是不可避免的，长三角是否调整看区域特性。我省的环渤海，太原、乌鲁木齐、西宁仍然是不错的。
第四、这种分化体现在不同物业类型的分化。写字楼、商铺可能价格仍然平稳而且价格可能上升，而住宅有一些新房和二手房的价格可能会陷入调整，二手房价格肯定跌，租金价格有可能上升。
第五、在住宅当中，城市核心区住宅仍然保持着非常稳定的价格的走势，远郊区县的住宅，尤其是价位地理位置和两县房经济适用房处于同一个市场细分的这些商品房都有可能陷入非常困难的境地。
第六、06年底、07年初新进进入房地产行业的开发商全体将全军覆没，一个不胜。
那么关于沈阳市场的情况我也向大家汇报一下。
我对沈阳市场不看好。有一些基本的理由：
、沈阳市市区面积过于庞大，3500平方公里。和武汉一样，都是非常大规模的城市，市区人口过于稀少。北京、上海、广州都是每平方公里过万人的城市，而沈阳每平方公里只有两三千人，太少，人口密度决定了人地矛盾，沈阳的人地矛盾不突出，这就决定了房地产行业要出现高价楼盘的可能性非常小。
第二、06、07两年，沈阳土地的购置面积急剧放量，放量的面积过于庞大，并且销售面积在建面积、竣工面积都太大。这样就使得在沈阳的局部市场整体的供求是平衡的，还略略有一些供大于求。
第三、沈阳房地产需求是非常本地化的，跟大连市场是不一样的。本地化的需求就意味着投资客很少，而自用的非常多。沈阳这个市，人均收入仅仅1万4千块人民币，是收入略高一点点的副省级城市，所以从房价来讲沈阳排副省级城市当中倒第三或第四，沈阳的收入同样是副省级城市当中是倒数的。沈阳市的商品房销售均价极其平稳，这对于沈阳地方的居民、企业来讲是一个福音，因为它享受到了相对价格合理的商品房。有一些地区局部的，比如浑河、沈河等等这些地区，这小部分区域的房价能够稳定在五千以上，但是沈阳有一个特殊的过渡地带就是近郊，近郊的房价是极便宜的，这就导致了在城市核心区五六千块钱的房，在离城市核心区很临近的地方三四千块钱的房都有，所以城市核心的房价是没有能力带动整个沈阳房地产区域房价上升的。
从总体上来讲，我们认为沈阳这个市场市区建成面积太大，过去一级二级市场膨胀太大，人均收入较为有限，这些都决定了沈阳市场是一个消费者的天堂，是一个房地产开发企业练习管理能力、提高成本控制能力的天堂，也是一个在今后相当长的时间之内房价平稳增长开发商进入沈阳之后面临较小风险和市场泡沫的一个市场。谢谢大家！
图为：SOHO中国有限公司董事会主席 潘石屹
主持人：
接下来请潘总上来阐述他的观点。
潘石屹：
整个的形势都特别的不明朗，我们也都是在黑暗中探索，下一步到底要发展到什么地方去，我也不知道，可是邓小平说过一句话叫摸着石头过河，所以我们先摸一摸美国。因为如果是在5年前10年前的话，我们过我们自己的日子，根本不用关心美国的事情，可是发展到今天，到了2008年美国的事情就是中国的事情，中国的事情就是美国的事情，最困难的是美国人不知道中国人的问题怎么解决，美国的困难和危机输入到中国之后，中国人也不知道怎么解决，所以这可能是最困难的问题。
最近，开的会比较多，各种研讨会，的就是美国次贷危机了，国内外机构都有他们的观点，我说句实话，听的比较糊涂，可是我天天看道琼斯指数的变化，然后香港，尤其我们股票价格的变化，我们在不断关注、不断的看，我想起在这一次大的危机中，各个人物的表态是很不一样的，作为政府的表态，无论是小布什还是鲍尔森，都是有信心的，要对美国的经济有信心，美国的市场机制是有市场抗风险能力的，可是所有商界的人都是非常理性的，非常客观的，尤其是中国人、亚洲人，骂得的是索罗斯，就是说我们现在面临的金融危机是1929年以来的一次金融危机，这话我次听的时候不是通过钟伟听到的，是通过索罗斯听到的，所有的商界都是非常的悲观。
这样一个不好的经济形势对中国到底有什么影响？我最近一段时间开的会比较多，我就想他们这些经济学家、研究机构，有一个极其庞大和复杂的模型，就是美国的经济如果变化对中国经济的影响。CICC研究部有一个模型算出来，美国的GDP降低1%，中国的GDP也降低1%，这是其中的一个结论；第二个结论就是在经济危机的时候，最关键的是失业问题，1929年碰到的问题，我们看到的各种画面、照片都是失业的惨象，温总理是把今年中国的经济增长速度调整到8%，可是大部分的研究机构认为是9—9.5%之间，如果是从去年的11.4%降到9%，他们算了一下中国的失业人口会增加220万失业人口，所以这可能是整个美国的经济。这些数据是能够说明一方面的问题，最关键的就是人们关心美国的经济，这次危机见底没有见底，有各种各样的数据。可是我想从另外一个角度来说的话，就是经济危机的发生，实际上是对我们的一次考验，就是我们的心理够不够成熟，我们的品德能不能驾驭目前的经济规模。我不是从经济数据上看，就是从美国的现状上看，我觉得远远没有。我想起来在前些年，东南亚发生了金融危机，东南亚发生经济危机以后，有一个画面一直让我非常难忘，就是韩国发生了非常大的金融危机，其实还有一个星期韩国这个国家就破产了，就在这个时候我们看到的画面是韩国的老百姓上了街把自己的项链从脖子上解下来把自己的首饰解下来要共同渡过这个难关，渡过这次金融危机，当然过了十年之后我们读格雷斯潘的杜撰都知道韩国的人都是非常紧张的，他们都在采取一些措施。让我们再看看今天的美国，发生了次贷危机，整个按揭贷款是6%，数额不大，但是我没有看到所有的人认为我们是一个整体，我们要团结起来渡过这个危机，我们看到美国是出现了几个网站，这个网站上说我教你几个办法怎么样骗银行的贷款，在6%不到的时候我再教你点办法可能变成20%，当这样一个品质的时候，那么这种次贷危机我觉得远远还没有见底。我们看看有一个本拉登的开着飞机把两栋楼炸了，结果他们用进的武器飞机找本拉登到现在还没找到，结果没找到本拉登就去打萨达姆，把本拉登的气都放到萨达姆身上，找了一个理由说是有大规模杀伤性武器，打完以后发现没有，死了多少人，我想这件事情不成立应该有一个基本的道歉，但是没有道歉，而且给萨达姆判罪，用根绳子把人头和身体分开，多残忍啊。
谈到国内的经济形势的话，如果是去年11月份开的中央的经济会议，说是要实施从紧的货币政策，我觉得是一个很抽象的，就是什么是从紧的，从紧到什么时候，可是当温总理答记者问的时候我看了，要实施从紧的货币政策，第二天就把银行的储备基金提高了0.5%，所以我觉得在今天国内实施从紧货币政策已经非常的具体非常的现实了。当然，国内的经济形势大家关注的都比较多了，我也谈不出来任何新的东西。
我谈一谈房地产的形势。房地产形势首先从这个行业的特点来看，它跟资金的依赖性是非常密切的。没有一个行业有跟房地产这样大的密切联系，无论是上市也好、基金也好，还是银行的按揭贷款也好，它都是紧紧的连在一起的。可是我们看到，美国的次贷危机，中国的从紧的货币政策，还有第三个因素是07年在中国发生了一次特别疯狂的事情，开发商莫名其妙的去抢地，从南京市开始到杭州市结束有十个月，土地的楼面价比周围的房价都要贵，就这样大规模的圈地，十个月的时间。这第三个因素应该在08年报道出来，所以我觉得房地产形势不容乐观。我在上个星期在网上答一个记者问的时候，我说可能是在100天之内，中国的房地产企业是会发生巨变的，结果就把这个演绎成了百日巨变。今天张会长跟我说，说你这个预言如果是有一两家倒闭的话你这个预言就成立了。我说不止一两家，刚才钟伟也问我这个问题，我们俩探讨了一下，我们对了一个名单，这个名单有两个没对上，有一家是财务报表太复杂，另外一家主要是以做经济适用房为主的，除了这两家我跟钟伟没对得上以外，剩下我们的名单差不了多少。
我想最后谈的是我们碰到这样的情况，从宏观上来说，我们的应对措施在哪，如果说股票市场出现这样的问题，我想政府要出台政策的话应该是降低印花税，如果降低印花税的话，钟伟2008这个理想就实现不了了。作为房地产商我也在想在目前通胀压力非常大的情况下，实施从紧的货币政策怎么样才能让房地产渡过这个难关，我认为应该是放松银行的按揭贷款。现在银行按揭贷款不光是第二套房子紧张，套房子从去年的11月份开始情况都比较紧张。这是从政府来说应该做的事情。从我们开发商来说的话，我觉得就是还是要非常理性的。然后如果是规模非常大的话，适当的缩小规模，因为很可能是一次冬天，这个冬天很可能是一个很漫长的冬天，有可能是一个气温特别严寒的冬天，冬天的时候作为动物就有两个选择，一个选择就是飞得快，像大雁一样飞到南方去，另一种飞不快的像青蛙蛇挖个洞钻下去冬眠，如果我们身上没有厚厚的毛、皮下没有厚厚脂肪的话可能只有这样两个选择。所以希望我们房地产行业能够顺利的渡过这个冬天。谢谢！
主持人：
今天我想大家手里大部分都有这样一张会议的日程。到目前为止我们已经进行完了部分，也就是宏观经济专题的部分。接下来会有20左右的时间是就区域地产专题来进行专题的演讲。再接下来还有一部分是请我们的嘉宾潘石屹、钟伟、赵昱来就2008地产挑战与机遇进行一个开放式的对话，同时也邀请在座的朋友积极来参与。第四部分是房地产行业协会报告部分。
下面进行第二个部分也就是区域地产专题。这个专题的主题是沈阳建筑规划分析当代住宅产品的实用性和未来的趋势。首先有请本环节首位演讲嘉宾来自加拿大报价建筑公司高志先生为沈阳城市的慢生活为我们做主题陈述。有请！
高志：
不管冬天多么寒冷，刚才潘总说有两个办法，一个是大雁南飞，一个是上天一个是入地。记得费翔有一首歌——冬天里的一把火，所以我想能不能大势我们管不了，因为我们也不是搞金融的，就想给沈阳出点招想点办法。
刚才钟教授提到一个概念我很赞成。我觉得沈阳这个城市应该说是在中国的省会城市里副省级的省会城市里，应该说它的房地产泡沫比较少的一个城市，房价也是相对比较稳定，叫稳中有升。可不可以这么理解？是不是沈阳现在已经很符合我们中央提的那个叫让房地产市场稳步健康的发展。是不是沈阳已经到了这个份上了，房价的涨幅不大，还有升。在这个时候我就想起来，我们究竟沈阳的文化，我们的建筑文化应该是一种什么文化？我们在沈阳做了一些项目，我想用实际的案例来跟大家沟通一下。
我们现在碰到一个问题，所谓城市特别火，这个城市房地产特别火，那出现了一个什么问题呢？大家看，为什么我辛辛苦苦做了十的晚餐，你十就吃完了，世界上有太多的太太曾经这样抱怨她们的老公。也就是现在的城市用了一个人们生活用的更多的词就是不经历风雨怎么见彩虹，人生没有随随便便的成功。但是房地产随着城市化的进程，整个的城市现在节奏是越来越快，那么城市节奏越来越快带来的人是什么呢？清华大学、北大我都在那兼课，每年这两个学校都会有那么几位英年早逝的青年学者，包括浙大，这个城市节奏越来越快，人们从过去计划经济到一种开放经济的时候，人们就拼命的在追求一种过去梦中的一种理想。那我们的城市节奏现在越来越快，我们的题目是沈阳人需要一个什么样的生活。我倒是觉得我们应该在世界上现在有一个著名的运动叫城市慢生活。这个慢生活是要寻找旧的生活方式，以缓解快节奏给人们带来心灵的焦灼、心灵的疲惫、职业的枯竭、以及健康的每况愈下。那么人们对慢生活空间的逐渐的扩大，慢生活空间就应运而生了。我们看广州、上海、深圳，每次到那些城市的时候感觉都是刺耳的鸣笛还有刺鼻的油烟，人们在城市里生活得并不舒服，像沈阳这样一个重工业城市，随着它的发展，刚才钟教授提到，它的每平方公里大概有两三千人，和大的城市像上海、北京比，差了大约2—3倍，甚至更多，我是同意这个观点的，但是沈阳和这些城市有非常大的区别，沈阳的第三产业很弱，所以它大部分都是以制造业为主的城市，所以它虽然人口密度没有那么大，但是它相应企业的数量并不少，所以在沈阳实际上也存在着一个，就是如何给我们沈阳人民提供一种更好的居住环境的问题。那么慢城市运动说什么呢？说你要把生活节奏放慢，你不要拼命的猛跑。这件事情在意大利有一个小城叫布拉，当时它是搞了一个世界性的博览会，这个时候，像它的麦当劳、肯德基、可口可乐这些大公司就已经过去了，这个小城马上它原有的这些食品、这些餐厅、原有的可以闲情逸致的设施就被挤垮，所以它当地的人就联合起来反对可口可乐、麦当劳，就说我们不要快餐，我们不要那么多汽车，我们要的是一个舒适的生活。那么这个时候，它当地就产生了一种叫慢生活运动，那么这种慢生活运动，它说慢节奏并不是简单的以效益换取舒适，而是它能够创造价值。过去我们说叫欲速则不达，人失去了真正生活的形态以后，反过来你的效率未必高。以布拉为例，它每天把它的时钟拨慢半个，过去若干年之后它的失业率降到了意大利的失业率的一半，而它的旅游业提高达到了每年15%这样的增长率。那说这个跟我们有什么关系呢？我们在沈阳做了一个项目，我不是给这个项目做广告，所以这个项目名字我不说了，它的名字在沈阳的沈北这个地方，当时做这个项目我们就在想，沈阳既然是一个城市，发展比较平稳的城市，房价不会大起大落的城市，那么我们要把这个项目做好，你一定要给沈阳人一个说法，给它什么说法呢？在城市比较稍微离城有一段距离的时候，大家都觉得郊区的房价就应该便宜，土地就应该便宜，可沈阳这个城市非常特殊，它其实不是这样，是因为沈阳这种老的工业基地，它的城市来讲相应基础设施不是很完善，所以它真正要一种比较慢节奏的比较舒适的生活，其实恰恰应该是离城有一段距离的地方，而不是一个简单的所谓的降低房价，而是真正给人一种生活。那么这个时候我们就提出了一个建设慢生活社区。
这个慢生活社区意味着什么？市中心这种繁忙、这种嘈杂、这种压力感，我们要通过它的辉山、棋盘山这种很好的风景区这种感觉，而且它离城市只有12公里，这样来放松、舒缓，能够让他得到安宁。所以我们就提出了慢生活、快工作这样一个节奏。慢生活有它具体的内涵，比如说慢生活的具体空间，酒吧、书斋、咖啡屋，慢生活天堂高尔夫球场、太极拳广场、山顶漫步道，就把这样一个看起来比较受到了风化岩石影响的这样一个看起来是一个不毛之地，变成了一个慢生活运动的天堂，也就是给我们这样一个工业城市注入了一种新的活力。这里包括我们在山上给它做的瀑布，包括我们在蒲河岸边架的这种桥，以及给它做的城市慢生活的步道、太极广场等等。我们也是想通过这个事情说明一个问题，也就是突破重围，在目前房地产形势不是像过去那么迅猛发展的时候，怎么样真正的建立一个能够长期发展的这样一个体系。那么在沈阳，我们想应该去做一种尝试。刚才钟伟说了是一个练兵的好地方，我觉得也是一个学习和实践的好地方。所以我们提出了，给沈阳创造一种快节奏工作，慢节奏生活，能够让沈阳能够成为真正的振兴东北的桥头堡。谢谢各位！
主持人：
接下来有请来自五合国际的刘力先生为我们做主题陈述。有请！
刘力：
大家下午好！
今天结合沈阳的房地产形势简单阐述一下产品方面的考虑。因为五合国际是做地产住宅类产品设计。
2008年整个房地产行业会经历一次非常巨大的洗牌，刚才几位老总都已经讲到了，这种洗牌最后的结果不仅是开发行业会有少数的具有资本型优势或者资源型优势能够留下来，而且它一直波及到下游所有地产行业。大家现在已经看到在深圳、北京所谓二手房中介受到的影响。最后只有具有核心技术的、具有一定的品牌优势的才能够留得下来。
在沈阳我们是这么看的，在沈阳市也做了几个项目，觉得现在沈阳新区建设左一个右一个，没有哪个建设具有规模。比如的浑南新区，整个土地投放量非常的分散，这是从大的形势决定了在沈阳做开发商非常难做，哪个地区的项目也不好卖，哪个项目都很难跟别人拉开差距，所以每个项目的优势都是非常的不足的，导致整个沈阳市所有的楼盘高度同质化。做销售的大家都知道，非常累，怎么告诉消费者说我这个楼盘跟别人就是不一样的。
今天在这给大家出出主意，同质化的楼盘我们至少有三方面的事是可以做的：件事叫高整合。我们可以从建筑的规划、户型、立面、结合的装修、结合的景观统一到一起来考虑。我们在国内有做了这种大盘的尝试。像京进新城凯悦大酒店，去年九月份开业了，是在北京和天津中间非常一个巨大的楼盘。里面不但包括最出名的酒店，还包括日本式的汤泉。
短期之内这种所谓的建筑形象的创新可能集中在景观，比如说像新河湾，也可以集中在立面上，短期内大家的户型和技术含量都是差不多的。
这是我们在国内高层公寓里面做的最奢华的一个楼，两个双塔，在珠江新城的最后一块地上，一侧是珠江，另一侧是珠江公园。建筑是方形的，但是两个阳台每层选住五度，最后旋转出这样的立面。
这是广州十几年的烂尾楼叫宝华大厦，现在上面利用的手法都是非常老旧的七八十年代的手法，我们的设计也做了两个手法，全部是平整的、直角的，非常静止微观的外立面，下面是个商场的入口，也像一个手机的滑盖一个，最后一个方面是从工业的，比如汽车设计模仿生的设计，没有立面，只有平面，完全是在三维里面设计。这个设计衍生到就是我们三亚做的酒店，里面的功能怎么解决都可以，关键在于外部的形象已经进入到我们所谓的后工业时代或者叫前数码时代。
第二个建议就是高精度。在国家实行90、70政策之后，户型设计已经可以不必做了，我们自己内部统计过，小户型90平米以下的也就20几种，你到楼市上搜罗搜罗楼书哪种好卖就按他的做就好了。我们现在的做法就是一个户型基本做完了，不是简单画施工图画出来再去做室内的装修，我们是先做室内设计再去画施工图，为什么呢？我们传统的设计方法是建筑师为主，建筑师更像工程师，首先考虑的是轴线，上下墙体对齐，而不是一个使用者，那么室内设计师是离使用者更近。所以我们现在的做法是从室内的角度把它先完善，至少从平面上可以优化，再进行施工设计。举个例子，我们以前的住宅是不做玄关的，现在我们至少要做四平米的玄关，门一开里面是个感应的灯这个灯就开了，那么进门你要换鞋，换完了之后鞋留在下面，迈一步上去是里面，就把脏区和干净区分开，还有现在别人进门来查水电表都在厨房里藏在什么柜子后面，他们能不能把所有都集中在入门的玄关里。
最后一个建议就是高科技。
这是我们做的南京风尚这个楼盘，可以看到不但是高科技而且是高精度，只有6万平米的一个小楼盘，但是创下了中国几个，是中国个别墅类产品里面采用高科技的，它现在卖的别墅部分是中国个微能耗住宅。它恒温恒湿，我们是中国个把厨师系统做进去了，所以它是高舒适度，没有空调、没有暖气。另外是低能耗，这个能耗的降低不是像我们现在行多楼盘上面，那天我数了一下中国所谓的节能住宅、健康住宅、环保住宅，但是没有几个具有真正的指标。能耗到底是多少瓦这个没有办法回答，沈阳能耗和北京能耗一样都在40瓦，只有风尚能够做到是10瓦以内的。售楼的时候有两个指标，一个是舒适度的指标，一个是能耗的指标，大家可以看一下这个楼盘所有的立砖所有的面砖没有一块是板砖，一律是整砖。做到这样的住宅成本到底能提高多少呢？500—800块钱，不包括国家现在提供的各种补贴。如果我们在北京做这样一个楼盘补贴大概能够申请到200块钱左右，500—800块钱全部国产化技术，全部使用国内的成套技术。
从以上这三个方面来看，沈阳虽然楼盘竞争很厉害，同质化问题很严重，但是未来的产品升级的空间货币非常巨大的。谢谢各位！
论道沈阳--2008中国地产挑战与机遇论坛
图为：SOHO中国有限公司董事会主席 潘石屹
主持人
接下来的环节是我们的第三个环节是自由探讨的环节，也是大家非常关注的一个环节。
我相信今天到场所有的朋友跟我们都有一样的感觉，就是刚才听完了钟伟先生的演讲之后，我们会觉得气氛很沉重、心情很压抑、股票亟待出手。然后潘总讲完之后我们觉得冬天来了，也意味着春天也就近了。
那么接下来我们把这样一个气氛继续推向一个更热烈的高潮。接下来有请我们的对话环节的几位嘉宾来给我们进行一场开放式的探讨，同时在这我给大家介绍一下，除了我们待会儿要请上来的嘉宾之外，在我们现场请几位观察员和我们共同来就我们嘉宾的这些观点来提提我们自己的意见，同时也希望在场所有业内的朋友们也能够提出自己的问题，如果说您对我们这些嘉宾的观点同意或者是反对，都可以举手示意我们。
接下来有请钟伟教授、潘石屹先生、赵昱会长、远洋地产沈阳公司总经理董清波先生。有请！
首先，我把这个问题抛给我们的潘总，前一段时间中国的房地产市场两个理论，一个是您刚才说了，一不小心被曲解成的百日巨变论，另外还有王石先生提出的拐点论，到底是不是在拐点上，您是怎么看的？
潘石屹：
是不是在拐点上，我觉得都说了好长时间了，好像是在去年12月份的时候，王石说了应该说是一系列的话，一开始作为我的话有点不太能够理解，就是他为什么要说这样一些话，句话他就说三四年别购买房子了。我说我们开发商真能等起三四年时间？所以我不理解。第二，他就说四十岁之后再买房子，四十岁之前别买房子先租房子，然后他就说这个房子出现拐点。大概是这一系列的话吧。
其实，我最后能够慢慢理解，他可能是跟他对形势的判断有关系，也跟万科自身的资金状况有很大的关系，所以我觉得他们因为作为一个全世界大房地产公司，按照销售套数来说的话远远是大房地产公司，所以他们就做出了这样一个判断吧。
而我的观点，在去年12月份的时候跟王总在中央电视台上做了一次节目，叫新闻调查，另外在上海有一个节目。其实我们说的非常的清楚了。这次当我们面对一个新的经济环境，尤其倍尔等这个事情发生了，这个事情离我们房地产开发商还比较远一点，尤其对我触动大的是房地产行业需要资金，我想资金来源主要有三个渠道，一个是到资本市场去融资，第二个是银行给房地产开发商贷款，第三个是销售收入。其实在过去几年在资本市场是一个比较大的量，所以08年准备在香港上市的房地产公司有接近40家，募集资金总额是200亿，但是过完年以后，无论是国际资本的认购倍数，还是散户的认购倍数都非常的低，所以他们都推迟了。这个事件我不想不光是对房地产一个公司的事情，它最起码影响到这40家公司，而且它标志着整个资金会非常的紧张。有人问我，说你现在说的话跟去年12月份的话不一样，我说我也是根据新变化的金融环境、市场环境修正我的看法。其实我们每一个人都不是的，尤其是在我们马上要碰到困难的时候，更应该是开诚布公的去交流，到那时候任何的掩饰、不想把矛盾暴露出来，我觉得这都不是解决困难的办法。我们开发商如果碰到困难，我们应该说出来，我们应该呼吁，所以希望能够给我们营造一个比较宽松的金融环境，不要捂着盖着，不要半夜自己睡不着觉，其实我们是一个整体，我们应该是共同的、很理性的去渡过这些难关。而且我想，我们大老远的都能过来了，我想我们每一个人的谈话交流，对错是第二位的，我们一定要说我们自己心里的话、说真话。
主持人：
明白。
那刚才我们钟教授一直在讲，说资金大的背景还是这样，央行现在还是这样。那我们说中小企业怎么办？大企业您现在手里拿着150个亿，我们都知道，可能对于您来说是机遇与挑战并存。但是中小企业怎么办呢？在这样一个资金压力下。
潘石屹：
因为我们也是把所有中国在国内A股和在香港上市房地产公司的财务报表都做了一番研究，中小企业的没有，因为中小型企业的财务报表是不公开的，当我说出我的观点的话南京的开发商和媒体都反对我的观点，说我们大企业的资金状况不好，我们中小型企业的资金状况非常好，我们经过二十多年风险都能过去，也许是这样，但是有一个财务指标是最重要的，就是经济好的时候评价我们的指标NRV、净资产还有土地储备的面积，当我们碰到低潮的时候衡量我们的指标就是你有多少负债，一般公司速动比率1—2比较合理，如果是低于1的话都应该是一个警戒线。
主持人：
刚才听的时候我发现钟老师一直在皱着眉头听。您对于潘总这块，如果说针对沈阳这一块，有什么跟我们沈阳房地产开发商来分享的话。
钟伟：
我没有这个能力对沈阳本地开发商进行指导，因为我不是做房地产行业的。
主持人：
那换一个问题好了，就是说我们沈阳的房地产您觉得2008年做一个前瞻性的预期，作为一位经济学家的话，您怎么看？
钟伟：
沈阳房地产企业是开发商规避风险，就是在市场有困难的时候规避风险、提高企业管理能力并且获得一个比较平稳的可以作为项目储备的这样一个备选城市，作为我个人来讲，我可能更倾向选一些支付能力比较强的中部城市，比如说太原、石家庄、兰州、西宁、乌鲁木齐，对沈阳这个城市来讲我觉得这个地方既没有泡沫，也没有什么房价爆涨的机会，如果你要做一个，就是对于开发商来讲，你要做风险规避你就把它作为项目储备的地方，作为沈阳本地投资者来讲，如果说你希望做一个重长期的财务规划，那么一年之内你也许可以考虑买现在最热的一些地方，比如沈河、和平、浑南这些地方的商品房，如果你作为5年或者更长期的财务安排，我觉得像蒲河、高校新城那一块是不错的中长期的选择。
主持人：
您其实刚才说了一句话，大家一片哗然，观点很明确，您说您不看好沈阳。
钟伟：
因为沈阳不存在房价暴涨的机会。是一个练兵的好地方，又没有风险。其他的地方有一些风险，局势不明朗。沈阳局势很明朗。
主持人：
在座的都同意吗？我们的观察员同意吗？我们的观察员请发表一下自己的观点。
观察员：
刚才听了钟教授的讲话，我确实对于房地产有这么悲观的认识确实准备不足。当然，现在就沈阳就我们企业和周边形势看，今年一月份和二月份确实成交量确实有所下降，但是今年我想不同意钟老师的看法就是不同意沈阳的看法，我有这么一个观点，就是房地产开发商最希望的一个环境就是他平稳持续发展的环境，而不是大起大落的环境，那些有爆涨的机会的话，它一定会有理性回归的时间。所以作为我来讲，我们房地产企业希望一个平稳的、持续的、健康发展的一个环境。
主持人：
就是说从这个意义上来说，沈阳应该是一个很好的地方，而不是说不被看好的地方是吗？
观察员：
是样是一个比较有潜力的地方这是有多方面的。因为我也是到沈阳六七年了，沈阳之所以房价没有很高的涨起来，除了钟老师说的几个环节以外，其中有与沈阳市市政府运作年年都开发年年都有热点形不成热点都有关系，所以我对沈阳市城市向上的环境我作为房地产商还是看好的。
钟伟：
我从没对房地产市场悲观，对目前市场的悲观因为大蓝筹没有调整到位，所以在未来就是四月底之前我对市场是悲观的，但是四月底之后对资本市场是不是悲观当另当别论。第三点对于房地产市场在12个月之内，就是今年年底之前我是相对悲观的，但是如果放到比较长的时间比如说五年左右对中国房地产怎么看，可能我比在座99%的人的乐观估计要更乐观，因为我们知道通过这一轮通货膨胀之后，能够抵御这一轮通货膨胀最可能的就是房地产。
赵昱：
刚才钟教授对我们沈阳市场的看法，其实他是站在他的角度来看。反过来看，我觉得他对我们沈阳市场竞争激烈还不够刺激感到悲观，除此之外没有什么可悲观的。
刚才安总已经说了，几乎代表我们全市开发商的心声。大家也都看到了，市场还是比较平稳的，只不过是没有按照钟教授的目标，就是短期内有没有房价的大起或者期望值更高一些，这个方面来看他可能是悲观的，这么看我也赞成，但是反过来看，我觉得钟教授的评判还是站在经济学的角度来看待这个问题，来看这个市场，所以我觉得他谈得很客观，就是谈出了我们沈阳市目前的现状，什么现状？是好的现状，并不是差的现状。
主持人：
我记得沈阳一些很核心的区域未来还是很看好，刚才是有这样的一些判断，那么我们的董清波总经理，我们的远洋地产在沈阳拿了很大一块地，那么您是不是觉得自己很有眼光，有点沾沾自喜的感觉呢？
董清波：
我们拿这块地从现在看确实前景不错，但是我们并不是说盲目乐观。刚才我们几位房地产业的专家和经济学家对于房地产产品怎么能够最有市场方面都有过阐述，实际上我们这块地现在应该说保险。因为它具备两个特点：
、它占了城市的便利。和平区和沈河区各种配套，因为开车到市中心只有几，所以所有的便利它占了。
第二、它顺应了人们对生活更高的要求。因为以往我们做产品首先是适用，然后才是舒适。现在人们要求高了，要亲近自然，所以出现了新城市主义的理念和绿色房地产的概念。所以我们在浑河边上，高尔夫球场，这么大的运河，所以我们具备亲近自然的条件。
所以它两个方面都兼有，所以使这个地段的保险程度就提高了。
主持人：
刚才我们也说了，刚才钟教授在提出来说想问一下潘总您的股票的情况现在是怎么样了。我们现在这边有一个问题，说房股互动现在是一个非常普遍的现象，大家也非常关注，我们想关注一下您现在准不准备回到A股的阵营当中去？
潘石屹：
其实我们特别想回到A股，可是政府不批，如果政府批的话我们就回来。这个问题我觉得中国人特别能够理解，就是要政府批了我才能回来。因为前两天我看美国报上说，因为潘石屹因为不看好中国A股市场所以他不回来，因为这个是由于美国人对我们不是太了解，所以他就得出这样的结论。
主持人：
我们都知道碧桂园现在上市以后，现在有很多房地产企业都排队争着上市。作为房地产开发商来说，牵动大家神经的一个是土地一个是资金，现在土地也是紧缩银根了，如果上市的话一方面我们是土地储备，另一方面是土地储备的成本还有土地储备的数量，这两方面您都不占优势。但是我们都知道您的优势是上市前基础投资做得非常好。所以在这样一个大的背景下能不能跟大家分享一下，您是怎么说服这些基础投资者的呢？
潘石屹：
其实评价一个公司的话，我想所有的公司应该是一样的，是把它的盈利能力放在位。有的会偏离，例如像网络泡沫的时候，所有的IT行业，因为他们没有盈利，所以评价要拿出别的各种各样的指标去评价。评价我们房地产公司，我想最基本的指标是你的盈利能力，就是你的赚钱能力是位的。因为赚的钱比较少，所以要拿别的指标拿土地储备、净资产值这样一些指标去评价，其实这些指标可以辅助性的来说明我们的盈利能力，盈利能力还是一个最综合性的指标。因为中国大部分上市公司在前些年都是把土地储备量作为位的，其实我觉得里面有两点不科学，点就是国家三令五申的下发文件，就是你土地储备超过两年闲置的土地政府要无偿收回，当然这个政策出了很久了，说句实话没有严格的执行，可是哪一天政府要严格执行的话，有的房地产公司储备了18年、20年的土地储备，超过2年就冒着很大的风险。
第二点，我觉得只有我们做房地产的人才会特别明确的体会到，同样的土地面积一平方米和一平方米是不一样的，大城市的跟中型城市不一样，中型城市跟小城市不一样，在一个城市里面城市中心地段和偏远地段是不一样的，所以多少土地储备不能说明是有效的土地储备还是你身上多余的脂肪需要减肥。所以我觉得一个健康的企业应该是把它资金的资源、人力的资源，所有公司的创造力都能够调动起来，都能够为社会创造价值，为企业盈利去服务。这样的企业我觉得才是一个健康的企业。
因为今年年初一月份国务院次以国务院的名义再一次重申两年不开发的土地要收回。
主持人：
就是说成也土地，败也可以是土地。是这样理解吗。谢谢！
我想更多的时间还是留给我们现场的朋友。我们现场有什么问题要和我们分享吗？
我们在现场就我们沈阳的问题来谈一谈。我们宏观的刚才已经说了很多了，那就我们沈阳来说一说。刚才说百日巨变也好，说重新洗牌也好。你们两位黑名单不知道在我们沈阳有没有，即使是上了黑名单的也是受到关注的，也是具有一定实力的，没有上的也一定很高兴，因为没有上去。
那么沈阳的很多房地产开发商，您觉得这样一个又是机遇又是挑战的背景下，有没有什么可以来跟我们分享的？首先请潘总来跟大家分享。
潘石屹：
最近几年来沈阳比较少，我记得大学刚毕业参加工作一年之内来了四五次沈阳，那是八三、八四年的时候，来了好多次沈阳，大概工作了一年时间我就到南方的城市去，对我的体会就是沈阳整个基础特别好，就是无论它城市基础设施、人的素质也好、受过训练的产业工人等等，这些东西我觉得都是作为重型工业基地非常大的优势，说句实话，当我到南方城市去看，无论是东莞也好，现在崛起的东莞、义乌这些城市，从城市基础设施到人的能力来说，要和沈阳这样的城市比起来的话差的太多了。因为沈阳是经过了大的工业化的训练，可是从我下海到现在来看的话，东北现在反而落后了，而崛起来的城市是东莞这样的城市，确实我刚到这些城市的话话都听不懂，也不知道他们说的什么东西，都发展起来了，现在东莞GDP是在全中国城市里面排列排第六位，像温州这样的城市、无锡这样的城市，无锡这样的城市都排到中国GDP前十位了，我就在想到底是什么原因呢？就是体制的问题，就是计划体制把沈阳给害了。因为没有体制，所以把人创造财富的力量没有释放出来。
到了08年的时候这种体制我想会慢慢转变过来。我可能跟我们钟教授的观点有点不太一样，实际上在城区里大概只有五六百万人口，可是沈阳的五六百万人口，它的能量、它的素质实际上是潜能，远远的没有被调动起来，包括购买房产的能力没有被调动起来。如果有好的机制、好的领导，我想如果这种能量能够调动起来的话，从人口上比较，沈阳就是香港，而香港的经济对周围的影响和它们经济体的大小实际上是非常强的。如果我们做一个假设，什么时候把沈阳的潜能全都能够释放出来，让沈阳能够必得上香港的话是有可能的。所以我觉得实际上我对沈阳的发展未来和空间还是看好的。
主持人：
谢谢！
其实刚才钟教授在说这件事情的时候我就觉得沈阳是七百万人口，但是现在政府实行了一系列措施，比如说在建地铁，比如说沈抚同城，而且沈阳在东三省来说还是有相当大的辐射能力的。所以我觉得像刚才潘总说的，这个人口应该首先不成问题。因为现在好多人是外地人到沈阳来买房子。那钟教授您同意吗？就是我们沈阳还是挺有购买力的。
钟伟：
首先我不是沈阳的敌人。因为我对沈阳市场只是说它非常平稳，没有泡沫，消费者很开心，开发商在这可以提高管理能力、风险比较小。
但是，沈阳未来的发展还是取决于一系列的宏观。
点就是李克强同志五点一线的战略能不能实施。从大宏观角度来讲五点一线决定了沈阳未来的地位，如果五点一线、沿海开放能做起来，那么沈阳超越大连是必然的。如果做不起来，那么沈阳就不能发挥五点一线轴心的带动作用，这是必然的。所以克强同志如果能在沈阳多待一段时间，那是好的。
第二就是沈阳的第三产业，尤其是金融行业能不能得到一个长足的发展，铁西也罢，其他的老工业企业也罢，沈阳绝不缺乏强大的产业基础，并且在未来的相当长的时间之内，沈阳目前的像沈阳机床、金杯以及在沈阳铁西那些大企业，都是未来极有希望的企业，但是在这些未来极有希望的、产业基础非常扎实的情况之下，我是特别希望沈阳人能务虚一点，务实已经务了五六十年了，务虚的意思除了做产业制造业以外，应该给予给包括银行业、投资行业以足够的关注，这是特别重要的。如果你离开了强有力的多渠道的融资平台，那么沈阳市委市政府，包括沈阳的企业家，要能够迅速做大做强就缺乏一个输血机制，就是血液不够，按照现有的自我积累走的太慢。
第三点，就目前来讲，沈阳整个城市的市政建设，沈阳整个城区的规划，还缺乏一个能够把它整合起来的，还缺乏一个在国家这个层面能够得到高度关注能够持续有资金投入的亮点，如果没有这样亮点的话那么起来难度也大，如果有这样的亮点可能沈阳市委市政府还不行，可能还需要高一级的政府去努力。
第四点，我希望在沈阳已有的城市人口当中，踏实、勤奋、精益求精的产业工人的精神是必要的。同时，更多的具有冒险工人，具有企业家气质，能够很大气的去冒险、去创业。那么这五六百万人哪怕只有1%的人能够从产业工人当中，从技术工人当中脱离出来成为沈阳企业家群体，那才是沈阳最宝贵的财富。
所以说到底，沈阳从我的角度过于实在了，因为过于实在因此有可能错失掉最宝贵的机遇从眼前溜走。
主持人：
就是说不要太实在了。既要等、要靠，还要要。而且自己还要自力更生、艰苦奋斗。
我们说了这么多之后，我想问一下，两位既然都是从外地来的，都没有在沈阳等待过，那问问，沈阳有没有什么楼盘项目给两位留下了深刻印象呢？
钟伟：
就我个人，如果我有钱的话我会在沈阳蒲河新城买房子。缓坡地、有山有水、背靠棋盘山，太舒服了，但是那块地现在地块没有被大家重视起来，但是现在来讲它不是热点地区。
主持人：
潘总呢？
潘石屹：
我上一次来的时候是跟着易小迪，然后阳光100新项目开盘，我到现在为止不知道这个项目在哪个区，就是不知道在沈阳地图上哪个位置。我下了车之后他用车把我接过去，然后见领导，然后说一些话，就上飞机走了，所以我如果真能叫上名字的是阳光100，可是这个项目好不好你们自己去判断，跟我没关系。
主持人：
我觉得有点缺乏实践精神了，但也确实你每天走那么多地方，老看也看不过来。
那么赵会长是很了解沈阳的情况的，进行这样一个开放的平台，我们房地产开发的朋友，业内的朋友今天都专注来听了，我们今天就多说一点，好吗？
赵昱：
沈阳东西南北都有亮点。因为是自己的家乡，实事求是，确实都有它的长处。
主持人：
我打断一下。我们刚才据理力争说我们沈阳特别的好，那么像刚才潘总又说我们有问题的话要提出来，那么我们有没有什么问题要提的？
赵昱：
问题也有，刚才钟教授也提到了，自打06年开始，外地，特别是比较有规模的开发商陆陆续续到我们沈阳购地，大概出手都在一千亩以上，而且买地几乎都是买的高价地，这方面从资本运作、从企业发展战略、项目储备，都有它各自深层的含义在里面。这里面就带来一个什么问题，就是从08年到09年可能这些项目都要上市，特别是对高档盘、高价位的市场的冲击。
在头三个月，我们沈阳比较走俏的楼盘目前还是在五千以下，一百平米非常走俏。那么现在目前遇到这种情况，刚才钟教授也提到了，甚至有的地面是现在楼面的价格，那么肯定会带来对这部分高价房的冲击。那么这种情况怎么办？那么也请我们企业家来给我们把把脉，指点指点。
第二个问题，两位也提到了，我们沈阳目前房地产市场，中小型企业占到了80%。我们目前沈阳市地产市场大概做项目的或者是成立的公司将近1000家，在我们沈阳注册的有700家，在我们省里注册在沈阳有项目的大概有将近300家，这两个数字加起来1000家，其中80%是中小企业，那么面临这个问题我们怎么办？也请教两位。
钟伟：
这个是属于私人领域的话题。我们做研究的通常都不敢回答。
我首先不会像有的老总那样说两年不买房三年不买房，我不敢这么说，我也不会向企业说我指点一下潘总你如何做好房地产企业。我连猪都没杀过，我怎么教他杀猪，这不是开玩笑嘛。
学者们已经做好了研究，我们有可能会发现某些上市公司的财务危机，至于哪个楼盘该不该买，在公众场合讲这些话，我觉得学者都是过于虚幻的估计了自己的能力。
潘石屹：
其实房地产企业现在可能都会碰到一些问题，作为我的话确实是在中，我也是两眼一摸黑，也不知道明天会发生什么样的事情，我想重要的是我们大家都要调整好我们的心态，把我们的耳朵能够打开、眼睛能够打开，能够听别人的忠告。
前一段出来个事情就是倍尔斯登，这个的价格一股是180块钱美金，一直跌到了上个星期五是三十块钱美金，就隔了一个星期六、星期天，跌到了两块钱美金。把小布什和鲍尔森忙了个底朝天，忙了一个周末，这样大的事情对全球经济都造成影响了，而且小布什出来应该是想怎么样负责，花了两三时间感谢鲍尔森，说我们的财政司长忙了一个星期天都没睡觉，可是我们的鲍尔森司长还一直在打桥牌，所以我觉得这样的一种惩罚是应该的。我们碰到任何困难都不怕，最关键的是我们能够去听别人说什么，我们能够看到我们眼前发生了什么样的事情，尤其是这些大环境。原来我们就把自己家的一亩三分地种好就行了，美国的事情跟我们八竿子打不着，可是到了现在我们大家都是紧紧的连在一起。
我觉得心态特别重要，如果有这样的心态，钟教授说了一句话可能06年进入房地产的公司可能一家都不剩全要倒，因为06年材料价格涨得特别快，别说是价格高，就是成交慢他都受不了。所以一定要有预见性我原来可能是一千亩地，我现在做不了了，能不能留下二百亩地，把八百亩地给别人去开发，他是有解决办法的，最容易出问题的是，马上看车都要开走了，还说开着走吧，前面可能是大道。
珍珠港，就是美国兵吊儿郎当的，最后日本飞机都飞过来了，他们一看这飞机过来是干什么的，都吓呆了，走吧。
所以任何一个公司都应该未雨绸缪，这样的话对于任何大的困难都是可以克服的。
主持人：
在座有2006年进入房地产领域的朋友吗？
我们会长说了至少能有一半。那你们还能坐得住吗？我们钟教授在这，不想问点什么吗？很危险了。
观察员：
我们房地产公司是06年8月份成立的，注册900万，当时就有200万，但我们到今天为止做得不错，两个楼盘6万5千米，我们没有钱，但是我们发动了所有人，所有买房的人，我把利让给他，到这月为止我这个月销售了54套，我卖的便宜，最开始我卖两千二卖50套，我解决土地出让，然后卖两千九，我现在四证已经拿全了，是大家帮我交的，我现在已经涨到三千三百块，的是政府，刚开始两千二的时候他们不买，不买我两千九，还有一部分人不买，不买现在三千三。我800套房子我让出去200套，我600套我就赚。足够了。
主持人：
我们已经提出问题了，来请两位把把脉。
潘石屹：
我先说一下。其实这是一个办法，就是我们一部分房地产企业就是靠降价销售，其实典型的代表就是万科，他都降价了，尽管惹了一些麻烦，因为原来买的贵的客户让他索赔。这是一个路子，就是在困难的时候我们克服困难的其中一个路子。
现在的困难是有的企业有一大堆地想降价销售房子，房子的销售预售证还没拿到，这是最困难的，如果这样的话，我们这位朋友出的主意就不好使了。
钟伟：
在商战当中，比如说牛跟牛蟒，牛蟒是很坚韧的能够活下来，因为它非常灵活、能够审时度势，那么这恰恰是中小开发商的优势。刚才那位同志也讲了，他走在一个法律法规和情理常情交错的地方，走了一条不错的路。
主持人：
刚才钟教授也说了，是我们沙场练兵的好地方。
潘石屹：
我对沈阳的体会好像不是这样。我觉得沈阳这个城市是一个政府力量特别强大的城市，就是管得特别的严。你要看它的政府管理强度大不大，你就它的广告多不多，沈阳的广告政府让你挂就挂，不让你挂就让你取下来了，而且他让你挂什么广告就挂什么广告。
而实际上沈阳需要的是培养商人的力量、培养市场的力量。这样起来以后，整个经济才会有活力，如果管得太死的话，当然要依法去管了，如果没有法律的话就没有边界了，可是有些政府不该管的事情应该让给商人，其实商人会为这个城市为这个社会做得更好的。
主持人：
这就好像让我想起了，同样是一个家里的孩子性格也不一样，特别老实的孩子应该鼓励他出去闯一闯。我们沈阳人就应该多一点冒险的精神。如果说本身这个孩子胆子特别大的话，如果他真的闯祸的话你再收拾他也不晚。
又一位朋友。
观察员：
我是凯成地产姓陆。
潘总，包括钟教授，经常在网上看你的博客。刚才你对沈阳的体会和感悟，我觉得是对的，就是我们开发商各有各自的体会，我们真正感受到的市场实际上是一种强势之下甚至是过度干预，而不是一种很宽松的市场层面的市场。
辽宁有一个的特点，这个破车什么都淅沥哗啦就是闸好，走不一定能走下去，但是停肯定能停下去。要是规范的话，你越规范，你这个感受可能越沉。
观察员：
我表达一下心情。听了一下午我觉得我有两条收获。一条就是听了钟教授的发言我增加了房地产企业的危机感。另外一条是，我经常看潘总的博客，潘总说在困难的时候不要憋着要讲出来，我对这句话非常非常认同，潘总、王石和任总是咱们地产界的，就像是带头人一样，我们也希望通过你们的呼吁能够把应该解决的问题别藏着，潘总，您说的话我非常理解，就是我们也应该共同的来呼吁目前的现状。
我们现在面临这种大的形势，比如说贷款、税收等等方面，房地产业面临这样大的形势，主要有哪些桎梏，我想听一听您的高见到
潘石屹：
最主要的还是要把银行按揭贷款放松。这不是说从我们房地产行业非常狭隘的去考虑，其实从整个经济去考虑，如果是这个行业要萎缩了的话，面临的个问题就是就业的问题，因为房地产企业和它带动的企业实际上是一个劳动力非常密集型的，可能房地产开发公司聘请的人员并不多，可是它带动的物业管理，它带动的建筑这个行业都是非常大的行业，而且物业管理、建筑行业解决的就业问题是社会生活中收入人的问题，你想在建筑行业里的民工，是解决农民家庭收入的问题，所以如果这个行业一旦卡死了，其实对整个的经济，尤其对就业是非常不利的。在我们目前的话，可能通货膨胀压力特别大。经济指标上，我认为中国失业率比通货膨胀对我们这些困难家庭的影响会更大。如果是通货膨胀可能买不起贵的东西买个便宜的，买不了多的买个少的，如果困难的家庭，只有一个人在工作，如果这个人失业了的话就没有收入了。所以我觉得不光是从这个行业来看，从整个经济来看的话，这个行业不能够一下就卡死。
现在房地产行业需要大量的资金，三个管道都卡得死死的。所以我希望大家能够一起把真实的情况反映给我们的决策者。
观察员：
我是大连地产杂志的记者。
在这里有一个问题想问潘总和我们钟教授，就是说您抛出的一个房市的百日巨变适合中国所有的城市吗？适合大连吗？还有一个问题就是我所关注的，也是大连老百姓都特别想知道的，就是拐点能不能在大连出现？
潘石屹：
其实每一个城市的情况都特别不一样。所以这样一概而论说大连能不能拐点，就是同样在大连这样一个城市里面，城市不同区域的市场也会特别不一样。我在北京就有这样的体会，像三环的市场去远郊县的市场是不一样的。总体情况我想说的，就是特别需要资金的行业现在资金特别紧张，这可能是碰到的的问题。
观察员：
我是从上海过来的房地产企业。我们也是过来沈阳看一下，次来，包括我们这个公司也是次到沈阳来看一下。
我有三个问题，个问题想问一下潘总，潘总在中国很多城市都有地产项目，在东北或者在沈阳做地产项目，从技术层面来讲，我不知道有没有技术层面的东西给我们透露一下？
第二个问题想问一下钟老师，就是在目前这种经济的形势下，就是沈阳这种地方地产项目好做风险小，还是在有可能爆发性增长的区域好做。在中国版图上面哪些地方风险比较小，或是避风港？
第三个问题共同问两位，就是现在万科在上海搞住宅产业化这种试点，能不能谈谈看法？
潘石屹：
刚才你问的东北如何在技术上解决。应该是他们几位，设计师是最有发言权的，纬度、气侯寒冷程度应该怎么样解决日照的问题、环保的问题。
我想说的是房地产公司太注重营销了，其实最根本的是产品。营销是很短暂的，很快就过去了，只有能让客户喜欢的能够长期喜欢的还是产品。所以从规划、设计到建设来说的话都是特别重要。我觉得过度的营销实际上是很容易造成虚假的成分，例如像当时的珠江三角洲，在90年代的时候，他们的营销费用和广告费用都达到销售额的5%，而在北京差不多都是1%，这样的话把大量的精力与其放在营销上面，还不如就是如果要是在软势力上有竞争的话，还不如多给规划师、多给设计师付一些钱，多给他们留上一些时间能够设计出来一个好的作品，可能是最重要的。所以营销的就不好往下谈了。
钟伟：
除了沈阳这个城市之外，我看好中西部地区，收入比较高，城市建成区比较小，人口比较密集的城市，这些城市房价价格上升的基础比较稳定，供求也比较突出。
第二个我比较看好的是长三角、珠三角、县级市这样的区域市场容量不错，而且风险比较小。我觉得是不错的。所以这是对区域市场的看法。
另外您说的万科推行的布品标准化，如果房地产行业当中万科不去做这样的事情，其他企业也不会去做了，所以我觉得这是万科带有的使命感，也许是王石带有的某种想法去做这种尝试，这种尝试在较短时间就是五年之内是不会有大的影响，但是五年以后大家可能会经常提到王石以及他做布品标准化。
如果万科的布品标准并不是行业共同认可的，并不是建材供应商广泛认可的，那么建材供应商没有必要为这么小的一点点定单去改变自己的生产流程。所以万科作为一个企业，作为企业链条上的一环没有能力把整个链条带起来。
第二个是布品标准化要布品标准化的一个水准，就是布品标准化能够达到70—80%的时候，那么住宅成本控制能力就比较强。万科现在大概有30—40%，那么这样情况下，对于提升整个住宅整体品质不会太明显，但是造价不会太低。
第三个问题，就是万科提出的我们怎么才能给消费者交付一套真正意义上的五十年的或七十年的整体质保的商品房。这是开发商不愿意讲的。比如说管线、塑钢窗寿命也就是十来年，上下水管道可能寿命更短，这样对消费者来讲提供的商品我觉得是存在非常大的隐患，从可用可维护的角度来讲有问题。我不知道刘力博士或者其他的建筑设计室能为消费者提供更好的产品。
最后一个问题是工厂化生产或者布品标准化它不一定能够适应中国的市场化。因为不同的区域你都靠同一个组合来做，不顾城市消费氛围的差异、客户人群细分的差异和建筑本身所承载的历史文化来做这个住宅，要做出有品位的楼盘是不可能的。所以布品标准化生产也可能是未来提高成本控制的一个非常重要的环节，但是现在来看它还处于一个实验阶段。
潘石屹：
王石提出来大家三四年之内不能购买房子，我就特别不理解。因为无论作为房地产开发商也好，还是处在中国这种经济高速发展过程中的一个人也好，他为什么会说出这样的观点呢？因为王总我还是比较理解的，我就跟一个房地产开发商的朋友说，我说我真不能理解，他到底要干什么，说这句话背后的原因是什么，他跟我说了一个未经证实的消息，就是王石在搞一个秘密的计划，就是这个部件标准化，等到三四年就事实了，一旦实施所有开发商的质量根本不行，他的东西都是从流水线下来的，所以这是他说三四年之后购买房子的一个依据了。
但是我想这也不对，因为这个实验不光是王总一个人，其实在中国有好多人在实验，例如张建就是远大中央空调在做整体浴室，我也去参观了一下，在中国目前情况下，大家把自己关到一个塑料壳子了，这种方法大家很难接受。
我也到国外的工地上去看，像德国的工地有的时候是标准化，所以他们的一些开发商要过来跟我们互访的时候，把他们的开发商带到我们的工地上去把他们吓一跳，说我们的工地上作业面上人怎么是密密麻麻的，说只有我们工作面上人的1/20，我想这可能跟中国的劳动力成本有关系，因为中国的劳动力成本相对来说还是比较便宜的，西方的价格是非常贵的。
最后实际上真正质量好的是像手工作坊一样现浇出来的东西是的，就是把这个粱、柱子拉出来焊接一下不一定是的，都不如我们人工的用水泥浇灌的这个好。
观察员：
我向钟教授提个问题，刚才听了您的报告，我认为您的报告很精彩。今天我不想就房地产的问题提，我觉得房地产这个东西是国民经济的一部分，是受整个国民经济宏观走势的影响。刚才您讲到了美国次贷危机，我觉得美国次贷危机，实际对美国的经济没有什么实质性的损害，美国利用它在全世界的地位，它把它这种危机全都转让出去了。比如现在，咱们的人民币，我个人认为人民币货币很怪，兑美元持续，实际在国内一直是贬值的。这次两会期间，不少人一致呼吁，比如咱们国家现在有个什么问题呢，企业的退休人员的工资非常低，政府公务员和事业单位退休人员的工资可能比企业高出来一倍还多，在两会上已经呼吁了多年了，可能最近开始国家就要解决这个问题，因为沈阳市就提出来要连续三年提高企业退休人员的工资，可能有的城市还提出来几年以后翻番。
我想问一个什么问题呢，我觉得包括美国次贷危机，就是人民币兑美元不断的，实际说明什么呢？人民币兑美元不断，说明我们国家现在的财富在不断的自动的缩水。这是一个。另外，国内，包括新劳动法的实施，包括各个方面，民工工资的增加，都造成了最近几年国民收入从值上，比如原来每月能拿一千，现在可能能拿到两千三千，从值上能增加，我想这个因素可能对将来咱们国家各个领域都要有影响。其中可能也要影响到房地产领域。这个请钟教授给预测一下，最近三年咱们国家国民收入的值，您认为能增加百分之多少？
钟伟：
这个问题比较困难回答。
今年的经济增长大概略低一点，09年会比今年略低一点，10年会比09年略低一点，是一个逐步向下的过程。
他们经过增长的巅峰就是07年，07年已经过去了。大概是这样一个情况。
第二、居民收入增长最快的一个周期。改革开放85、89年人民收入增长比较快，第二是03—07年收入增长比较快。然后城乡居民的名义收入还会有，但是由于通货膨胀，实际收入增长会放慢。
第三、中低收入阶层在今后三年他们的生活会明显发生困难。因为从97年那几年由于国有企业转型，那几年为什么没有造成很大的困难呢？是由于那个时候物价还比较低，大家能吃饱饭，但是这几年贫富收入问题是中国一个大的问题。
从改革开放到现在，中国的贫富收入问题没有任何的缓解，每况愈下。
所以这三大问题看起来都要在今后很长时间内考验政府体制本身。
第四个问题就是刚刚开完两会做了领导人的变更，但这些领导人的变更是非常不充分的，不充分就在于相当多的领导人的年龄已经明显偏大，所以他们不可能届满一切。所以这届班子届终更换的话，可能也会对经济增长带来影响。
所以这四个问题我觉得都对今后政府管理、对于社会的安定带来很大的决定性。包括人民币问题也同样是，人民币问题也更严重。
潘石屹：
这位朋友说的这个是现在北京城里面流行大家看的两本书，一本书是《货币战争》，基本上跟您的观点是一样的，一本是日本泡沫失去十年这本书。日本制造完之后就通过我们输出了，我们这两本书都看了，我们现在面临的问题可能还不是这样的问题，我们可能还要有一个更开放的心态，我们要很理性的分析这次世界金融危机，毕竟这个时代已经发生了特别大的变化。
主持人：
一会儿潘总还有一个媒体见面会，我们自由探讨到这里就告一段落了。
郭正学：
请潘总慢走，再占用两时间。因为今天的活动后面还有两个内容，之所以大家今天能来参加这次活动，是因为潘总今天来。我想说两件事，一个是我们这次活动准备了晚宴，希望大家尽可能留下来，因为今天这个会时间这么短，说了这么多内容，我觉得大家需要有这么一个消化的阶段，所以请大家尽可能的留下来。
第二、今天这个会除了论坛部分，还有我们协会年会的部分。年会的部分，一会儿由于时间关系我会做一个简短的工作报告。可能有我们开发企业的朋友说我不是协会会员就不听了，我想这可能是大家对协会本身的工作有一个误差，因为协会本身就是我们行业的一个圈子。所以我在做这个报告的同时，可能是像政府每年做工作报告一样要讲一些东西，同时我想对于那些还不是我们协会会员的企业相当于做一个宣讲，所以请大家在潘总离开以后不要追随潘总一块离开这个会场。
另外我想因为这次论坛层次比较高，大家可能已经接受了很多很高的东西，但是我想最终还是要回到现实，因为毕竟我们搞开发还是在沈阳搞开发。所以一会儿我们沈阳房地产研究所的齐教授还要做一个很系统的关于沈阳房地产走势的一个报告。我想特别是在目前这个阶段来讲，如果要现实一点，我建议大家能留下来把齐教授的报告也听完。主持人讲了，咱们潘总本来定的五点还有活动，现在五点都已经过了，我建议咱们大家鼓掌感谢潘总、钟教授，以及各位专家的精彩发言！也希望各位专家有机会还能够再到沈阳来，沈阳永远欢迎你们！
主持人：
下面有请沈阳市房地产开发协会秘书长郭正学先生做年会工作报告！
郭正学：
这次协会年会报告我们采用了比较新的形式，也是让大家更直观的对协会的工作有一些了解。下面由我来做这个工作报告。
去年我们协会主要做了以下五方面工作：步还是继续扩大我们的知名度和影响力。主要做法是举办了四次的大型活动。其一是去年07年沈阳市房地产开发协会的年会，这次年会由我们会员单位一共一百多家企业派代表参加，也是行业比较重要的会议。
二是与市建委开发办举办了法律法规报告会。这次我们请到了市执法局的处长给大家讲在开发过程中应该注意的法律问题。另外我们协会的赵会长做关于房地产开发办事流程和收费标准的报告。
第三个比较大的活动是我们在去年创办了沈阳房地产开发峰会。咱们在座各位有一些老总可能参加过这个会议，这个我们是从去年开始创办，准备每年都要搞的一个行业内的大型活动。07年的会议我们也邀请到了中房协的秘书长，今年的会我们也力争办成像今天这样一个论坛，我们也会邀请一些行业知名的人士来共同探讨行业的问题。他们在这次论坛上，咱们研究所的范教授做了上半年的房地产形势分析报告，也举行了一个论坛，这是论坛的现场。
第四个行业性大型活动就是关于土地增值税问题的报告会。我们分两次做的报告，一次是请的省地税局的一位处长做的关于地税方面的报告，另外请的是市地税局的一位同志专门是在业务方面做的一个报告。这次活动参加人数能达到四百人次。
在提高协会影响力方面，第二部分是加强协会工作力度。一是出版了12期我们沈阳房地产开发协会的会刊，这个会刊既是我们协会传递行业信息、行业政策的一个窗口，同时也是我们协会宣传自身工作的一个很重要的媒介平台。
另外就是把协会的工作简报发放的范围扩大，原来只是面向会员企业，现在是面向所有的房地产开发企业，这样让更多的企业来了解协会和协会所做的工作。
三是注重通过媒体来作宣传工作。主要是平面媒体对协会的报道达到30多次。
另外，我们还注重加强跟有关部门和地区的联络。像跟铁西区、皇姑区等区域的招商部门、土地部门进行联系，然后拿到了他们的地块信息，也及时的发放给会员单位，还组织过一次叫看地车活动，到皇姑实地的考察地块，这是带着我们的会员单位。另外，还到营口去考察过地块，这是配合我们营口市政府在沈阳搞了一次营口招商说明会之后搞的一次活动。
第二部分工作就是创造了有效的载体，把协会的媒介平台作用充分的发挥出来。
个就是我们协会自己的官方网站在去年年底12月27日正式起用，我们想利用这个网站搭建一个行业完全面向我们房地产开发企业的资讯平台。大家查找信息都要通过很多渠道，实际上是资源的浪费，我们搭建这个平台，大家也看到了有土地的、金融的、项目的、广告营销的、人才的信息，我们就是想把这个行业的各类信息集中到一个平台上来，这样能够提高效率，让我们行业内所有开发企业利用这个平台能够方便的查找信息和发布信息。
另外，协会的记事通已经开发完毕。我们还开发出了短信信息发布系统。现在通过这两个系统，每天再给我们会员单位负责人再传一些信息。
还跟相关行业建立合作发挥协会作用。
第三是关注行业热点，跟有关部门开展工作。去年中房协在沈阳搞的物权法培训班，这次活动其中有两位是直接参与了物权法起草的成员，是专家组的成员。据反馈说参加这次会议的效果非常好。我们在科学宫搞的2008年建筑节能的一个研讨会，这也是行业比较关注的热点问题。另外我们跟有关部门合作，还搞过沈阳市地缘热泵培训班，以及太阳能相关的一些活动。与开发办、金融办对20强企业资金需求情况进行了调查，并且对部分企业进行了对接。
另外，对于我们行业很重要的法律法规，我们也及时的购买和免费给会员单位发放。还有一个协会比较重要的工作就是开展了房地产经营管理计划。去年以来我们这个行业人才短缺的问题非常严重，无论是外来的企业还是我们本地的企业都在反映这个问题。所以我们去年赴辽大等等进行宣讲，今年我们还要做这项工作，如果哪个企业觉得我们这个渠道能够为你们提供后备力量，可以通过我们来选拔这样的人才。
第四、进一步完善协会组织力量，行市协会根基。
在去年四月份第二次常务理事会上，我们审议通过了一个叫各级机构申请标准。现在你想申请会长、理事、常务理事，必须达到一定标准，你的企业实力、你的经营业绩，你在社会当中、行业当中影响力，达到一定程度之后你才具备申请各级资格，这样使我们协会形成的各级机制更加的规范。
在三次常务理事会上我们也运用了这个标准，通过不记名投票进行了增补选。
另外协会还在积极探索运作模式，去年我们参加过几次性的会议，跟各地的协会也进行了交流，取长补短也学到了很多东西。特别是中房协在去年提出了改革试点工作，中房协改革试点大致的想法就是资源互补，通过三级协会的合作，我们市一级协会的会员，如果我们沈阳市作为试点城市的话，那就同时可以成为省房协和中房协的会员。这样可以使我们协会的工作再上一个台阶。
第三个就是明确协会定位，改变思路，积极吸引房地产企业的入会。
大家可以看到，这是我们去年的一个新的举措，我们要首先从协会自身明确我们协会到底是什么样一个组织，所以去年我们叫邀请企业加入我们的协会，因为我们都是同行，我们应该都是兄弟姐妹，我们应该不分彼此，所以我们采用这种我们现在这些会长手签名的方式来邀请我们的同行进入我们自己的组织。
第五、组织各种休闲娱乐活动。像滑雪、郊游、CS、乒乓球赛。
最后总结一下，07年协会共开展大小活动38项，参与人数达2800余人次。新入会房地产企业22家。比如万祥、万达、蔚蓝、港中旅、华新国际、中基、保利等等。也就是说我们协会的工作逐渐得到了这些企业的认可。现在越来越多的企业已经开始回到我们温暖的怀抱了。
去年我们还提出了我们协会一个非常明确的口号，叫房地产行业组织开发商专属团体。我们的协会是属于我们在座的每一位开发企业的。
关于08年。
一、集中行业力量办好协会网站和会刊。我们的网站已经建起来了，我们现在正在谋划一个关于网站的大型活动，大概会在夏天的时候正式起动，现在整个活动正在按部就班的筹划。会刊也是协会一个重要载体，增加一些区域性的和细分产品的一些研究成果，贴近行业、贴近企业随时随地把我们行业企业发生的事情放到我们的刊物里面去，这样我们的刊物就能够更加贴近我们的行业、更加贴近我们的企业。另外，我们还打算如果条件成熟的话，要把我们的刊物扩大发行量，成为咱们沈阳市权威性的房地产刊物。
二、做几件实事。
第二期房地产精英培训计划我们今年还要实施。专题报告会，类似于去年的土地增值税报告会，就是大家觉得哪一方面的问题需要讲就跟协会来说，我们会请有关专家来帮大家答疑解惑。三是关于这个行业办事流程、收费标准的问题，我们的赵会长今年又成立出来一个新的办事流程和收费标准，过一段时间我们会放到网上。另外我们会建一套保证我们办事流程和收费标准经常更新的长效机制。第四就是关于工程技术人员的职称评审，去年我们是次成立这个工作，这项工作大概夏天开始。
第三项、还是要抓住协会的品牌活动，提高宣传力度。
08年我们的峰会会继续搞，而且会把规模扩大，会继续搞。像刚才这个活动一样，得到的观点比较多，但是可能涉及到企业比较细的地方还要做很多细的工作。所以像工程人员、财务人员、企业营销策划人员我们要搞多个分论坛，这样把我们行业当中各专业人士聚到一起共同探讨问题。
另外要搞季度房地产形势分析报告。另外就是国家“广厦奖”诚信企业评比。我们协会作为地方行业组织要做好推选工作。另外我们今年要搞一个文体活动月，我们要举办一系列的活动。最后一个是我们要搞一个系列的，现在我们设想每个月都要组织企业的负责人搞一些交流活动，范围很小，一次大概就五六个人，这样可以在一个很宽松的范围内深入的探讨一些行业内容，而不是这种大会的形式泛泛的讲。
第四项工作就是团结行业发展会员，做好增补选的工作。07年已经22家企业入会，现在协会工作还没起步，但是目前像华润、恒达已经入会了，今年发展会员还是我们协会最核心的工作。
我们协会是四年一次换届，再换届是2010年，今年是08年，明年09年到10年换届之前，09年就不准备再搞增选了，所以今年的增选工作是协会在下一届换届之前最后一次，今年增选之后明年就不再增选了。
以上是关于协会08年工作。
最后，借此机会想说这样几句话，我们的协会是全市房地产开发企业共同的团体，希望咱们全市开发企业能够团结起来凝聚到咱们自己的行业当中来，也为我们的企业、为我们的行业、为我们的事业，一起来奋斗。
谢谢大家！
咱们的活动到此结束！
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