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搜房网博客:还原楼市真相 中国楼市“滞涨”观

房天下博客  作者:胡智强  2008-07-28 13:03

[摘要] 目前房地产市场低迷,供需双方观望情绪浓重,房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势,而其交易量也呈现萎缩态势,但房价仍居高不下,已经形成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。

目前房地产市场低迷,供需双方观望情绪浓重,房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势,而其交易量也呈现萎缩态势,但房价仍居高不下,已经形成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。“滞胀”的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离,大家不知道该买房还是该卖房,“持币观望”、供需双方处于僵持的局面。货币从紧、资金链紧张,房地产企业进入洗牌阶段,很多企业在行业洗牌的过程中将面临分化和重组的可能。

从宏观经济的角度来看,滞胀现象源于70年代欧美资本主义国家,不仅仅出现了凯恩斯理论关注的通货膨胀,而且出现了经济衰退并存的现象,我们称之为“滞胀”。宏观经济是以GDP为考量对象的,房地产业对GDP的贡献率较大,从其影响和地位来看,值得重点研究。从宏观经济理论汲取营养对地产做一种理性思考,具有非常重要的理论及现实意义。

楼市“滞胀”的市场表现:

(一)观望情绪浓重

自去年11月以来,伴随“二套房贷”政策及其细则的出台,房地产市场观望从珠三角开始,逐步向长三角、环渤海及其他省市蔓延,市场先后出现了交易萎缩、交易速度放缓、观望气氛浓重、房价上涨等现象。楼市现状可用观望、等待、博弈来描述,不仅仅是购房人和开发商在博弈,还包括银行,实际上是三方在博弈。市场交投局面惨淡,供求双方博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种方法,以维持岌岌可危的资金链条不断裂;购房人则紧捂钱袋,寄希望于开发商降价销售,房价松动。在“钱”这个左右楼市格局的关键因素上,供求双方的博弈还将持续较长一段时间。

(二)开发商资金链紧张

银行开发贷款增量受到严格控制,按揭贷款紧缩,预售回款放慢,地产上市公司再融资节奏放慢、规模受限等多种因素作用,使得开发商资金链日益紧张。房地产企业利用IPO筹资已是难上加难,大部分企业都面临资金链吃紧的困境。银行的自动紧缩机制,让宏观调控的影响对房地产的影响更大,大部分房企都面临着融资困难的压力。整体信贷数据表明市场需求萎缩得很厉害。北京、深圳、广州、南京等城市的销竣比下降到低于0.7之后,销竣比仍将进一步下降。销售预收款的缺位,会造成开发商整体遭遇4000—5000亿元的流动资金缺口,足以使20家地产企业陷入困境。

(三)房企面临行业分化或洗牌

由于信贷收紧、房屋成交量萎缩、土地价款增长等原因,开发商出现了短贷比重偏大,经营性现金流转负,自有资金比重下降等资金紧张的状况。不管是银行还是信托基金,投资方都会考虑风险,都愿意选择规模大、经营好的企业来投资,所以一些中小开发商今后的发展将会相当困难。当前决定开发商是否能够改变资金链现状的条件,在于企业是否能够改进经营策略,做好加快回款等工作。资金链的断裂将导致房地产行业经历一场行业大洗牌。在行业洗牌的过程中,一部分资金实力差、竞争力不强的企业将退出行业舞台。

(四)楼市出现量大跌价滞涨的态势

目前我国楼市正出现明显的滞胀信号。国家发展改革委、国家统计局调查显示,5月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月低0.9个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比4月低0.1个百分点。不论同比,还是环比,房价依然在涨,只是涨幅减小。但是房屋成交是低迷的,这从近期一、二线城市的交易数据就可知。成交量既是市场表现的重要指标,又是影响房价的重要因素。按一般规律,成交量的放大,往往伴随着价格上涨,反之亦然。但也有特殊情况,比如成交量萎缩时,房价不跌反涨,成交量提高时房价却呈现稳定或盘整态势,这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期,或由于其它特殊外因,比如大量开发商捂盘导致某个短暂时间段内成交减,而价格却飙升。

通过北京、上海、天津、深圳四地1-5月商品住宅成交面积和成交价格环比变化情况看,这些城市的商品住宅成交量基本都呈现销售停滞或涨幅不大的状况,在市场交易不乐观的情况下,而交易价格仍呈现小幅上涨趋势。通过调查目前楼市整体并未出现大幅下调,更多是缩量调整势头。同时由于大量外资进入,填补了国内的流动性“洼地”,整体房价走势还是以涨为主。

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