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830新市府“地王”它来了!起始价10900史无前例!配建3所学校!

楼市以松2021-08-03 23:24:38

被大家念叨了好久的新市府核心地块这一次终于要来了！

在7月30日下午发布的集中挂牌出让名单中，高深东路北-1地块的详细说明信息正式对外公布，虽然早有心理准备，但10900的起始价一时间还是震惊四座，与和平、皇姑等主城地块“平起平坐”的万元单价，哪怕尚未成交却也是刷新了浑南出让地块起始价的历史记录。

事实上，对于早已驰名沈阳土地市场的“高深东路北-1地块”来说，王炸一词似乎已经不足以为之定位，我们姑且称它为“王中王”地块。

之所以这样定义它，有这样几点因素。

关键词一：容积率1.7

关注过430首次集中拍卖大家应该知道，上一次南部土地市场的“地王”就诞生在新市府板块，且所凭借的优势或者说特质就是现阶段沈阳南部公开出让居住用地中几乎的1.5容积率。

于是乎，容积率同样是本次集中拍卖地块中各宗地块的重点标签。

需要了解的是，地块西侧与之相邻的云峰原著地块当年出让时容积率也只有2.0，且还有40%的商业比例。因此，1.7的容积率可以称作高深东路北地块吸引各路英豪的一大“杀手锏”。而根据容积率推测，基本可以锁定地块未来产品排布或为洋房+小高/高层的搭配。这也将与新市府板块高品质居住区的整体市场定位相呼应。

关键词二：1公里

之所以我们将高深东路北地块戏称为“王中王”，原由还是在于地块的区位上。参考当年云峰原著地块市场关注的火热程度，时隔两年后拥有其相同区位与周边配套的高深东路北地块，可以说几乎复刻了云峰原著地块的利好优势。

从位置来看，高深东路北地块位于浑南新市府主干路沈中大街东侧，与新市府直线距离约1.1公里，与省博物馆等文化场馆、中央公园直线距离也仅约1.5公里左右。什么概念？大致就是不开车，步行10-20的距离。

交通配套方面，地块所在横向纵向路网畅通，周边集合了地铁、有轨电车、公交等多重公共交通出行配套。在建地铁二号线南延线沈中大街站位于地块西南角，沈中大街一侧分布有轨电车3号线、4号线首创光和城站，以及地块北侧有V112路沈中大街白塔河二路站。

商业配套方面，地块隔街即是在建大型商业浑南天街，以及直线1.5公里范围内坐落在建大型城市级配套环球港和已开放营业的全运万达广场。

教育配套方面可以说为高深东路北地块增添了更多看点。根据官方规划显示，高深东路北地块北侧即为中学、小学教育规划用地，以及地块相隔不远即是目前校区建设已基本完成还未正式招生入学的北师大附校中学部与由五十一中学分校更名为的浑南高级中学。

今年1月末，公共资源交易平台信息显示，浑南区将建设三所小学，有两所坐落新市府板块，其中建设地点位于浑南区沈中大街以东、白塔河路以南，高深东路北以北，沈本大街以西的智慧第三小学，所在位置正处于高深东路北地块的北侧。可以猜测，或将为此次地块配建学校之一。

据已发布的招标信息参考，智慧第三小学项目占地面积为30441.17平方米，建筑面积约30000平方米，小学教学规模为36个班型。未来建成使用或将成为板块新的教育配套助力。

医疗配套方面，与地块直线距离5公里左右创新路沿线有医大一院浑南国际医院。总体来说，高深东路北地块所在为正宗新市府核心区，周边品牌住宅项目汇集，且居住氛围与配套发展成熟度较高，整体具有较强的地段优势。

关键词三：10900，浑南准“地王”

如今，在城市发展及沈阳高端居住区定位之下，新市府板块居住用地价值早已今非昔比。这当中不仅是行政中心定位与自贸区领衔产业经济进程的深入带动，更有宜居环境的持续改变。

根据已公布的挂牌交易地块情况说明表显示，高深东路北-1地块四至范围：东至桃仙街西侧规划绿线，南至高深东路北侧规划绿线，西至沈中大街东侧规划绿线，北至用地界线。地块土地面积96411.24平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.7大于1，商业比例4%-5%，建筑限高70米，出让年限住宅70年商业40年，供地状况为净地，起始价10900元/建筑平方米，限价不高于起始价的115%；

地块备注条件：1、该地块出让面积以实测为准；2、该地块有无偿代建1所中、2所小学要求；3、该地块采取“限地价、竞地块范围外沈阳市闲置（烂尾）项目处置建筑面积”模式；4、具体要求详见《竞买文件》。

就地块起始价来看，高深东路北地块已经刷新了浑南居住用地交易有史以来的价格记录，虽然此番地块为挂牌出让，但根据过去新市府板块地块成交的经验判断，高深东路北地块还将有极大可能引发各路大咖房企的争相出手，出现“不计成本”式挂牌竞价也未尝不能。

而此次土地附加条件的全新变更，采取“限地价、竞地块范围外沈阳市闲置（烂尾）项目处置建筑面积”模式。按照当前地块的关注热度预测，若地块达到限价开启竞烂尾，也将推动城市界面进一步向好发展。

目前依据新市府近年楼面价走势及“4·30土拍”数据，有数据机构预估高深东路北地块的成交楼面价在14000-16000元/平左右，未来上市产品：高层22000-24000元/平，小高24000-26000元/平、洋房28000-30000元/平。只是按照当前起始价预测，地块有极大可能实现新的价格突破。

可以看出，如今新市府板块核心区位价值的夯实，同时核心+低密的稀缺土地规划，也赋予了高深东路北地块在众多同期出让地块中一骑绝尘的资本与可能。加之周边在售楼盘昭华里、环球港湾等高端品质相衬，未来地块项目的产品售价还将水涨船高诞生新的市场天花板，带领新市府板块市场步入品质升级与全新的价格阶段。

事实上，依托地块区位与周边项目定位综合来说，该地块十分适合品牌房企打造标杆产品扩大市场影响力，可以说地块背后市场战略意义非凡。观察目前市场，“中华万保龙”之外依然不乏尚未进驻板块的大开房企。就地块最终有哪几家大咖报名参与，谁来一锤定音，还待挂牌成交8月30日当日方能揭晓，一起期待。

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