接下来我要为大家请出的是本场活动的一位重量级嘉宾，来自沈阳房地产开发协会秘书长郭正学先生为本次活动致辞。掌声有请！
沈阳房地产开发协会 秘书长 郭正学先生
郭正学：
各位网友、各位开发企业的朋友，以及各位新闻媒体的朋友，大家下午好！
首先借这个机会，马上要过春节了，给大家拜一个早年，另外今天来的路上下了一场雪，希望这场雪是一个好兆头，在此预祝各位牛年旺运，家庭和睦、身体健康！
前两天代总请我参加这个活动的时候给我列了几个题，也基本按照他的思路来给大家讲一下08年、09年的一些情况，以及协会所做的一些工作及工作打算。
从房地产市场来讲，其实走势现在回头看很简单，但是我们08年身处其中的时候一直是处于思维不是很稳定的阶段，现在回头看其实和股市走势差不多，年初的时候延续了07年比较狂热的市场态势，但是到了三、四月份以后，包括拐点论、百日巨变，市场观望的情绪开始出现，那么到了九、十月份由于国际的金融形势逐渐恶化，特别是美国非常有名的银行倒闭之后，整个从国际到国内的金融形势急转直下，由于这个形势不好也影响到了消费者这种购房的信心，所以对我们的房地产市场造成了很大影响，好在沈阳在九月份房交会的时候恢复了一些优惠政策，所以市场在九月份的时候还稍好一些，但是这种宏观经济形势对消费者信心的摧残在之后还是很明显的体现出来了，包括我在和一些开发公司的老总交流的时候他们也提到了一些客观的情况。之后，就是从十月份，应该是10月17日国务院召开常务会议，温总理提出拉动内需，要保增长，各地反映也非常快，陆续出台了一些活跃房地产的一些政策，那么房地产市场在年底的时候稍有反弹，应该说整个的经济形势或者说大家的心理预期恢复了一些。
其实，08年对于大家来讲，我想造成这种相对来讲比较困难的局面主要是两个原因：
一个是市场本身的原因。因为07年这个是市场不正常，07年的市场有点太狂热了，包括股市也一样，这种狂热导致的结果就是很多的购买力被提前消化。也就是说老百姓可能本来打算08、09年买房子，但是一看房子涨得太快害怕了，这样就借钱也要买把这个房子买下来，就怕08、09年如果还涨得这么快就买不起了，所以很多本来不应该是07年买房子的人07年也买了，这就给市场造成了一个过渡消费的局面，同时一些开发企业特别是对于沈阳来讲我们属于的二线城市，一些大的开发企业在06、07年陆续进入沈阳，进入沈阳之后购置了大量土地，很多项目也是在07年底08年推出，这样又客观的造成供应量过大，所以一方面07年消化了一部分消费量，另外我们开发商开发的量比较大，所以整个供需结构就完全发生了变化，其实从数据来看我们08年的销售量和07年基本持平，但是从每一个开发项目来讲感觉不好，原因很简单，07年的时候可能有200个项目到08年的时候可能有300个项目，这样均摊到每个项目上的购买力肯定要降低，所以对开发公司造成了影响。
第二个因素是宏观经济形势。其实最重要的是宏观经济形势对老百姓消费心理的影响是非常严重的，而且我认为这种影响不单纯是在房地产这个行业，各行各业都有这个问题，包括像股市也好、汽车也好，现在汽车的销量也不好，那么对沈阳来讲我们可能影响稍微差一点，因为这种国际金融形势和经济形势对实体经济的影响没有明显显现，因为我们是重工业为主的城市，不是以外向型经济为主的城市，所以沈阳去年的感触不是像南方城市感受那么明显。
这是08年房地产形势的一个简要的回顾。
那么09年怎么样呢？应该这么说吧，因为从经济形势来讲很难判断，大家经常看电视我想也能看到很多，我再说也说不过人家经济学家，经济学家都判断不清楚，我肯定也判断不清楚。这样回过头来我们应该立足我们自身，想依靠经济形势扭转来推动我们本地经济发展这样指望他们有点太遥远。所以我想还是回到沈阳，08年底我参加中房协的年会，当时有中国国务院发展中心还有中国社科院专家做一些报告，总结一下他们的观点基本是一致的：就是尽管国际形势有一些影响，但是我们中国整体的社会和经济发展的根基没有动摇，其实对我们房地产业来讲也是一样，我们的一个根基是城镇化的速度，现在沈阳的城镇化速度是65%，发达国家是90%，所以我们城镇化如果一年按1%的话起码还有20年左右的发展时间，所以这个发展的趋势是不变的；二是消费升级，我们经历过几个阶段，就是过去所谓的三大件，最老的时候六、七十年代什么手表、缝纫机了这些，然后到了90年代就是冰箱、彩电、洗衣机，现在我们消费升级就已经变成了车、房子这些东西，这也是推动中国经济和社会发展的非常重要的因素，包括我们房地产其实也是一样。
其实房地产大致来说分四种：一种是属于我老百姓原来住的非常差，脱困型的；二是温饱型的，就是我脱离等的居住水平之后我能满足基本居住需要；第三种是舒适型的，跟车差不多；第四种是别墅型的。现在我们还是前两种，但是说住得好不好，你住的这个房子是不是符合自己工作和生活的需要，你生活的园区是不是非常舒适，现在可能很多项目，特别是三、五年前开发的项目很多都没达到这样的要求，包括我也是一样，我现在三十多岁，买房子是五年前买的，如果我现在再买房子的话我对园区的功能户型都会发生变化，相信在座的每一位也是一样，如果资金可以的话，肯定再买房子的时候对自己居住条件会有更高的要求，这是消费升级。
09年房地产一个总体的趋势是不会发生变化的。任何经济发展都有波动，有波峰有波谷，可能我们现在处于的是波谷。
另外对沈阳也有一个小气侯，我想也是有利于我们09年房地产市场相对于08年好一些。我想最主要是我们大家心里有准备，08年困难期我们心里是没有准备的，我们没想到美国的经济危机对中国包括我们沈阳的影响，也没想到08年能发生那么大地震，很多东西都是没有准备没有预期的，但是我们09年不一样，08年我们是从07年那种狂热的状态下让自己头脑不想冷却也必须冷却下来，但是我们现在是用一种非常冷静的心态来面对09年的市场，这样心理有准备，我们打有准备的仗跟没有准备的时候思想完全是不一样的。
那么从市场来讲，我们的发展我想主要几方面：
、我想还是市场因素决定的。我认为09年我们市场从供需结构来讲会发生一些变化。从开发公司来讲，我听很多开发公司说09年要控制自己的投入，换句话说09年市场的供应量不会像07、08年那么大，这是从供应角度讲。那么从需求角度来讲，我们中央也好、地方也好，出台了许多房地产行业方面的政策，但是要注意政策都是有期限的，像沈阳25条新政是到09年12月31日止，换句话说契税现在可以降到1%，如果你在09年12月31日之前不买房子，这政策恐怕里就享受不到了，所以这样使一部分持币待购的老百姓特别是刚性需求的一定会进入市场，这样一方面开发公司为了自己正常的运转和发展保证自己资金链的情况下他要适当的控制投入，另一方面消费者有一部分刚性需求会进入市场，特别是08年压抑的一部分刚性需求会进入市场，这样08年供需非常紧张的局面会得到一定程度上的缓解，这样对开发公司也好，对消费者也好，应该是比较平衡的一个市场状况。
第二、就是对于开发公司来讲，资金压力相对会小一些。因为从十月份开始，国务院出台的若干政策都是在拉动内需保增长，包括利息已经下降了五次了。为了保增长，你必须得保证资金的流动性，这样从开发公司来讲拿到钱的情况会比08年好得多。
另外，目前来看土地和建设成本已经下降了，这个从开发公司来讲建设同样的项目投入的资金量会减少。当然，最主要的还是各开发公司我觉得还是比较冷静，在当前这样一个市场条件下，有意控制投入也能保证自己的资金链不会崩的太紧。
第三、咱们沈阳的一些小气侯。其实沈阳作为一个二线城市在城市建设和社会经济发展方面跟上海、北京等等一线城市差距还是很大的。之所以当前房地产也好经济也好在南方一些地区他们受的影响比较大，和发展水平有关系。相对来讲沈阳比他们落后一点，但是我们回旋余地更大，比方说我们在区域的核心地位刚开始形成，但是还没有完全形成，地铁刚刚建设但是还没有完全建设成，地铁今年年底一号线就通车，明年二号线就通车，而且地铁三、四、五号线已经报到国务院发改委，如果国家能批准的话，当然这三条线同时批的可能性不大，如果能批了其中一两条那么我们的地铁也要接着往下建，也包括沈阳跟周边城市的这种路网在09年也会投入很大，这样的话沈阳在整个叫辽宁中部城市群这种核心地位会更加突出，所以这些小气侯来讲对09年的房地产市场都是一些比较利好的信息。
这是总体来讲对09年市场一个简单的判断。不管怎么讲，我想09年肯定还是一个充满变化的一年。从国际形势来讲说法有很多，有的说差不多快见底了，但是也有一些论调讲，如果大家看过货币战争的话那个作者也提到了，他预测到次贷危机，包括美国的两房挺不住他也预期到了，这都是在这个事儿发生之前这个作者就预期到了，他现在又预测有可能在三、四月份的时候美国还要发生新一轮的金融危机，因为个是次贷，第二个是九月份的时候美国一些大的投行倒闭，他预测到09年的上半年可能还要有一拨金融方面的危机，包括美国现在还健在的大的银行可能有一些还要倒闭，所以从形势上来讲的话很难去判断，我想对于开发公司来讲，就是要密切的关注这种形势，及时的做出各种判断。这方面我想09年的时候协会也会帮助我们开发企业做一些工作。
另外，借此机会把协会08年做的一些工作和09年的一些想法和大家简单的说一下。
08年对于我们协会来讲应该说是全方面取得很大进展的一年。只说一件事，就是在11月份沈阳市出台的活跃房地产市场25条新政当中，其中第24条就明确了协会的作用，要求协会要发挥这种桥梁纽带的作用，要帮助开发企业提高竞争力、提高抗风险的能力，这个是我了解到20多个出台房地产扶持政策的地方当中，提到协会的或者说认为协会在活跃当地房地产市场当中能起到一定作用的目前只有沈阳，其他的我还没看到。具体我们去年做了什么呢？比方说，去年我们在经济形势和房地产形势不是太好的时候，我们向省市的政府和有关部门递交了我们的一些意见，一共我们提了七个方面19条，最后在市政府出台的25条意见当中我们也对照了一下，其中有14条被政府采纳了；另外比方说在清理收费方面，我们也是召开了几次会议，整理出来沈阳市跟房地产相关的收费项目58项，当然还不全面，然后我们认为其中的19项是不合理消费，或者是应该取消没有依据的这种收费，后来在市政府的25条当中也对沈阳市部分针对房地产开发企业的收费项目进行了减免；再有，比方说像审批，提高我们投资环境我们也做了很多工作，去年我们请了沈阳市行政审批中心为我们全市的开发企业做了审批事项的流程，应该说对于提高咱们开发企业的办事效率起到了很好的作用；再有就是加强市场研究，因为大家也知道研究所和研究会合署办公，研究所是我们沈阳市非常权威的房地产研究机构，去年因为市场变化也比较大，所以在市场研究方面我们也做了很多工作，因为今天这个会很多是消费者，协会工作介绍太多了也没有多大必要，而且现在下星期协会可能会开报告会议，09年协会还会根据市政府的要求为我们在座的开发商和消费者做更多的工作。在此就不多讲了，在此感谢搜房网提供这次机会。
谢谢大家！
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