[摘要] 第一说房价涨没涨价，北京过去十年房价涨了还是没涨，有人说那还有疑问吗，涨了好几倍，我说也没涨，十年前六千一平米在沈阳三环路能买到，五年前也能买到，就是远了点，现在还可不可以买到六千平米的，也可以，再过五年还可不可以买到五千一平米的房子，还会有，那就是离北京核心市区280公里的张家口了。人
今天，沈阳提出同城化概念，这个同城化并不仅仅是我们重视，实际上是在十五末期、十一五期间，中国的区域经济发展也到了一个新阶段，我们已经走过最初的比如说深圳特区这样的阶段，十四个沿海城市对外开放的阶段，也走过了北京开奥运会、上海开世博会这样的阶段，到城市群建设的阶段了，实际上悄无声息的，大家想西部大开发剩下什么了，剩下三个城市群，个成渝经济特区，第二个北部湾新区，以东盟自由贸易区为题材的，到那去买房子将来潜力肯定不小，第三个是关中经济区，就是西安、宝鸡、兰州这一线，一直到嘉峪关一个狭长城市带，集中了我们共和国一大批航天、纺织、石油石化、钢铁、汽车、飞机制造一大批生产能力，三大城市群。包括我们东部沿海，以天津滨海新区为龙头的，包括北京、天津的城市群，收缩到城市群。包括海西，福建海峡西岸城市群战略，也包括中部，长三角。城市群战略大家注意这个新说法，而且是一个重要的区域解决发展战略，所以我们东北的城市群战略也是我们振兴东北老工业基地最重要的，不论在经济客观发展还是政策配置两个方面，政策配置是一种主观选择，两个方面都将是十二五期间最重要的。
同城化概念并不仅仅要一体化，在同城化个阶段只是把铁岭和抚顺包含进来了，下一步当然希望辐射到营口这么远，那就更好了，这样就有出海口了，但是这种城市群战略正是城市发展的一个重要的客观规律。我们中国的城市化有得有失，新的发展趋势如何。
第三，在长期发展过程中，总提到政策趋势用，人们以为房地产这样一个市场化的产业是可以政策任意捏的，宏观性政策其实是一个职能很有限、调整范围很狭窄的政策体系，宏观调控政策只是一个看天穿衣服的政策，宏观调控政策只管短期经济的平稳运行，管不了城市的发展、产业的国际竞争力、资源的优化配置，以及穷人怎么住房子，所有这些都和宏观调控政策无关。千万别夸大宏观调控政策的作用。
政策只是人的主观选择，那么只要是主观选择，选择制定决策政策的人不是上帝、不是神，它就不可能摆脱同一个时代人的历史局限性，不可能摆脱他本人成长发展过程中的经历的局限性、知识结构的局限性，以及现代科学技术、人们对自然规律认识的局限性，我们的客观规律是我们在未来的一段时间城镇建设中还有很长很长的路可走。这个路包括我们现在的城市中，包括开了世博会的上海、北京这种在城市外观上现代化很高的沿海特大城市。
第二，我们老百姓的住房正在走向一个新的发展阶段，我们面对三大四大挑战：
个挑战，就是保障房建设。我们满足所有人有房的目标，我们首先说媒体有一个很大的偏差，好像我们经过二十年的城市建设、十年的房地产业发展，中国老百姓个个都住马路上了，到处都是房奴，人人都蜗居着呢，这完全不是事实。我们的住房条件比起二十和三十年前不知道改善了多少倍，我们刚才说上海，咱们再说一个茅总熟悉的，二十年前上海户籍居民早上起来件事刷马桶，现在上海市民超过1/3有两套以上的房，但是改善集中在大多数人有房子住的问题上，少部分人有了两套以上的住房，还有一部分人在过去二十年中没有受益，包括我们说的林区、矿区，得用三到五年的周期把这个大多数人有房子住的目标迅速扩展发展为所有人都有房子住。保障房是提供给两部分人，主体部分是那些依靠自己的竞争能力无法解决，或者一辈子都无法解决生活必需的住房问题的群体，哪一个国家都有，中国有一些到美国那么阔，比美国还阔也会有这样的重度残疾人、无人赡养的孤寡老人，像美国发达国家家庭暴力的受害者、未婚先孕的单亲母亲、一些低端的非法的移民，政府得无偿提供他们住房，才能保证他们的生存权利。只是发达国家经过这么百十年的发展，它的比重相对稳定在6—7%，而我们中国城镇中这个群体20—25%，为什么有差别呢，是因为我国发展历史短、发展不平衡，美国的财富人口分布结构是枣核型，需要政府救助才能住上房子的人群比重小，中国的人口财富分布是一个三角形，第二个阶段是企业家、大国企领导，第三个阶段公务员，第四个阶段城市一般职工，第五个层面是农民工，第六个层面农民。每财富低一个阶层，人口比重反而大一块。
我们6.66亿城镇人口，2.4亿个家庭，20%我们需要4700—4800万套保障房才能实现人人有房住，而不是大多数人有房住的目标，我们十二五期间准备建3600万套，加上去年的580万套，加上过去建的，以及十二五之后每年常规性建设的，我们基本上实现人人有房住。
第二，我们还得满足一个最基本的城镇化任务，就是农民工进城。沈阳市居民不管买得起买不起，能不能上班就近、下班开车，这不是中国城市化、城镇化成功与否的标志，是数亿农民在城镇中能否定居落户才是中国城市化、城镇化成功与否的根本标志。
我国城镇人口从1980年17.9%提高到现在2010年第六次人口普查的时候数据是49.7%，差不多是一半，提高速度非常快，但是大家也心知肚明的在这6.66亿城镇人口中是包括区域户籍人口加居住半年以上的常住人口，在沈阳居住半年有没有工作都可以统计为沈阳城市人口了。这里面至少有1/4的股份是伪城市人口，也就是他们的学名叫农民工，远没有在城市定居落户这样的前景，我们城门口还站着至少两亿农村人口要在未来十年或者更长一段时间住到包括沈阳、上海在内的城市，这是住房建设和城市发展最基本的的考验。
第三，还得解决城镇居民从脱困期向改善期的转变。沈阳市民不能说个顶个，绝大部分人现在已经有房住了，但是他们实现的有房住只是满足了基本住房需求，比如说房改房，原来分房时的公房，两居室，也有上下水道，也有厨房厕所，但是它的功能满足不了城市发展中人们居住改善性的要求。现在城市居民已经从最初的脱困期有房住发展为改善性需求了，这改善性需求什么样？20年前沈阳年轻人结婚买那双人床1.5米宽，现在年轻人结婚怎么也得1.8米，是2.2米宽的床，这就叫改善性需求。
到2020年中国都奔了小康了，全面的小康，那我们沈阳市民有两成以上的家庭还得住到具有享受性功能的住房里头，什么样的是享受性功能？就是我刚才形成的改善性基础上再加一书房，都人到中年、企业中层、中等收入了，念书不念书咱们也得有一书房，享受性功能。我们享受着奢侈性的需求就不说了。仅仅这个需求，一个农民都不往城镇里搬，一间危旧房都不改造，我们在现有存量资源基础上再加盖50%多长时间？十年，十年才能满足这个需求。
最后，我们的挑战还在于我们得调整城市结构。我们如果说21世纪的头十年，我们主客观原因都有，比如说开奥运会这样的客观原因，我们不得不把人力物力政策资源过度的集中在少数屈指可数的沿海特大型城市，那么在二十到三十年内，中国城市建设、住房建设的主战场，在包括沈阳、铁岭、本溪在内的二三线城市和中小城镇这一线。
限购这件事有都需要限购的一定程度约束的一个长期性理由，什么理由呢？抑制过度占有资源的需求、投机性需求。还有一个，因地区而异的不同的个别的特殊性的需求，也就是说无论房地产怎么发展，上海、北京这样的特大城市，严格限制人口进一步过度涌入，已经是一个没有争议，而且不会放松，只会越收越紧的政策，因为人口已经过度承载了。那么我们又说让大多数人住城里，北京上海又不能再装人了，这个城市发展到这样的规模再增加人口，城市整个居住环境、居住环境是负增长，你不论怎么投资，交通越来越恶化，空气越来越污染，整个居住质量是负增长的，那么解决这个问题是二三线城市、中小城镇以及城市群、县城和中心镇。
在二三线城市来说，出现房价异动，短期内一定有采取包括限购等必要措施的理由、原因，但是从中期看，它区别于上海、北京的特点在于，这些城市的外地人口向城市迁徙集中不是限的问题，而是鼓励的问题，城市不是缩的问题，而是扩张的问题。
所以有朋友问我，二三线城市不是要求限购，哪一条写的二三线城市要求限购，只有出现五种情况同时具备两种的时候，所以二三线城市是有针对性的针对某一种现象，但是长远看不是反对人们在这里居住，而是鼓励人们在这里居住，要不然我们更多人住城里这个目标怎么实现呢。
这是我们刚才说中国城市发展的一个过程。当然了，根本解决老百姓都买得起房这件事我们还需要二十年到三十年的发展。我们房地产发展是有客观规律的，它的供和求满足这个需求不是在一年之内的某一个宏观调控政策所能解决的，是累计供给与累计需求的对比关系，十年沈阳一共建了多少房子，十年沈阳一共有多少需求，他们之间的对比关系是你沈阳住房市场上供大于求还是供不应求。
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