[摘要] 在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的楼市库存量不断上升，直逼历史高位，随着下半年供应压力的进一步增大，沈阳楼市走势如何，开发商又会使出什么战略？
截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，在173家上市房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家，占比四成。中小房企资金链有断裂风险。与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。
在此背景下，9、10月份向来是开发商押宝的黄金旺季，富力地产董事长李思廉更在其中报业绩发布会上明确表示，在价格方面将下调10%，预计国内楼市下半年可能会再跌10%。这是今年地产调控来大型开发商首次公开表态“要降价”。
资金▶▶中小房企资金链有断裂风险
尽管遭遇史上最严的楼市调控，但房地产行业上半年总体发展仍然向好。Wind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%。
特别是龙头房企，成绩更是喜人。以“万保金招”四大地产龙头为例，1月至6月签约销售金额同比增幅都超过60%，金地甚至达到了109%。共计销售的金额达到1234.3亿元，同比去年的670.3亿元上涨了84.17%。万科更以656.5亿元再居销售金额榜首，同比增长78.6%，同时以105亿的税金成为房地产行业内家半年纳税超百亿的企业。
与去年上半年5家企业销售额突破200亿的情况相比，今年更有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科644亿元、恒大429亿元、中海地产421亿元、保利地产385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园214亿元。
不过，在龙头房企一片风光的背后，不少房企也面临着严峻的形势。据统计，在沪深两市以及港交所上市的173家房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升仅71家，占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企，因为限购等政策，上半年只完成了全年30%—40%的销售任务。
数据显示，上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。
以上可以看出，房企阵营已经开始出现明显分化，尤其是中小房企业绩大幅下滑，资金链面临断裂。
存货▶▶核心城市库存持续攀升
天量的库存同样是悬在房企头上的一把利剑。
根据各地官方数据，截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套；库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出，房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显，各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。
某房地产研究院发布的《典型城市新建商品住宅存销比处在阶段性高位》专题报告显示，2011年上半年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位，四个一线城市消化库存量仍需较长时间。
华泰联合分析师鱼晋华分析，今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。“我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。”
而从广东全省来看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。
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