[摘要] 目前房地产市场低迷，供需双方观望情绪浓重，房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势，而其交易量也呈现萎缩态势，但房价仍居高不下，已经形成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。
目前房地产市场低迷，供需双方观望情绪浓重，房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势，而其交易量也呈现萎缩态势，但房价仍居高不下，已经形成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。“滞胀”的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离，大家不知道该买房还是该卖房，“持币观望”、供需双方处于僵持的局面。货币从紧、资金链紧张，房地产企业进入洗牌阶段，很多企业在行业洗牌的过程中将面临分化和重组的可能。
从宏观经济的角度来看，滞胀现象源于70年代欧美资本主义国家，不仅仅出现了凯恩斯理论关注的通货膨胀，而且出现了经济衰退并存的现象，我们称之为“滞胀”。宏观经济是以GDP为考量对象的，房地产业对GDP的贡献率较大，从其影响和地位来看，值得重点研究。从宏观经济理论汲取营养对地产做一种理性思考，具有非常重要的理论及现实意义。
楼市“滞胀”的市场表现：
（一）观望情绪浓重
自去年11月以来，伴随“二套房贷”政策及其细则的出台，房地产市场观望从珠三角开始，逐步向长三角、环渤海及其他省市蔓延，市场先后出现了交易萎缩、交易速度放缓、观望气氛浓重、房价上涨等现象。楼市现状可用观望、等待、博弈来描述，不仅仅是购房人和开发商在博弈，还包括银行，实际上是三方在博弈。市场交投局面惨淡，供求双方博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种方法，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。在“钱”这个左右楼市格局的关键因素上，供求双方的博弈还将持续较长一段时间。
(二)开发商资金链紧张
银行开发贷款增量受到严格控制，按揭贷款紧缩，预售回款放慢，地产上市公司再融资节奏放慢、规模受限等多种因素作用，使得开发商资金链日益紧张。房地产企业利用IPO筹资已是难上加难，大部分企业都面临资金链吃紧的困境。银行的自动紧缩机制，让宏观调控的影响对房地产的影响更大，大部分房企都面临着融资困难的压力。整体信贷数据表明市场需求萎缩得很厉害。北京、深圳、广州、南京等城市的销竣比下降到低于0.7之后，销竣比仍将进一步下降。销售预收款的缺位，会造成开发商整体遭遇4000—5000亿元的流动资金缺口，足以使20家地产企业陷入困境。
（三）房企面临行业分化或洗牌
由于信贷收紧、房屋成交量萎缩、土地价款增长等原因，开发商出现了短贷比重偏大，经营性现金流转负，自有资金比重下降等资金紧张的状况。不管是银行还是信托基金，投资方都会考虑风险，都愿意选择规模大、经营好的企业来投资，所以一些中小开发商今后的发展将会相当困难。当前决定开发商是否能够改变资金链现状的条件，在于企业是否能够改进经营策略，做好加快回款等工作。资金链的断裂将导致房地产行业经历一场行业大洗牌。在行业洗牌的过程中，一部分资金实力差、竞争力不强的企业将退出行业舞台。
（四）楼市出现量大跌价滞涨的态势
目前我国楼市正出现明显的滞胀信号。国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。不论同比，还是环比，房价依然在涨，只是涨幅减小。但是房屋成交是低迷的，这从近期一、二线城市的交易数据就可知。成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素。按一般规律，成交量的放大，往往伴随着价格上涨，反之亦然。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时，房价不跌反涨，成交量提高时房价却呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期，或由于其它特殊外因，比如大量开发商捂盘导致某个短暂时间段内成交减，而价格却飙升。
通过北京、上海、天津、深圳四地1-5月商品住宅成交面积和成交价格环比变化情况看，这些城市的商品住宅成交量基本都呈现销售停滞或涨幅不大的状况，在市场交易不乐观的情况下，而交易价格仍呈现小幅上涨趋势。通过调查目前楼市整体并未出现大幅下调，更多是缩量调整势头。同时由于大量外资进入，填补了国内的流动性“洼地”，整体房价走势还是以涨为主。
楼市“滞胀”的应对措施
目前楼盘销售数量减少，速度减缓，排队抢购减少，考虑营销手段的多了，这些都是楼市“滞胀”的表面现象。从深层次的角度来看，目前楼市房价有通胀的苗头，一些楼盘出现了一定的“价值背离”，而消费者的购买力也出现了些许停滞，购买促动力有所削减。目前市场在政府各项房地、金融政策调控下，整体处于可控范围之内，但要对细节予以关注。数据显示目前北京、上海、深圳等地的本地居民消费量在下降，外地及境外消费增长比较快，但已趋饱和态势。
美国里根时代，政府针对滞胀中的“通胀”，采用的是货币学派理论，通过央行控制货币发行，在地产运用上，就是银行加强对货款控制，仅针对一些大地产商加强授信额度的发放，对大部分楼盘的货款采取从紧；同时，松开土地的批租水龙头，让楼盘上市量加大，这样就必然会抑制房价进一步攀升，达到治理通胀的效果。
我们可以从里根时代，政府解决滞胀中的“经济停滞”的对策----供应学派的理论中汲取一些经验：实施特定市场的减税、刺激消费与生产。
解决楼市滞胀的困境，关键一个是“滞”——即销售停止或萎缩，另一个就是“涨”——房价仍涨的问题。造成“滞”的原因在于一方面市场不明朗，观望情绪浓重，开发商进行打折促销越加造成了购房者认为房价还可能下降的可能，于是就持币观望，而开发商越加会使出各种招数促销，造成了供需双方观望、等待；另外一方面，真实需求的不到支持而面对高房价无法释放。在销售停滞萎缩的前提下，而房价仍在上涨或者应该调整而不调整，在于虚拟需求推动和支撑了房价上升。在我国房地产市场并不十分规范的市场中，房地产的属性总是在资本和财产之间不断游离而产生虚拟价值，虚拟需求的类型包括赌人民币、赌高端楼盘供应下降、短线或长线炒作投机等，这种虚拟需求产生的虚拟价值与房地产泡沫是有区别的，但结果相同，都导致了房地产价格的不正常变化。
针对我国房地产市场的现状，我们认为解决楼市“滞胀”，关键在于加大特定市场的投资，减轻特定消费群的税负，促进主流消费者的房屋消费和衍生消费。一方面要加大对中低价位等保障性住房的投资和可以促进有效消费的住房的生产、拉升投资及消费，保障其他产业不低迷而导致经济的停滞，关键在于中低价住房的投资，它们对房价的推动也不会很大，相反会保障房价的稳定增幅。另一方面要实施对保障性住房的有关税负减免等政策，以及银行对保障性中低价房刚性需求的贷款支持，有效加速保障性住房对市场的拉动作用。纵观市场看，一些高端优质楼盘的价格仍是稳步上涨的，正是基于这些高端优质的楼盘才推动了整体房价的“涨”，但这一块不是我们需要鼓励的，也拉动不了目前的主流内需。诚然，我们的最终目的不在于使房价一直跌下去，这也是不现实的，我们需要的是真实需求来支撑房地产经济，房价可以“涨”，但是要“涨”的合理，“涨”的适度。
具体来说包括以下几个方面：
（一）对政府而言，在我国宏观经济有所放缓和通胀压力有所加大的情况下，政府一方面要继续实施从紧的货币政策，继续抑制市场过度投资需求；同时要适时灵活运用财政政策，包括土地、税收等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求。另一方面要加大保障性住房的供应，使房地产市场在新的供求关系下逐步向理性回归。
1、大力推出促进真实消费的利好政策。在目前的形势下，我们认为真实需求的各类消费还是应该得到鼓励和引导，但要注意的是一定要分清真实需求和虚拟需求，建立在银行资金以及热线上的虚拟需求需要抑制。政府要推出加大对中低价房消费的银行定向贴息贷款、平价房上市流动性等政策的放松。对在下半年供应量将过大或空置过大的保障性区域，需要吸引外来人士购买的利好政策，带动资金流、人力资源流对大城市郊区化发展做出贡献。我们预计，推出这些政策将会引起极好的调控推动作用。
2、把控好有效的土地供应土地是房地产市场的源头，从长期来看加强对闲置土地的清理力度目的就是使土地供应有序、平稳，而不是时紧时松，从而传导到房屋供应，引起连锁反应。目前的房价已有了通胀的迹象，作为政府的调控手段就应该要先行一步，使房价上涨有序，而不是阶段性价格爆发式上涨，从而引起价格盲目背离价值。作为政府部门要严格把控不同类型土地供应，加大对保障性住房的土地供应，松开对土地的批租水龙头，使真实主流需求的楼盘上市量加大，同时要特别注意保障供应变成不被接受的供应，反而变成存货；对高价房购买增大购买成本，降低成交量，这样就必然会抑制房价进一步攀升，达到治理通胀的效果。
（二）对开发商而言，要想在“滞胀”的困境中尽快脱困，必须注意：
首先要做好企业的长期发展规划。针对目前楼市面临“滞胀”困境，房地产企业首先要从内部抓起，规划好企业的中长期发展战略，针对市场需求做好企业的产品定位。在市 场冷淡的时候，企业竞争的就是产品。实际上，目前市场中一些高端优质楼盘的销售情况是还是不错的。中低价位的市场刚性需求还是很大的，有些存在资金压力的房企可以适当考虑由“投资型市场”转向“自住型市场”，向中低档产品转型，同时要积极参与廉租房、经济适用房及两限房的开发建设。
其次，要确保现金安全性。房地产企业要积极拓宽融资渠道。如果其现金流比较宽裕，而且还未上市，则应首先考虑进入资本市场；如果现金流很紧张，而且负债率特别高，则需要考虑与其他企业合作，还可以从境外基金、国内基金、信托产品上发掘融资渠道，要适当地减少土地储备，变“土地为王”为“现金、拓展融资渠道为首位”。特别是有条件的企业，要争取做强做大，拓宽融资渠道，保证企业资金链安全。
第三，加速销售，迅速周转资金。对开发商而言，目前更为主动的自救途径就是加速产品销售速度。大大小小的开发商发起了新一轮的宣传攻势，特价房、打折、赠送各种优惠成了促销常态。开发商必须要认清“现金比利润更重要，产品卖得快比卖得好更重要”，一定要抓住市场转变契机，调整定位，加强管理。
（三）对购房者而言，在房价走势低迷，楼市“量跌价涨”的形势下，购房者首先要定位好自己的购房需求，购买房屋是用来理财，还是真的自住？对于自住型需求而言，要根据自己的需要选择好所需物业类型，适当的时机就可以选择购买了；对于投资需求而言，在市场持续低迷的情况下需要综合判断市场整体经济情况和经济的一些先行指标，不要过于盲目，即使短期因为热钱推动导致的投资热情很可能会因为热线快速流出带来不可避免的损失。
总之，从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在等待，一方是想少上些房源，保证房价不落，另一方是想等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。按照经典经济学的“滞胀”标准衡量，也没有一次滞胀能够长久、持续地维持下去，中国楼市也不能“免俗”：当各种条件不能满足维持生产的时候，调整势不可免。要想走出这种困境，恢复楼市回到健康局面，尚需政府、开发商和购房者三方的共同努力。
房地产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三个方面。从我国目前一些经济金融数据来看，尽管经济增长过热问题得到了缓解，但热钱涌入速度不减，且CPI涨幅还未进入安全区，所以今年政策从紧的基调不会放松。当前中国最重要的问题是防止高通货膨胀预期的出现，防止恶性通货膨胀。此刻调整楼市和股市其实相对及时。现在重要的是思考如何增加房地产市场的供给。通过土地政策、房地产政策来增加供给，通过信贷政策来拉动保障性真实需求启动内需，同时达到结构性平抑价格。通过有保有压的办法，通过税收、产业政策刺激真实需求和真实供给，成为拉动内需和带动行业的一股力量，一方面对货币继续从紧，防止热钱和虚拟资金对高价稀缺房屋的冲击，未来6-12个月内，房地产市场会出现不同的走势。对待楼市滞胀的针对性的政策需要及早确定，早做安排，在结构性调整的机遇中既保障真实内需又避免影响整体调控效果，将是考验市场所有参与方智慧的一次挑战。
（文章来源：搜房网博客 胡智强博客）
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