[摘要] 在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的楼市库存量不断上升，直逼历史高位，随着下半年供应压力的进一步增大，沈阳楼市走势如何，开发商又会使出什么战略？
楼市积压了大量的供需能量，刚性需求也不断增强。
在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的楼市库存量不断上升，直逼历史高位，随着下半年供应压力的进一步增大，沈阳楼市走势如何，开发商又会使出什么战略？
39%的网友认为楼市库存量持续上升的影响是会出现买方市场，31%的网友认为会出现供应井喷的现象。“库存量不断上升，开发商的销售压力日益加大，预计促销和降价会被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将不远。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮说。
根据房天下数据监控中心统计，39%的网友认为10月份是下半年买房的机会，有28%的网友则认为明年年初是好机会，还有17%的网友选择8月份，11%的网友选择12月份，从网友的选择来看，主要集中在10月，传统的金九银十现象或许会重新出现在沈阳楼市中。
房天下数据监控中心统计，2011年下半年（7-12月）沈阳市预计有114个楼盘推新，其中铁西区占26个，皇姑22个排名第二，东陵12个排名第三，其余各区上上房源个数分别为：于洪11个、和平10个、大东9个、沈河5个、沈北5个、浑南4个、其他区域2个。
有业内人士表示：沈阳楼市的下个15年会呈现螺旋式上升，从下半年开盘数量看，度过4月短暂的低迷后，五月随着房交会的召开迎来了一个小高潮，6月份沈阳预计开盘数达到36个，实际已经开盘有25个，再创上半年新高，从不断攀升的数量上看出，与其他省会级城市相比，沈阳楼市呈现出独有的特点，无论是房价还是供应量都保持着平稳的态势。
今年下半年入市的114个楼盘中，仅31个为纯新盘，占所有入市新盘的28%，纯新盘以铁西和平的新盘数居首，沈阳下半年的楼市铁西依旧是一个强有力的竞争者，从上市的纯新盘位置来看，主要集中在二环周边，或者二环外的热点区域，受沈阳限购令的营销，二环周边“一夜爆红”，随着城市扩容，一环内住宅数量不断减少，多以公寓及城市综合体为主。
楼市的发展经历了三个阶段，从廉租房到经适房到商品房三个阶段，辽宁不断加大保障房的推入量，但从目前沈阳楼市的现状看，商品房仍是消费的主体，未来沈阳楼市二环周边依旧是火爆之地，而整体楼市将会平稳发展，商品房的销售量倾向刚需一族。
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“我们目前在售房源高层均价为7000元/平方米，如果付全款的话可享受95折优惠，首付5成可享受97折优惠，如果您准备首付3成，就没有优惠了！”在铁西区某楼盘售楼处中，售楼小姐的一连串报价，让来这里看房的孙先生很尴尬。“不同的首付比例，折扣还不一样，一套房子卖出好几个价格，我拿着手机计算器，不停的算，头都大了。”孙先生无奈的说。
记者了解到，目前一些在售楼盘除了针对一次性付款客户提供一定优惠以外，根据首付比例的不同，也会相应有不同的折扣，同一套房子出售，由于购房者交房款的额度不同，售价可能有三种、甚至四种变化。
折扣优惠让购房者很纠结
已经考察近一周的孙先生告诉记者，他在这个小区，看中了一套90平方米的高层住宅，在没有折扣的情况下，总房款是67.5万元。根据售楼员的介绍，现在如果全款购房享受95折优惠，也就是64.125万元，便宜了3万多元。如果是贷款5成，可享受97折优惠，房子总价就是变成了65.475万元，相当于便宜了2万元。
“我是购首套房，本可以申请3成首付贷款，可由于多付两成就能便宜2万元房款，我现在很纠结，正在考虑是不是跟亲戚、朋友借一些钱，首付5成来买房。反正现在利息也不低，要是能凑上5成首付，能便宜2万房款，还银行的利息也少了。只是借钱这事还是有点难张口啊。”
虽然借钱不容易，孙先生还是准备试一试，毕竟2万元的优惠幅度，还是比较吸引人的。
一房几价 开发商算数有耐心
记者致电多家住宅项目询问价格优惠情况，同样是在铁西的一家楼盘，也是推出首付不同折扣比例不同的售价方式。售楼员告诉记者：“一次性付款95折，贷款首付50%，98折优惠，首付40%，99折优惠。”
“我打算买个80平方米左右的，大概总价多少钱啊”记者问。“我们有83平方米的户型，正常总价是在45万元左右，您准备几成首付呢，还是一次性付款，我帮您算一下价格。”在记者的要求下，售楼员用计算器，为记者把不同折扣的房款总价、以及需要缴纳的首付款金额，以后还款的月供金额，分别为记者算了出来，光计算就用了十多的时间。
“这么卖房也太麻烦了，原来就听说有一次性有折扣，现在一个首付比例就一个折扣，你们可够辛苦的了”。
“这是我们制定的优惠策略，只要您不嫌麻烦，我很乐意为您服务，欢迎到现场来看一看，实地看了，您才能有更深的了解。”售楼员倒是非常热情，一点也没有因多次计算折扣价格而不耐烦。
如此销售 只为占有更多现金流
根据目前房价情况来看，以平均一套房产60万的价格来算，首付多两成如果优惠2个点的话，那就意味着多掏12万元首付款，就可以得到1万多元的房款优惠，与赠送物业费、抽奖品等促销相比，现金优惠更让购房者心动。
业内人士表示，随首付比例提升优惠折扣，就是开发商能快点收回全款的一种方式。原来一次性付款要比按揭购房优惠1到2个点，现在对于首付比例高的购房者也采取一定优惠，就是表明开发商回笼资金的意愿更迫切。“今年银行信贷紧缩，开发商希望尽可能的回笼资金，才推出了为首付高比例的购房者提供不等的折扣”。
采访中，不少售楼员也表示，银行首付款比例以及还贷利率的提高，对于资金实力较强的购房者而言，都会交付高比例的首付款，这样既少还贷款利息，又能得到开发商更大的折扣。
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截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，在173家上市房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家，占比四成。中小房企资金链有断裂风险。与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。
在此背景下，9、10月份向来是开发商押宝的黄金旺季，富力地产董事长李思廉更在其中报业绩发布会上明确表示，在价格方面将下调10%，预计国内楼市下半年可能会再跌10%。这是今年地产调控来大型开发商首次公开表态“要降价”。
资金▶▶中小房企资金链有断裂风险
尽管遭遇史上最严的楼市调控，但房地产行业上半年总体发展仍然向好。Wind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%。
特别是龙头房企，成绩更是喜人。以“万保金招”四大地产龙头为例，1月至6月签约销售金额同比增幅都超过60%，金地甚至达到了109%。共计销售的金额达到1234.3亿元，同比去年的670.3亿元上涨了84.17%。万科更以656.5亿元再居销售金额榜首，同比增长78.6%，同时以105亿的税金成为房地产行业内家半年纳税超百亿的企业。
与去年上半年5家企业销售额突破200亿的情况相比，今年更有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科644亿元、恒大429亿元、中海地产421亿元、保利地产385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园214亿元。
不过，在龙头房企一片风光的背后，不少房企也面临着严峻的形势。据统计，在沪深两市以及港交所上市的173家房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升仅71家，占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企，因为限购等政策，上半年只完成了全年30%—40%的销售任务。
数据显示，上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。
以上可以看出，房企阵营已经开始出现明显分化，尤其是中小房企业绩大幅下滑，资金链面临断裂。
存货▶▶核心城市库存持续攀升
天量的库存同样是悬在房企头上的一把利剑。
根据各地官方数据，截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套；库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出，房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显，各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。
某房地产研究院发布的《典型城市新建商品住宅存销比处在阶段性高位》专题报告显示，2011年上半年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位，四个一线城市消化库存量仍需较长时间。
华泰联合分析师鱼晋华分析，今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。“我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。”
而从广东全省来看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。
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动向▶▶富力表态降价10%
资金状况不断恶化和去库存的压力或将加速房价松动。
8月23日，上半年只完成年度销售计划34%的富力地产的中报业绩发布会上，董事长李思廉表示，“价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。。
笔者了解到，在富力入市的新盘中，9月底推出的富力 花园宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。北京富力又一城是上半年富力营业额的北京项目，平均售价则较上期下跌11%。金禧花园在7月底开盘的二期项目，有些户型与一期同户型相比直降20万，而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米，一些户型折扣后降幅10%左右。
很多专家和分析机构认为，若限购扩大，僵持的房价必将加速调整。而今年以来，蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、恒大、置信地产等开发商，就已经开始了促销活动，促销幅度也达到12%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市降不降价，各家情况不尽相同。“下半年供应量增加，作为销售策略，新盘开盘价格下降10%—15%是有可能的。”
趋势▶▶开发商以价换量赌“金九银十”
作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量。
以广深为例，阳光家缘数据显示，8月最后一周广州市国土房管局共向14个住宅项目发放了预售证，总货量达5434套，这批住宅将成今年“金九银十”的首波供货量。据合富辉煌集团市场研究部统计，今年“十一”前后，广州十区将推出新货1.7万套，整体可售货量预计达到4.9万套。预计在“金九银十”开盘或推货的项目达94个。而深圳9月预计将有27个项目开盘或者加推新品，在售新建商品住房套数增加到3万套左右。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，从消费者方面来看，随着限购的持续执行，市场的有效购买群体逐步减少，买方市场正在逐步形成，而对于这批刚需客户，降价是刺激其入市的动力。
而开发商为冲击今年销售业绩、尽快回收资金，降价促销力度将维持现有政策，甚至还将会加大。谢逸枫分析，“一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。我认为‘金九银十’成交量会比前几个月有大幅增加。”
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