[摘要] 3月百城住宅均价同环比涨幅继续扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点。
一、市场情况：3月百城价格住宅均价同环比涨幅继续扩大，重点城市成交量持续高位
3月百城住宅均价同环比涨幅继续扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年3月，100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点；同比连续第4个月上涨，涨幅相对上月扩大1.42个百分点，达到3.90%。3月份，“两会”期间有关房地产调控政策升级的争论不断出现，北京、上海、深圳等地赶在月底出台“国五条”细则，在政策走向不明的背景下，大量购房者赶“末班车”入市，多个城市二手住宅交易量井喷，担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。 》》2013年3月中国房地产政策跟踪一览表
图：2011年6月-2013年3月百城价格指数
数据来源：中房指数系统百城价格指数
图：2013年1月-2013年3月（第1-12周） 一线城市商品住宅成交量变化
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
图：2013年1月-2013年3月（第1-12周） 15个二三线城市商品住宅成交量变化
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
（注：图中为截至2013年3月24日统计数据；所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、厦门、长沙、东莞、长春、福州、青岛、南昌、贵阳、温州、惠州、中山）
3月重点城市商品住宅成交量环比上涨明显，同比继续上涨。3月（前四周合计）一线城市和典型二三线城市商品住宅市场成交量环比上涨明显，其中一线城市涨幅超过100%，达到109.9%；典型二三线城市上涨95.8%。同比来看，各城市同比涨幅维持高位，其中一线城市总体同比增长85%，北京增幅达142.4%，上海、广州增幅也超过50%；典型二三线城市涨幅低于一线城市总体水平，约为46%，较上月提高20个百分点。
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二、“国五条”确定调控基调，中央及部委表态彰显决心
“国五条”细则确定房地产坚持调控基调。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点，再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则）。“国五条”细则在两会召开前发布，在政府换届前指明房地产调控的下一步走向，凸显房地产调控政策的连续性和稳定性；同时“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。
两会前后中央及部委密集表态彰显调控决心。今年《政府工作报告》首次提出加强房地产市场调控，与以往相比，2010年为“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”，表明房地产市场调控力度或进一步加强。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数，预计在16万公顷左右；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。中央及部委密集表态坚持房地产调控，彰显调控决心，2013年房地产调控不放松已拉开帷幕。
表：中央及部委密集表态坚持房地产调控
| 层级 | 时间 | 重要事件 | 关键内容 |
| 中央 | 3月1日 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”细则） | 一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理；六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。 |
| 3月5日 | 第十二届人民代表大会次会议开幕会，温家宝作政府工作报告 | 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。 | |
| 3月27日 | 李克强主持召开国务院常务会议 | 要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。 | |
| 部委 | 3月2日 | 政协委员、住建部部长姜伟新接受记者采访 | 对控制房价有信心，且要严格落实“国五条”。对于保障房建设，姜伟新表示下一阶段要继续推进，同时要保证质量。 |
| 3月4日 | 政协委员、住建部副部长齐骥接受媒体采访 | 各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。 各地不一定非要制定细则，只要调控方向符合国五条的规定，围绕国五条的细则进行。但是，房地产调控从严从紧的同时，不会采取“过激”手段。商品房预售制度短期内不会取消。 | |
| 3月4日 | 政协委员、财政部副部长朱光耀接受媒体采访 | 财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，目前还没有明确的时间表。 | |
| 3月8日 | 国土资源部部长徐绍史 | 今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数，预计在16万公顷左右。 | |
| 3月13日 | 中国人民银行行长周小川就“货币政策与金融改革”的相关问题回答中外记者的提问 | 对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个来实现控制房价的目标。 | |
| 3月14日 | 住建部部长姜伟新接受记者采访 | “国五条”一定要严格执行。执行过程中如果有什么问题再改，但一定要严格执行。 |
资料来源：中指研究院综合整理
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三、北京、上海、广东等省市细则出台，具体办法各有侧重
“国五条”细则明确提出工作时间表。国五条细则明确提出一季度公布新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标和年度住房用地供应计划；2013年底前把外来务工人员纳入当地住房保障范围；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。国五条要求地方政府及时公布信息，可形成稳定的市场预期，才有助于居民理性消费，既是加强预期管理，也彰显调控决心。
表：“国五条”细则房地产调控相关时间表
| 时间表 | 主要内容 |
| 2013年一季度 | 直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）,要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标,并于一季度向社会公布。 |
| 2013年一季度 | 市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。 |
| 2013年底前 | 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 |
| “十二五”期末 | 大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。 |
资料来源：中指研究院综合整理
省级细则定调多，市级细则细节多，具体方面各有侧重，北京政策最为严格。3月25日，广东省细则出台，作为省级指导性文件，“粤五条”对广东全省房地产调控工作定调，原则上严格执行“国五条”及其细则要求，但从具体政策上看则未对此前引起强烈反响的“20%个税”、“差别化信贷”等措施进行明确。3月30日，北京、上海、重庆三地细则同日出台。北京市细则规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；确定全年房价控制目标及土地供应计划。上海市细则与北京重点类似，通过严格限购、限贷从而抑制投资投机需求，同时通过加强市场监管，但在房价控制目标、差别化信贷等相关措施的具体表述中则有所差异，相较于上海市细则，北京细则数字更多更明确。而重庆市细则继续未涉及限购，将房价控制目标确定为“增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”，并明确当主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
截至4月1日发稿时，已有31个省市公布细则或房价控制目标。从内容上看，北京、上海等城市细则内容较为全面，而厦门、南京、贵阳等城市则仅公布了房价控制目标。根据“国五条”细则，“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）”均应在一季度末公布房价控制目标，目前尚有太原、呼和浩特、沈阳、西宁、乌鲁木齐等5个城市未公布（当地政府网站未公开相关信息）。
在已出台的城市细则中，有以下几点值得关注：一、广州市在细则中明确“从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施”，我们理解为广州市将对这两个城市纳入限购范围，对此前限购政策进行修正，而同样存在限购范围不覆盖全市现象的合肥、郑州、昆明等城市则未在细则中明确；二、除北京明确进一步提高二套首付比例外，大多城市表明将适时或由人民银行当地支行确定时机进行调整；三、针对20%个税征收，仅北京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提及；四、多数城市房价控制目标再度成为房价上涨目标，大多与居民收入实际增幅挂钩，“保持稳定”前提未能充分体现。
表：京沪渝细则内容详细解析
| “国五条” | 北京市细则 | 上海市细则 | 重庆市细则 |
| 房价控制目标 | 2012年价格相比保持稳定。 降低自住型、改善型住房价格。 | 保持房价基本稳定。 | 主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，四月底公布。 |
| 限购 | 无住房本市户籍成年单身人士限购1套。 | 进一步严格措施。 | 未涉及。 |
| 限贷 | 暂停第三套及以上住房贷款发放。 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。 | 根据市场变化，适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率。 | 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 主城区房价出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 |
| 税收 | 推进存量房交易计税价格动态调整。 二手房交易过程中能核实房屋原值的按照个人所得20%计征；不能核实的，依法按照核定征收方式计征；满五年免征。 | 能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 继续稳步实施个人住房房产税改革试点。 | 主城区个人拥有独栋商品住房、个人新购高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作个人新购二套及以上的征收房产税。 转让二手房能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征。 |
| 增加供应 | 计划供应住房用地1650公顷。 增加自住型、改善型住房的土地供应。 | 全年供应量不低于前5年年均实际供应量，一季度公布全市年度供地计划。 | 住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。 |
| 保障房建设 | 建设筹集16万套，竣工7万套：二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。 2013年年底前，将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。 | 新开工建设、筹措和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。 | 建成15.58万套、新开工23.39万套。 继续推进保障，对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上。 |
| 市场监管 | 提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。 对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 | 严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。 | 对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。 |
表：其他省市细则内容解析
| 城市 | 主要内容 |
| 广东省 | Ø 广州、深圳3月底前公布房价控制目标。 Ø 广州、深圳、珠海、佛山严格限购；房价过快上涨地区及时采取相应措施。 Ø 房价过快上涨地区严格执行“国五条”规定征收个税。 Ø 各地级以上市（含顺德区）于3月底前公供应计划。 Ø 基本建成保障性住房11.6万套、新开工建设7.84万套。 Ø 年底前各地级以上市（含顺德区）完成系统测试、改造升级。 |
| 合肥市 | Ø 新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 Ø 住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。 Ø 新开工保障性住房3.9万套，基本建成1.6万套。 Ø 凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整；对预售报价过高且不接受指导的，暂不予备案、核发预售许可证。 |
| 济南市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。 Ø 住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 Ø 开工建设保障性住房1.5万套、向社会提供分配不少于6000套。 |
| 天津市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 Ø 严格购房家庭资格初审及复核。 Ø 严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。 Ø 二手房转让时能核实房屋原值的，按转让所得20%计征；不能核实的按核定征收方式计征。自用5年以上且是家庭生活用房的免征。 |
| 广州市 | Ø 新建商品住房（不含保障房）价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。 Ø 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。 Ø 人民银行广州分行可结合相关要求提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 Ø 计划建设筹集保障性住房16万套，基本建成31万套，新增发放租赁补贴1500户。 Ø 预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。 Ø 从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。 |
| 昆明市 | Ø 全市新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 Ø 住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 Ø 开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。 |
| 青岛市 | Ø 新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。 Ø 本地户籍限2套、外地户籍限1套，无法提供前2年内连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍家庭，继续暂停向其售房。 Ø 人民银行当地分支机构可根据要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 Ø 住房用地供应总量不低于过去5年平均供应量，达到1350公顷以上。 Ø 新开工保障性住房1.65万套，危旧房改造1.7万户，配租配售不少于9000套。 Ø 将土地出让价款缴纳与土地成交溢价率挂钩，随交易价格上涨提高出让价款首付款比例，缩短付款时间，溢价率在50%（含50%）以下的，合同签订后1个月内缴纳土地出让价款的50%作为首付款，2个月内缴纳全款；溢价率在50%以上的，1个月内缴纳全额出让价款。 |
| 深圳市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。 Ø 严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持力度。 Ø 严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 Ø 住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。 Ø 新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套 |
| 郑州市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅。 Ø 住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。 Ø 12月5日前完成开工保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。 Ø 对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受指导的，可暂不核发预售许可证。 |
| 福州市 | Ø 城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 Ø 在五城区严格实行商品住房限购政策和差别化信贷税收政策。 Ø 住房用地供应计划约160公顷。 |
| 宁波市 | Ø 新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 Ø 继续执行住房限购政策。 Ø 严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 Ø 人民银行市中心支行可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，会同市相关部门加强房地产市场运行分析，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 Ø 住房用地计划供应1380.46公顷。 Ø 新开工建设和筹措保障性安居工程12500套，建成9000套。 Ø 对预售方案报价过高且不接受住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。 |
表：仅公布房价控制目标城市
| 城市 | 房价控制目标 |
| 厦门市 | 新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 |
| 贵阳市 | 新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅 |
| 石家庄市 | 新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 |
| 南宁市 | 新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅（城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅差值）。 |
| 武汉市 | 新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。 |
| 大连市 | 新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。 |
| 南京市 | 全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 |
| 成都市 | 新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 |
| 西安市 | 新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。 |
| 长春市 | 新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 |
| 哈尔滨市 | 新建商品住房价格增幅低于城市居民家庭年人均可支配收入的实际增幅。 |
| 杭州市 | 新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 |
| 南昌市 | 新建商品住房价格增幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅以内。 |
| 海口市 | 新建商品住房价格增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 |
| 长沙市 | 新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。 |
| 兰州市 | 新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增长幅度。 |
| 银川市 | 新建商品住房价格控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅以内。 |
资料来源：中指研究院综合整理
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四、建立长效机制是关键，信息系统建设推动房产税扩围
继续搞好房地产调控，建立长效机制是关键。3月27日李克强总理主持召开国务院常务会议，提出要继续搞好房地产市场调控，继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，这是新任总理首次表态房地产调控。两会期间，财政部副部长朱光耀表示财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案；住建部副部长齐骥强调完成500个城市的住房信息联网工作；《政府工作报告》首次提出加快推进户籍制度、社会管理体制和相关制度改革，有序推进农业转移人口市民化。28日国务院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知提出出台并实施不动产统一登记制度。房产税、住房信息系统联网、不动产统一登记制度等长效机制建立为搞好房地产调控作铺垫。
图：房地产调控相关长效机制
资料来源：中指研究院综合整理
住房信息联网和不动产统一登记推动房产税扩围。2012年中央多次提出要扩大房产税试点范围，但一直未能付诸实践。两会期间财政部副部长朱光耀表示财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，但同时也指出目前还没有明确的时间表。房产税作为房地产调控的长效机制之一，扩围是大势所趋。近期住建部明确提出今年6月底完成500个城市住房信息联网；国务院指出由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例，这些都将为房产税扩围提供保障。
表：住房信息联网和不动产统一登记的工作时间表
| 时间表 | 主要内容 |
| 2013年6月底 | 3月15日，政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示：40个城市的住房信息联网已完成，而按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。 |
| 2014年6月底 | 国务院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知：出台并实施不动产统一登记制度。（国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。2014年6月底前出台不动产登记条例） |
资料来源：中指研究院综合整理
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五、新型城镇化注重降速提质，仍将为房地产业发展提供空间
从量变到质变，城镇化工作重心转移。《政府工作报告》指出积极稳妥推动城镇化健康发展，坚持科学规划、合理布局、城乡统筹、节约用地、因地制宜、提高质量。两会期间，新型城镇化受各方热议，3月12日，政协十二届一次会议在人民大会堂举行闭幕会上涉及城镇化的的提案近300件，主要建议有：科学编制城镇发展规划；完善城镇建设投融资服务体系，加大金融支持城镇化力度；有序推进农业转移人口市民化，推动城镇基本公共服务逐步向常住人口覆盖等。3月17日，李克强总理就任后首次记者见面会也专门针对城镇化的问题。3月27日，李克强总理主持召开国务院常务会议，指出抓紧制定城镇化中长期发展规划，完善配套政策措施。可见，在今后城镇化工作重心逐渐由量变到质变，在保证速度的同时，城镇化质量是城镇化健康发展的关键因素。
表：“两会”城镇化相关内容
| 日期 | 重要事件 | 关键内容 |
| 3月3日 | 政协十二届一次会议开幕会 | 万钢同志代表政协第十一届委员会常务委员会作关于提案工作情况的报告：合理调控城镇化推进速度。 |
| 3月5日 | 第十二届人民代表大会次会议开幕会 | Ø 要遵循城镇化的客观规律，积极稳妥推动城镇化健康发展。坚持科学规划、合理布局、城乡统筹、节约用地、因地制宜、提高质量。 Ø 加快推进户籍制度、社会管理体制和相关制度改革，有序推进农业转移人口市民化，逐步实现城镇基本公共服务覆盖常住人口，为人们自由迁徙、安居乐业创造公平的制度环境。村庄建设要注意保持乡村风貌，营造宜居环境，使城镇化和新农村建设良性互动。 |
| 3月6日 | 发改委主任张平将就“经济社会发展与宏观调控”答记者问 | Ø 引导城镇化健康的发展。提高城镇化的质量和水平。 Ø 国家发改委正在会同有关部门编制中国城镇化发展规划，今年如果顺利的话，今年上半年有可能出台规划。 |
| 3月17日 | 国务院总理李克强答中外记者问 | Ø 我们强调的新型城镇化，是以人为核心的城镇化。使目前2.6亿农民工中有愿望的人逐步融入城市，是一个长期复杂的过程，要有就业支撑，有服务保障。 Ø 新型城镇化必须和农业现代化相辅相成，要保住耕地红线，保障粮食安全，保护农民利益。 |
| 3月27日 | 李克强主持召开国务院常务会议 | 抓紧制定城镇化中长期发展规划，完善配套政策措施。 |
资料来源：中指研究院综合整理
新型城镇化仍将为房地产业带来发展空间。根据联合国人口署预测，至2020年我国城市化率年均提升速度将放缓至1.2个百分点，由于未来新型城镇化将更加注重降速提质，预计新型城镇化下的城镇化水平提升速度或将放缓至略高于1%。城镇化水平与房地产市场发展规模关系密切，与房地产销售、开发等各项指标高度相关。随着城镇化水平的提高和城镇人口的增长，住房市场仍有需求，房地产业仍有发展空间。
图：1990-2012年商品房销售额和房地产开发投资额与城镇化率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
六、展望：新一届政府注重长期，短期市场观望可能重新形成
总理讲话表述温和但内容深远。3月27日，李克强主持召开国务院常务会议，提出要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。总理“搞好”两字的表态温和，并未直指房价，内容更注重于市场长效健康发展。在“国五条”及各地细则中，保障房建设、住房信息系统建设均是重点。我们认为，通过长效机制的建立保障市场平稳健康，将是新一届政府调控市场的主要思路。
地方细则尚待完善。如前文所述，在已出台的地方细则中，除北京等少数城市已按照“国五条”细则要求对相关调控措施进行细化，多数城市在限购、限贷或个税征收等方面仍存在不同程度的漏洞，若这些城市不随之出台其他配套政策，而未出台的城市也如此效仿，“国五条”细则落实在地方层面的调控力度将大打折扣，房价控制目标、加强差别化信贷将可能成为一纸空谈。
短期市场博弈加剧。北京、天津等地明确20%个税征收办法，若相关部门能够切实落实政策要求，二手房市场可能会迎来一段成交低谷期，但长远来看，区位、配套占优的二手房优势仍难以替代。京沪渝细则均提到，新建商品住宅报价过高且不接受指导的，相关部门将不予办理预售手续，这表明政府在严格征收个税对二手房市场进行抑制的同时，将更加关注新建商品房市场的价格变化，为避免新房市场量价迅速上涨，短期内开发企业预售许可证办理、中高端住房签约备案都将面临较大困难。网签数据与实际市场走势的不一致性可能增强，给相关各方判断市场走势带来困难。
展望未来，政府、购房者、开发企业，在地方细则密集出台的时期内的博弈将逐渐升级，若各地严格落实相关政策，市场观望态势可能重新形成。中期来看，与货币政策密切相关的物价和经济增长形势需要密切关注，因此历史证明，除房地产政策外，货币政策可能扮演了比房地产调控政策更加重要的作用。
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