图为：沈阳市房地产开发协会会长 中房集团置业有限公司董事长 赵昱
主持人：
谢谢几位嘉宾精彩致词！接下来要请上来一位我们沈阳房地产界大家都非常熟悉的一位老朋友，他经常给我们带来新的声音和动态。在2008年两会过后，在经历了数年的上涨周期过后，我们将会面临着一场怎样的调整？沈阳又将面临怎样的机遇与挑战？而在过去的岁月里面，沈阳的房地产发展又有哪些经验值得我们总结和借鉴呢？有请出沈阳市房地产开发协会会长、中房集团置业有限公司董事长赵昱先生。他的论证主题是宏观经济形势和房地产发展态势分析。有请！
赵昱：
先借这个机会向到会的各位领导、各位来宾、企业家、经济家，以及我们在座的同仁和新闻媒体、各位朋友们表示热烈的欢迎！
这次中房协主办的报告会，与会的专家和领导共有8位发言，这里面有我们住房和城乡建设部的副部长齐继副部长，中国产业协会会长，还有国务院发展研究中心宏观经济部部长于斌，建设部政策研究主任，中国证监会发行监管处处长，建设部住宅产业部中心等等。
他们的发言应该说总体上判断了我国08年经济发展的态势和08年地产市场的走势，对我们地产界未来的发展提供了依据和保障。借此机会，我简要的给大家作以介绍。
部分：我国宏观经济形势。
一个从不确定因素谈，一个是从有利因素谈起。先谈不确定因素。08年不确定因素大致有五个方面：
、美国次贷向纵深发展，对全球和我国经济产生了影响。首先是美国房地产价格迅速下降，美国现在的房价是从商品经济三十年代美国大萧条时期以来，应该说这次是的降幅，而且这种降幅还在进一步加剧，这种影响已经从房地产领域、金融领域向其他领域扩大，有可能导致美国经济的深度衰退。那么美国次贷对美国经济的影响已经开始波及到我们国家，今年一月份我们对美的出口是增长1.5%，二月份是0.4%，这导致我国二月份外贸出口增长率仅为6.5%，而去年同期是30%。外贸出口如果像今年一二月份出现大幅度滑坡的话，必然对我国08年经济增长产生影响。美国政府虽然否认次贷导致美国经济的深度衰退，但已经承认次贷导致美国经济增长的速度在下滑。虽然美国也采取了一系列的措施，一些扶持政策，包括减税等等，但是现在看，还很难下结论。美国经济对我国经济增长的影响究竟有多大，我们还将拭目以待。这是个影响因素。
第二、国际市场价格波动对我国物价产生的影响，以及带来经济增长的影响。
大家都知道，一是以石油为主的能源价格大幅攀升。03年的时候每桶石油是23美元，现在已经突破了100美元。二是以铁矿石为首的矿产资源价格的大幅上升。比如说铁矿石已经上涨接近70%，甚至超过70%。铁矿石价格的上涨也必然导致相关产业成本的提升，像我们的房地产业就是如此。三是以粮食为主的农副产品价格上升。这些价格波动的大小也将对我国的经济产生影响。
第三、南方冰雪灾害的损失对我国国民经济增长带来一定影响，据测算这次灾害直接经济损失对我国经济增长应该说有0.9个百分点的影响。但是，同时也拉动经济增长0.3个百分点，相抵消大概有0.6个百分点左右的影响。大家也都知道这次冰雪灾害，南方，特别是主要一些省份是我国目前主要农副产品的生产基地，这次灾害也必然加重农副产品的供应紧张。
第四、股市和楼市价格的波动对我国经济的影响。股票到六千点已经开始大幅振荡，带来了负的财富效应，进而影响我们老百姓的消费。房价价格如果上升转为下降对经济也必然产生影响。房地产市场对整个国民经济来讲是一个关联度极高的行业，如果房价下降，老百姓开始观望，对中国经济的影响将会带来很大的影响。
第五、农业市场稳定问题。
08年农业生产稳定因素应该说有很多不确定，如果粮食生产和农副产品的供给生产问题带来很多诸多不确定因素的话，也必将对我国国民经济的运行带来影响。
这是不确定的大致五个因素。
第二、谈一下有利的因素。
温总理在这次两会报告中明确提出了我国今年的GDP增长目标是8%。那么市行、亚行还有很多国际机构也预测增长的幅度是10%。那么国务院政策研究中心也明确提出了应该达到将近10%左右。那么在这种情况下，刚才说了还有这么多不确定因素的前提下是否会产生对我们10%国民经济增长的不利影响。但是这里跟大家说一下，应该说上述这些不确定因素，没有商机及动摇中国经济增长的基本面。
比如说从经济结构的调整方面来谈，它是推动过程经济增长最基本的动力，这里面从三个方面来体现：
一、城市化加速推进。这是推动我国经济增长最基本的力量。
大家都知道，从80年代初期到90年代中期，中国用了15年的时间城市人口增长率是10%，平均每年在0.6—0.7个百分点，从95—02年人口又增长了10%，这个阶段年平均是1.3个百分点，城市化进程在加速。那么为什么房地产的投资需求这么高？大家不难看出与城市化的进程是直接关联的。
二、是收入水平的提高带来了消费结构升级，以及产业结构升级的推动。
80年代大家都知道买个手表、自行车就不错了，90年代买个彩电冰箱洗衣机也不错了，现在已经开始买汽车和住房。买汽车和住房直接涉及到我们的水泥和钢材。
三、地区结构变化。过去中国经济依赖于长三角、珠三角，如果这个地区出现问题将直接影响我们国家的经济增长。现在不同了，西北的大开发、振兴老工业基地，还有中部的崛起，可以说目前中国经济是东西南北全面在提速。这样我们不难看出，尽管面临国内外一系列不确定因素，但是08年我国经济高速发展的态势不会改变。
这是部分。
第二、08年金融货币的走向。
一、房地产投资与经济发展的关系。
在宏观经济里面，房地产的投资应该是占有主导地位。去年我们大概接近30%，再加上基础设施的投资两项加一起接近60%。中国经济虽然发展比较快，但是相对来说还是平稳的。这样大家也就看出来了，连续七个季度增长的速度稳定在25—26%，扣除投资品价格上涨的因素，稳定在21%左右。
再看美国，美国为什么面临着经济衰退？就是因为美国地产泡沫的破裂。次贷是房地产泡沫破裂的表现形式。通过次贷、通过金融系统的放大，导致金融系统的混乱。房地产也是金融，在美国这样的金融社会表现得更加充分，美国地产价格下降15%的话会带来建筑业下跌30%。远远还不止这些，大家现在看到的仍然在下滑。现在大家看到的是次贷，那么下一步看到的有可能是正常按揭。
据专家分析，08年对美国经济最主要的影响因素是消费的迅速下降，另外美国整个金融系统出现的问题，银行信贷的萎缩，曾经上个世纪刚才说了三十年代美国大萧条时期已经渡过难关的第五大美国银行叫倍尔斯通倒闭，180元的股票现在卖到两美元。现在房价下跌、次贷危机、金融混乱、消费下降、信贷萎缩、企业倒闭、破产、经济衰退。
二、08年金融货币政策的方向。
我们国家目前仍然继续实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。其目的是保证经济稳定增长，特别是包括房地产投资在内的投资的稳定增长，尽可能的避免出现经济的大起大落，避免过快增长、避免出现泡沫。
前两年国家采取了一些宏观调控政策，在经济有过热出现的初期，或经济还不太热的时候就进行适时调控，通过反周期政策来烫平波动，所以目前来看，我国经济的泡沫并不大，不至于出现大的波动，正是这种调控使我国经济的风险降低，不至于出现美国的局面。
三、货币政策调整及其影响。
大家都知道，07年我们国家采取了如下措施：一个是10次提高存款准备金率，5次提高利率，央行发行大量票据回笼货币，外汇汇率上调6%左右，第四季度实行了贷款窗口指导。
我们现在所面临的形势是从06年开始的紧缩政策正在起作用，但是这是一个长期积累的过程。现在包括某些地区房地产市场的波动，包括外贸出口的下架，产业部门的投资开始下降等等，这些变化很重要的因素之一就是货币政策积累效应所发挥的。这些积累效应08年应该说不会再出新的政策，而且现在来看已经差不多了。
第三部分、房地产市场的发展态势。这部分主要是中房协首次向外部公布的数据。
、07年中国房地产市场的运行情况。
07年以住宅为主的房地产市场发展态势大致有三个特点：
一、是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，房地产市场继续保持了较快的发展势头，市场供需总体两旺。去年完成了房地产开发投资同比增长30.2%，土地购置面积同比增长11%，商品住宅销售面积同比增长24.7%，销售额同比增长46.5%。
二、住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用房和普通住房的建设在加大力度。住房结构供应有所改善。
三、二、三季度房价上涨过快。四季度后，部分城市房价有所下降。商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。
07年地产市场中需要关注的有四个问题：
一、商品房价格和土地价格上涨过快。1—4月，70个大中城市销售价格同比涨幅在5—6%之间徘徊。进入5月份涨幅升到6%，6月份突破7%，8月份上涨8.2%，10月份上涨10.5%，11、12两个月连续上涨15%。07年11月份地价上涨也过快，土地价格平均上涨12.8%，同期房屋销售价格上涨7%，地价涨幅比房价的涨幅几乎接近一倍。
二、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足。
在人民币、流动性过剩、房地产预期市场看好的情况下，房地产投资过热的势头在05、06年已经得到了初步的遏制。但是，随后又有一次反弹。07年，商品住宅投资大幅增长，并没有缓解市场供应不足的矛盾。据统计数据显示，需求类指标增幅依然明显高于供应类指标的增幅。据40个重点城市07年数据全年统计，商品住宅批准的预售面积同比增长10.9%，同期商品住宅登记销售面积增长24.43%，相差近14个百分点。
三、中等及中等偏低收入家庭问题突显。
07年8月份国务院颁布24号文件，低收入家庭住房问题已经有了问题，那么对中等及中等偏低收入家庭住房问题已经突显出来了。目前这部分家庭商品房支付能力不足，二手房选择的能力也有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在房价偏高、涨幅较快的大中城市这种情况矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。
四、四季度市场明显出现了调整和观望。
07年四季度70个大中城市房屋销售价格连续三个月的下降，部分过去房价上涨较快的一线城市房价开始出现回落。从新建商品住宅交易量来看，商品住宅销售面积12月份比11月份环比下降7.6个百分点，其中现房环比下降10.6个百分点，期房环比下降3.7个百分点，部分地区出现了有价无市，土地留拍的情况，出现了观望气氛浓厚的现象。
第二、08年房地产市场的预测。
一、从宏观政策来看。08年国家为防止经济增长由偏快转为过热，将会继续加强和改善宏观调控，继续实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，这些政策有利于防止房地产泡沫的形成和积累，房地产运行将更加稳。
二、四大需求。一个是城市化进程的需求，二是经济增长带来的改善需求，三是房屋拆迁旧城改善带来的刚性需求，四是投资过剩、物价上涨、通胀压力带来的需求。最后，美国次贷应该引起关注。
总之，通过上述情况，大家可以判断出来，尽管面临一系列不确定因素，但08年我国经济高速发展的态势不会改变。为了避免经济波动，国家仍然要采取稳健的财政政策和从紧的货币政策。对房地产来讲，供需旺盛，但供应偏紧的局面仍将维持。各项调控政策仍将继续发挥作用，市场将逐渐回归理性，行业整体向好的趋势不会改变。
以上就是我对08年宏观经济形势和地产形势发展报告的总结。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
