[摘要] 为规范住房用地供应、合理引导市场预期、加强房地产市场土地供应调控，国土资源部按照国务院工作部署，组织全国31个省（区、市）及新疆生产建设兵团编制了2013年住房用地供应计划，并于日前对外公布。2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍。
事件：为规范住房用地供应、合理引导市场预期、加强房地产市场土地供应调控，国土资源部按照国务院工作部署，组织31个省（区、市）及新疆生产建设兵团编制了2013年住房用地供应计划，并于日前对外公布。2013年住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，所占比重进一步提升。
一、计划供应量略有下降，但远超过去5年年均实际供应量
计划供应连续两年缩量，但明显高于过去5年年均实际供应量。根据“国五条”精神，“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量”，2013年住房用地计划供应15.08万公顷，较2012年计划供应量15.93万公顷（调整后）小幅下降5.4%，为近三年。但相比于2008-2012年住房用地年均实际供应量9.9万公顷，2013年计划供应量是其1.5倍。
切实执行完成计划成为重点。2012年8月，国土资源部对当年住房用地供应计划由17.26下调至15.93万公顷，年末统计全年住房用地实际供应11.08万公顷，计划完成率为70%，较之前两年有所提高（《2012年国土资源公报》数据）。2013年已公布的供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明中央在制定计划时更加务实，在目前房地产市场调控力度进一步加大的背景下，企业拿地将更为谨慎，切实落实供应计划，合理调整供地节奏，将是2013年各地政府土地供应工作的重点。
“三类住房”用地计划供应占比继续提高。2013年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，用于满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地需求；商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷。“三类住房”用地占住房用地计划总量的79.4%，处于2010年以来水平。
表：2008年-2013年住房用地供应情况（单位：万公顷）
| 年度 | 计划供应 | 实际供应 | 计划完成率 | “三类住房”用地 | |
| 计划供应 | 占比 | ||||
| 2008年 | —— | 6.2 | —— | —— | —— |
| 2009年 | —— | 8.2 | —— | —— | —— |
| 2010年 | 18.47 | 11.5 | 62% | 14.1 | 76.59% |
| 2011年 | 21.8 | 12.52 | 57% | 17.1 | 78.62% |
| 2012年 | 15.93 | 11.08 | 70% | 12.6 | 78.82% |
| 2013年 | 15.08 | —— | —— | 12.0 | 79.43% |
数据来源：CREIS中指数据，国土资源公报
一线城市计划供应量同比小幅增长。从各省市计划供应来看，由于总体计划供应减少，大部分省市计划供应量低于去年，仅有西藏、天津、安徽等十个省市供应量有所增加。据国土资源部公告称，2013年70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%，其中一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%，加大热点区域及城市的土地供应将更有效地稳定住房市场预期，从一定程度上缓解供需矛盾。
表：2013各省市住房用地供应计划变化（单位：公顷）
| 省市 | 住房用地供应总量 | “三类住房”用地占比 | ||
| 2013年 | 2012年 | 较2012年 | ||
| 合计 | 150760 | 159348 | -5.4% | 79.4% |
| 北京 | 1650 | 1700 | -2.9% | 70.9% |
| 天津 | 1785 | 1096 | 62.9% | 77.0% |
| 河北 | 5135 | 7938 | -35.3% | 76.9% |
| 山西 | 3284 | 3585 | -8.4% | 76.9% |
| 内蒙古 | 3594 | 5159 | -30.3% | 82.5% |
| 辽宁 | 7407 | 7465 | -0.8% | 78.1% |
| 吉林 | 4616 | 3554 | 29.9% | 86.1% |
| 黑龙江 | 4002 | 6112 | -34.5% | 83.9% |
| 上海 | 1000 | 1000 | 0.0% | 70.0% |
| 江苏 | 12016 | 12468 | -3.6% | 73.8% |
| 浙江 | 7021 | 7852 | -10.6% | 75.8% |
| 安徽 | 9104 | 6399 | 42.3% | 77.6% |
| 福建 | 2101 | 2096 | 0.3% | 77.8% |
| 江西 | 4411 | 3497 | 26.1% | 76.2% |
| 山东 | 11002 | 12248 | -10.2% | 77.5% |
| 河南 | 14920 | 14107 | 5.8% | 84.5% |
| 湖北 | 7921 | 6854 | 15.6% | 74.6% |
| 湖南 | 5188 | 5653 | -8.2% | 77.6% |
| 广东 | 5270 | 5601 | -5.9% | 76.0% |
| 广西 | 2346 | 2449 | -4.2% | 72.1% |
| 海南 | 1088 | 1848 | -41.1% | 82.7% |
| 重庆 | 2720 | 3293 | -17.4% | 98.6% |
| 四川 | 6830 | 8226 | -17.0% | 77.6% |
| 贵州 | 3771 | 5036 | -25.1% | 78.9% |
| 云南 | 3880 | 4546 | -14.7% | 72.5% |
| 西藏 | 606 | 162 | 274.1% | 93.4% |
| 陕西 | 4401 | 5901 | -25.4% | 84.6% |
| 甘肃 | 2372 | 1970 | 20.4% | 82.8% |
| 青海 | 1230 | 1386 | -11.2% | 85.7% |
| 宁夏 | 1190 | 1367 | -13.0% | 77.6% |
| 新疆 | 6542 | 6850 | -4.5% | 89.6% |
| 新疆兵团 | 2356 | 1930 | 22.0% | 92.5% |
数据来源：国土资源部，中国房地产动态政策设计研究组综合整理
二、近三年住宅用地实际供应处于较高水平，潜在供应总量充足
近三年年均实际供应较此前呈现明显增长。2010-2012年，国土资源部根据调控要求加大土地供应，住宅用地年均实际供应量达11.7万公顷，较此前五年（2005-2009年）年均6.5万公顷增长约80%，住宅用地总体供应量处于较高水平。
图：2005-2012年住宅用地供应情况
数据来源：国土资源部，中国房地产动态政策设计研究组综合整理
住宅新开工规模远超同期竣工及销售，潜在供应总量充足。近三年（2010-2012年），住宅年均新开工面积为13.6亿平米，较2000-2009年（年均5.6亿平米）增长1.4倍，且新开工规模明显高于同期竣工面积，每年约有6亿平米以上未竣工。至2013年3月末，在施面积已超过35亿平米。另外，据国土资源部数据，截至3月约有10.5万公顷住宅用地尚未开工形成有效房屋供应。
从住宅销售情况来看，近三年年均住宅销售面积已近10亿平米，自2005年以来均高于当年竣工面积，但与近三年明显加快的新开工规模相比仍然较低，潜在供应总量充足。
图：2000-2012年住宅市场开竣工及销售情况
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
在建面积逐渐入市后人均住房面积可能接近40平米。根据上述数据，若目前在建项目及已供土地全部建设完成（假设到2015年，不考虑未来新推出土地），总建筑面积将达到56.3亿平米，与之前两年竣工面积合计，考虑城镇人口增加，人均住房面积将增加约9.4平米。而在2010年末已有30.3平米，则潜在的人均住房面积已接近40平米，与日本、法国等发达国家城镇化率70%左右的水平接近（预计2015年中国城镇化率为56%），超前消费的现象较为明显。
表：我国潜在住房存量
| 指标 | 年份 | |
| 竣工面积（亿平米） | 2011 | 7.4 |
| 2012 | 7.9 | |
| 在施面积（亿平米） | 2013：1-3 | 35.3 |
| 待建土地建筑面积 （亿平米） | 2013年初 | 21.0 |
| 合计 | 71.6 | |
| 城镇人口（亿人） | 2015年末 | 7.6 |
| 人均新增住房面积（平米/人） | 9.4 | |
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
表：不同国家人均住宅建筑面积比较
| 国家 | 年份 | 人均住宅建筑面积 (平米) | 城市化率(%) |
| 美国 | 2007 | 61.8 | 81.4 |
| 日本 | 2008 | 36.6 | 66.5 |
| 韩国 | 2000 | 20.5 | 76.8 |
| 德国 | 2008 | 42.9 | 73.6 |
| 英国 | 2001 | 44 | 89.5 |
| 法国 | 2002 | 37.5 | 76.2 |
| 意大利 | 2001 | 36.5 | 67.3 |
| 荷兰 | 2000 | 41 | 76.8 |
| 奥地利 | 2003 | 38.3 | 67.2 |
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
三、一线城市重在稳定预期，三四线城市防范供应过剩风险
一线城市需求旺盛，计划供应量加大以稳定预期。从2003年以来一线城市（北京、上海、广州）住宅用地推出量及住宅销售面积情况来看，销售面积远超过土地供应量（以规划建筑面积计），供不应求现象较为严重，尤其是2003-2009年，住宅年均销售面积0.6亿平米，超出住宅用地年均推出量约0.3亿平米。2010-2011年受调控政策影响，商品住宅成交量下滑明显，但进入2012年后，由于住宅需求的大幅反弹及土地供应的紧缩，全年供需矛盾加剧。
如前文所述，2013年一线城市住房用地计划供应量同比增长2.8%，若四地政府能够切实落实供应计划，将对稳定市场预期起到积极作用，配合“国五条”细则中的其他措施，一线城市的市场火热态势预计将有所缓解。
图：一线城市（北上广）住宅推出及销售情况
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
多数二三线城市潜在供应量充足，需防范供应过剩风险。2010年，三类典型城市人均住房面积分别为30、30、36平米。根据前述方法测算，所有在建及待建项目竣工后，三类城市的人均住宅面积将分别提高6、14、13平米，达到36、44、49平米，多个二三线城市潜在供应十分充足，明显超出当地人口实际需要。部分二三线城市超过50平米，而一线城市普遍在40平米以下。在2013年供应计划中，多地计划供应量已有所下调，可以看出，各类城市之间土地供应已出现分化，一些前期大量供地，商品房库存积压的城市为防止出现供应过剩，需要及时调整供地节奏，优化供应结构。
图：2010年及未来3-5年典型城市人均住房建筑面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
四、小结：落实是关键，因地制宜保障有效供给
严格供地计划落实，优先保障刚需。从近年的调控政策可以看出，加强供地管理、促进有效供应增加是中央一直坚持的方向，国土资源部2013年供地计划公告指出，为做好2013年住房供地计划实施工作，国土资源部要求各级国土资源主管部门采取有效措施，对今年“新开工630万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。
区别对待各类城市，重点稳定热点城市预期。国土部同时表示，将稳步推进商品住房用地供应，对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。我们认为，随着各地房地产市场发展状况的分化加剧，各地的土地供应数量、结构、节奏也将呈现分化，在此之中加大热点城市供应，稳定市场预期将成为重点。
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