130万平住宅供应均价10437元/平 开发商涨价信心充足

2018年5月沈阳楼市供应充足，总计审批了78个商品房预售许可证，142.4万平商品房获准入市，其中商品住宅入市量12456套129.53万平，环比上涨6.55%同比上涨7.8%。截止到5月31日，沈阳2018年总计入市商品住宅35130套357.43万平，入市面积同比增长10.86%，平均单套面积首次突破100平，其中5月新入市住宅平均单套面积104平，略逊于4月份的107.36平。

一、于洪、浑南、铁西供应，浑南库存沈阳

沈阳2018年5月各区住宅入市面积

上月沈阳9个市辖区总计有59个项目获批了78个销许。于洪区、浑南区、铁西区住宅供应量均超过20万平，于洪区25万平住宅供应接近全市供应的20%。沈北新区与皇姑区入市量超过15万平，其他区域入市量均不足10万平，其中沈河区住宅供应量仅有2.83万平。皇姑区上月供应暴涨135%，且核心区高价住宅与三环外刚需住宅均有推出，于洪区供应也增长了46%，浑南区与沈北新区上月供应环比下降20%，即使这样，浑南区的库存面积仍是沈阳之冠，苏家屯区的去化周期最长。

二、新入市住宅套均面积过百，沈北新区平均面积

5月沈阳各区住宅入市面积与套数

上月沈阳各区入市住宅的平均面积相差不大，入市住宅套数与面积呈明显的正比关系。全市新增住宅的平均面积是103.99平/套，2018年沈阳改善型房源的入市量明显增大，刚需房源的面积也呈扩大化趋势，住宅的单套总价涨幅远高于成交均价的涨幅。平均单套面积的是沈河区的130.56平，其主要入市产品是中小户型高层住宅与联排别墅。其次是皇姑区的120.5平与和平区的117.61平。大东区、浑南区、于洪区、铁西区入市房源平均在100-105平，属于改善型购房者与刚需购房者都能接受的中间区域，沈北新区与苏家屯区的套均面积在90-95平。

三、新增住宅供应均价过万平均109万/套，开发商涨价信心充足

5月沈阳各区入市住宅均价与平均面积

上月沈阳入市住宅的平均单价在10437元/平，乘以103.99平的平均单套面积，新入市住宅的平均单套价格在108.54万元/套。当然其中含有不少的别墅产品，所以价格偏高一些。沈阳各区新入市住宅价格明显分为三个梯队，的是超过12000元/平的皇姑区、沈河区、和平区与铁西区，如果说皇姑区的北部经济区和铁西区的经济技术开发区还有不少的刚需房源库存，沈河区与和平区基本没有刚需住宅入市了，5月入市住宅均价被皇姑区拿到也只是因为入市产品的原因。大东区与于洪区、浑南区均在10000元/平左右，随仍有部分刚需产品，但比重越来越低。沈北新区与苏家屯区入市住宅均价在6000-7000之间，是沈阳最后的价格洼地。以单套面积而论，皇姑区、沈河区、和平区平均单套总价超过150万，铁西区124.6万的套均总价与100-110万/套的于洪区、浑南区、大东区同属第二梯队，沈北新区的61.92万/套与苏家屯区的57.2万/套仍处于第三梯队。以上述新入市房源价格对比当前沈阳成交均价，可以发现沈阳的开发商对沈阳楼市仍然是充满信心的，毕竟根据沈阳沈政办发〔2017〕59号文件的规定：“6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%”。

四、二环至三环仍是主力，二环内供应仅有18万平

5月沈阳住宅供应环线分布

上月沈阳新增商品住宅分布区域广泛，从一环内至四环外均有住宅供应。二环至三环部分供应量环比增长30%；三环至四环区域新增供应仅少了不到10万平；其他环线区域虽然环比增长20%，但总计供应仅20万平。

五、4家品牌房企住宅供应超10万，金地连续10万+，万科仅排第9位

5月沈阳品牌地产住宅供应

与4月相比，上月虽然有商品住宅供应的品牌地产个数少了2个，但高供应品牌地产数有所增加。上月商品住宅供应面积在5万平米地上的品牌地产有10家，保利、中海、华润、金地均有10万平以上住宅供应，其中金地已经连续2个月供应10万以上了。刚刚进入沈阳的融创供应9.8万平住宅，其后是9万平的华夏幸福、8万平的恒大、6.7万平的碧桂园与6.6万平的万科，第10位是6.24万平的中铁。

注：所有数据来源沈阳房产局官方网站公开数据收集整理。入市住宅售价为销许申报价格抽样分析，不代表最终成交价。