[摘要] 3月百城住宅均价同环比涨幅继续扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点。
三、北京、上海、广东等省市细则出台，具体办法各有侧重
“国五条”细则明确提出工作时间表。国五条细则明确提出一季度公布新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标和年度住房用地供应计划；2013年底前把外来务工人员纳入当地住房保障范围；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。国五条要求地方政府及时公布信息，可形成稳定的市场预期，才有助于居民理性消费，既是加强预期管理，也彰显调控决心。
表：“国五条”细则房地产调控相关时间表
| 时间表 | 主要内容 |
| 2013年一季度 | 直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）,要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标,并于一季度向社会公布。 |
| 2013年一季度 | 市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。 |
| 2013年底前 | 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 |
| “十二五”期末 | 大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。 |
资料来源：中指研究院综合整理
省级细则定调多，市级细则细节多，具体方面各有侧重，北京政策最为严格。3月25日，广东省细则出台，作为省级指导性文件，“粤五条”对广东全省房地产调控工作定调，原则上严格执行“国五条”及其细则要求，但从具体政策上看则未对此前引起强烈反响的“20%个税”、“差别化信贷”等措施进行明确。3月30日，北京、上海、重庆三地细则同日出台。北京市细则规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；确定全年房价控制目标及土地供应计划。上海市细则与北京重点类似，通过严格限购、限贷从而抑制投资投机需求，同时通过加强市场监管，但在房价控制目标、差别化信贷等相关措施的具体表述中则有所差异，相较于上海市细则，北京细则数字更多更明确。而重庆市细则继续未涉及限购，将房价控制目标确定为“增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”，并明确当主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
截至4月1日发稿时，已有31个省市公布细则或房价控制目标。从内容上看，北京、上海等城市细则内容较为全面，而厦门、南京、贵阳等城市则仅公布了房价控制目标。根据“国五条”细则，“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）”均应在一季度末公布房价控制目标，目前尚有太原、呼和浩特、沈阳、西宁、乌鲁木齐等5个城市未公布（当地政府网站未公开相关信息）。
在已出台的城市细则中，有以下几点值得关注：一、广州市在细则中明确“从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施”，我们理解为广州市将对这两个城市纳入限购范围，对此前限购政策进行修正，而同样存在限购范围不覆盖全市现象的合肥、郑州、昆明等城市则未在细则中明确；二、除北京明确进一步提高二套首付比例外，大多城市表明将适时或由人民银行当地支行确定时机进行调整；三、针对20%个税征收，仅北京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提及；四、多数城市房价控制目标再度成为房价上涨目标，大多与居民收入实际增幅挂钩，“保持稳定”前提未能充分体现。
表：京沪渝细则内容详细解析
| “国五条” | 北京市细则 | 上海市细则 | 重庆市细则 |
| 房价控制目标 | 2012年价格相比保持稳定。 降低自住型、改善型住房价格。 | 保持房价基本稳定。 | 主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，四月底公布。 |
| 限购 | 无住房本市户籍成年单身人士限购1套。 | 进一步严格措施。 | 未涉及。 |
| 限贷 | 暂停第三套及以上住房贷款发放。 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。 | 根据市场变化，适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率。 | 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 主城区房价出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 |
| 税收 | 推进存量房交易计税价格动态调整。 二手房交易过程中能核实房屋原值的按照个人所得20%计征；不能核实的，依法按照核定征收方式计征；满五年免征。 | 能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 继续稳步实施个人住房房产税改革试点。 | 主城区个人拥有独栋商品住房、个人新购高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作个人新购二套及以上的征收房产税。 转让二手房能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征。 |
| 增加供应 | 计划供应住房用地1650公顷。 增加自住型、改善型住房的土地供应。 | 全年供应量不低于前5年年均实际供应量，一季度公布全市年度供地计划。 | 住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。 |
| 保障房建设 | 建设筹集16万套，竣工7万套：二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。 2013年年底前，将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。 | 新开工建设、筹措和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。 | 建成15.58万套、新开工23.39万套。 继续推进保障，对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上。 |
| 市场监管 | 提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。 对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 | 严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。 | 对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。 |
表：其他省市细则内容解析
| 城市 | 主要内容 |
| 广东省 | Ø 广州、深圳3月底前公布房价控制目标。 Ø 广州、深圳、珠海、佛山严格限购；房价过快上涨地区及时采取相应措施。 Ø 房价过快上涨地区严格执行“国五条”规定征收个税。 Ø 各地级以上市（含顺德区）于3月底前公供应计划。 Ø 基本建成保障性住房11.6万套、新开工建设7.84万套。 Ø 年底前各地级以上市（含顺德区）完成系统测试、改造升级。 |
| 合肥市 | Ø 新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 Ø 住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。 Ø 新开工保障性住房3.9万套，基本建成1.6万套。 Ø 凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整；对预售报价过高且不接受指导的，暂不予备案、核发预售许可证。 |
| 济南市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。 Ø 住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 Ø 开工建设保障性住房1.5万套、向社会提供分配不少于6000套。 |
| 天津市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 Ø 严格购房家庭资格初审及复核。 Ø 严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。 Ø 二手房转让时能核实房屋原值的，按转让所得20%计征；不能核实的按核定征收方式计征。自用5年以上且是家庭生活用房的免征。 |
| 广州市 | Ø 新建商品住房（不含保障房）价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。 Ø 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。 Ø 人民银行广州分行可结合相关要求提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 Ø 计划建设筹集保障性住房16万套，基本建成31万套，新增发放租赁补贴1500户。 Ø 预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。 Ø 从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。 |
| 昆明市 | Ø 全市新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 Ø 住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 Ø 开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。 |
| 青岛市 | Ø 新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。 Ø 本地户籍限2套、外地户籍限1套，无法提供前2年内连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍家庭，继续暂停向其售房。 Ø 人民银行当地分支机构可根据要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 Ø 住房用地供应总量不低于过去5年平均供应量，达到1350公顷以上。 Ø 新开工保障性住房1.65万套，危旧房改造1.7万户，配租配售不少于9000套。 Ø 将土地出让价款缴纳与土地成交溢价率挂钩，随交易价格上涨提高出让价款首付款比例，缩短付款时间，溢价率在50%（含50%）以下的，合同签订后1个月内缴纳土地出让价款的50%作为首付款，2个月内缴纳全款；溢价率在50%以上的，1个月内缴纳全额出让价款。 |
| 深圳市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。 Ø 严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持力度。 Ø 严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 Ø 住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。 Ø 新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套 |
| 郑州市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅。 Ø 住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。 Ø 12月5日前完成开工保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。 Ø 对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受指导的，可暂不核发预售许可证。 |
| 福州市 | Ø 城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 Ø 在五城区严格实行商品住房限购政策和差别化信贷税收政策。 Ø 住房用地供应计划约160公顷。 |
| 宁波市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 Ø 继续执行住房限购政策。 Ø 严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 Ø 人民银行市中心支行可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，会同市相关部门加强房地产市场运行分析，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 Ø 住房用地计划供应1380.46公顷。 Ø 新开工建设和筹措保障性安居工程12500套，建成9000套。 Ø 对预售方案报价过高且不接受住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。 |
表：仅公布房价控制目标城市
| 城市 | 房价控制目标 |
| 厦门市 | 新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 |
| 贵阳市 | 新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅 |
| 石家庄市 | 新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 |
| 南宁市 | 新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅（城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅差值）。 |
| 武汉市 | 新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。 |
| 大连市 | 新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。 |
| 南京市 | 全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 |
| 成都市 | 新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 |
| 西安市 | 新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。 |
| 长春市 | 新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 |
| 哈尔滨市 | 新建商品住房价格增幅低于城市居民家庭年人均可支配收入的实际增幅。 |
| 杭州市 | 新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 |
| 南昌市 | 新建商品住房价格增幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅以内。 |
| 海口市 | 新建商品住房价格增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 |
| 长沙市 | 新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。 |
| 兰州市 | 新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增长幅度。 |
| 银川市 | 新建商品住房价格控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅以内。 |
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