[摘要] 目前房地产市场低迷，供需双方观望情绪浓重，房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势，而其交易量也呈现萎缩态势，但房价仍居高不下，已经形成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。
目前房地产市场低迷，供需双方观望情绪浓重，房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势，而其交易量也呈现萎缩态势，但房价仍居高不下，已经形成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。“滞胀”的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离，大家不知道该买房还是该卖房，“持币观望”、供需双方处于僵持的局面。货币从紧、资金链紧张，房地产企业进入洗牌阶段，很多企业在行业洗牌的过程中将面临分化和重组的可能。
从宏观经济的角度来看，滞胀现象源于70年代欧美资本主义国家，不仅仅出现了凯恩斯理论关注的通货膨胀，而且出现了经济衰退并存的现象，我们称之为“滞胀”。宏观经济是以GDP为考量对象的，房地产业对GDP的贡献率较大，从其影响和地位来看，值得重点研究。从宏观经济理论汲取营养对地产做一种理性思考，具有非常重要的理论及现实意义。
楼市“滞胀”的市场表现：
（一）观望情绪浓重
自去年11月以来，伴随“二套房贷”政策及其细则的出台，房地产市场观望从珠三角开始，逐步向长三角、环渤海及其他省市蔓延，市场先后出现了交易萎缩、交易速度放缓、观望气氛浓重、房价上涨等现象。楼市现状可用观望、等待、博弈来描述，不仅仅是购房人和开发商在博弈，还包括银行，实际上是三方在博弈。市场交投局面惨淡，供求双方博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种方法，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。在“钱”这个左右楼市格局的关键因素上，供求双方的博弈还将持续较长一段时间。
(二)开发商资金链紧张
银行开发贷款增量受到严格控制，按揭贷款紧缩，预售回款放慢，地产上市公司再融资节奏放慢、规模受限等多种因素作用，使得开发商资金链日益紧张。房地产企业利用IPO筹资已是难上加难，大部分企业都面临资金链吃紧的困境。银行的自动紧缩机制，让宏观调控的影响对房地产的影响更大，大部分房企都面临着融资困难的压力。整体信贷数据表明市场需求萎缩得很厉害。北京、深圳、广州、南京等城市的销竣比下降到低于0.7之后，销竣比仍将进一步下降。销售预收款的缺位，会造成开发商整体遭遇4000—5000亿元的流动资金缺口，足以使20家地产企业陷入困境。
（三）房企面临行业分化或洗牌
由于信贷收紧、房屋成交量萎缩、土地价款增长等原因，开发商出现了短贷比重偏大，经营性现金流转负，自有资金比重下降等资金紧张的状况。不管是银行还是信托基金，投资方都会考虑风险，都愿意选择规模大、经营好的企业来投资，所以一些中小开发商今后的发展将会相当困难。当前决定开发商是否能够改变资金链现状的条件，在于企业是否能够改进经营策略，做好加快回款等工作。资金链的断裂将导致房地产行业经历一场行业大洗牌。在行业洗牌的过程中，一部分资金实力差、竞争力不强的企业将退出行业舞台。
（四）楼市出现量大跌价滞涨的态势
目前我国楼市正出现明显的滞胀信号。国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。不论同比，还是环比，房价依然在涨，只是涨幅减小。但是房屋成交是低迷的，这从近期一、二线城市的交易数据就可知。成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素。按一般规律，成交量的放大，往往伴随着价格上涨，反之亦然。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时，房价不跌反涨，成交量提高时房价却呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期，或由于其它特殊外因，比如大量开发商捂盘导致某个短暂时间段内成交减，而价格却飙升。
通过北京、上海、天津、深圳四地1-5月商品住宅成交面积和成交价格环比变化情况看，这些城市的商品住宅成交量基本都呈现销售停滞或涨幅不大的状况，在市场交易不乐观的情况下，而交易价格仍呈现小幅上涨趋势。通过调查目前楼市整体并未出现大幅下调，更多是缩量调整势头。同时由于大量外资进入，填补了国内的流动性“洼地”，整体房价走势还是以涨为主。
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