[摘要] 搜房网与时代商报联手打造“地产论道”栏目。每期会邀请知名的开发商和业内人士就百姓关心的问题来发表自己的见解或者是从专业的角度来提出一些建议。
主持人
我觉得道义这个板块王总做了很精致的阐释。弓总有两块项目在长白，能不能给我们阐述一下？
弓超：
长白跟其他地方不一样，现在地产发展的诸多因素都在那里。它有资源有水，而且整个长白岛还在。跟母城的联系非常好，就是母城的一部分。它又处在新旧城连线上，它的资源非常好。它占了几个桥，一个就是胜利大桥，三好桥是整个南站区域和中兴的商业氛围，还有原来的工农桥，工农桥是把老区的居住文化带过来了，工农桥四公里左右又是新世界百货、联营，就是后时代的商业文化也带进来了，还有一点就是IT产业三好桥，现在已经连通了，但是还没行车呢。所以这个地不是说造不造的问题，是很难得，为什么长白可以拍到一系列六千，这个不是偶然的，浑南现在四千五，这都是六千多一平，差两千，他们都是整个研究以后对长白有这样一个认识。所以说长白是一个特例，很特殊，我觉得它是无可比拟的，不可能再造出来一个长白。
主持人：
长白打比方就像纽约曼哈顿岛一样。
弓超：
这种比较比较过，因为曼哈顿不是一个居住区，我们长白还是以居住为主。长白是把太多的地方纳为居住功能了。
主持人：
原来省政府公务员公寓希望在市内找一块地，最近他也定位在道义。其实政府的信心很重要，如果把市政府搬到新城子去了，那肯定是整个繁荣了一片。
弓超：
要是把沈阳市政府搬到新城子去，一半公务员会辞职。这种东西在青岛可以实现，但是在沈阳实现不了，因为一个地方一个令。
主持人：
北京的房价一路在涨，说是因为奥运会涨，其实不是因为奥运会涨，是因为奥运政府投了几千亿在建北京城，那北京的房子怎么能不涨呢，比如我原来这个地方旁边是一个垃圾堆，现在可能是一个花园，或者原来我这个地方是六车道，现在是八车道，政府肯定也是有这样一个心态，就是我花钱你们赚钱，每年房子涨是有它实质性的理由的，因为它的统一的价值在变。
弓超：
像北京的利润几千块钱很正常，沈阳找不到几个超过一千块钱以上的。
主持人：
北京是一千两千块钱。
弓超：
一千两千算少的，八千涨一万二的那算仁慈的。
主持人：
北京有赚钱的机会。
于雷：
在长三角、珠三角房屋空置率确实是高的，感觉这个房子放在这没有主人。
王国庆：
我在江南这么多年，因为我在上海买过房子，我是97年买的，我空置的跟我自己装修有关系，我去租给别人。
弓超：
现在反对你，不能让富人占这么多资源。
王国庆：
97年的时候正好房地产有点箫条，我要支持政府嘛。
一个阶段，像苏州这个阶段，苏州房子空置率只有园区这一块，就是新加坡工业园区，因为它有一个特殊政策，新加坡工业园区的所有人，他交的公积金数额是非常大的，很特殊，而且必须在园区内买房子，其他地方不允许，那么你不买房子这个公积金放在那，中国人的习惯是钱不放在自己兜里总觉得不是自己的，他一定要买房子，那么把这个园区的房价炒得非常高，一个楼盘计划开盘是五千多后来开到一万多，全都卖光了，它这种需求是政府推动它去需求。像我们公司员工公积金比例非常大，那么他不买房子就老觉得钱在别人手里。
其他地方的空置率很低很低，这是我比较奇怪的，为什么呢？因为苏州的外来人口三百万，因为它工业发达，它去年工业总产值已经达到7500亿，它超过沈阳一倍还多，苏州我是见证它十年发展的，我是97年到苏州，97年之前我在杭州，所以对江南这一带比较了解，很多上海人喜欢到苏州来买房子，因为苏州的环境，加上最近它有很多的花样出来，一个是轻轨从上海直接到苏州，在青山有一站，像苏州五个县级市，这几个地方的发展速度，就是500强它全都进去了，它的发展是非常快速的，那么老百姓手里应该说还是有钱的，还有一个是政府推动，就是政府鼓励，因为我是政协委员，我听报告时候，各个县市做报告的时候都是在推租屋经济，因为它的外来人口太多了，它的租屋经济是带动它老百姓收入的提高，很多在改造过程中占用了农村土地加速了它的城市化进程，它的一个乡镇的产值可能比我们沈阳一个区还要大，所以它的经济发展到这个阶段以后，老百姓有钱，有这方面需求，但股票是不定性的，股票可以倾家荡产，房子不能。今年苏州开两会我回去了，大家也在讨论房子的问题，讨论过程中，苏州的房价基本上不会降，因为它的外来人口太多了，那么高端楼盘它的外资企业太多了，昆山这个城市一共60万人口，每走4个人就有一个台商，有半个是外地人，这个比例，所以它咖啡厅那种繁荣，就是换位率很高很高，和东北完全不一样。
我们沈阳这个城市人口的密集度还没到，我觉得沈阳这几年招商引资速度还是比较快的，我们北方有一点点儿背，像国际改制，等它反映过来人家都改光了，就是总是赶不上，那么这一次又赶上宏观调控，沈阳房价刚起来又赶上宏观调控，它总是慢半拍。
主持人：
对老百姓有好处，你刚要起没起来，按住了。
于雷：
刚才王总说的城市发展形态不一样这个也有很大的关系，就是2000—2001年房产销售也是两千万，之后开始跳跃式增长。
沈阳市走高端又像2002年的时候，高端的定位上，就是开发商的心态，现在一大批有实力的开发企业进入沈阳，再加上本地的企业在这边引领战线，相对来说在开发角度来说还是能够非常理智的通过客户群体实实在在的反映来定位自己的产品。
再不高端高价也要有价格相符的一个说法，比如说现在我们王总请了一个美国的设计院翻天覆地的改了产品结构，那么前面五栋楼又有那么好的一个价格支撑，这就不是高价不高价的问题了，八年来沈阳二环以内和二环边上的价差是一千块钱左右，去年均价4800这样状态的时候，那么我们外埠地区均价到了3500、3700这样的价值。今年随着这么多大品牌的进驻，大家都要动作今年下半年，如果三环价格涨到四千五，那么二环之内加一千四是什么概念，就是外围板块对内围板块肯定有一个触动。这个提上来以后又触动外面还要动。这是互相联动的一个作用。举青年大街上来讲，现在青年大街上所有的产业本地现房的写字间已经是突破八千直奔一万，对这些新进的开发企业来讲除了考虑商业发展未来空间以外还要考虑现实的成本，在八千左右的成本上还要定到多少钱的价位，所以现在很明确的可以看到它开盘的价位不会低于一万三，这个事儿是由于成本来决定的，也是由于这个板块本身来决定的，那么它对外围的触动也很巨大。
主持人：
最后这个问题我们想探讨一下，今年地产格局都有什么样的变化，再一个有哪些重要因素在影响，比如说像奥运或者是大沈阳的这种概念，哪些因素你们觉得对目前沈阳格局影响是的，或者是大开发上进驻沈阳，应该说08年的发展我同一些开发商也探讨过，很多人觉得今年是有一些值得探讨的，因为今年有很多不确定的因素，包括板块效应的变化，包括销售市场的情况，您比较看重的是哪些因素影响比较大？然后您怎样看待今年板块市场格局？
王国庆：
我不相信潘石屹的百日巨变能在沈阳实现，也不相信万科这个拐能拐到沈阳。因为从开发商角度去看，尽管进来很多开发商，进来很多高端楼盘，我们沈阳人一定要把概念弄得很清楚才行，大的开发商不一定要做好的楼盘，这一点我们公司也是从外地过来的，我觉得不要去考虑这个问题，是不是大的开发商都来了就会把沈阳的房价哄起来，我觉得是相反的，加上宏观调控特殊因素，政府出了很多组合拳，那么真正的是带来沈阳房地产形成一个真正进程的一个格局，真正是房地产开发商之间存在一个竞争，这样对老百姓是最实在的一个消息，很多人会讲是不是开发商会动起来，房价会降低，也不会，因为沈阳的利润空间是很低的，目前道义地区每亩地的价格在110万左右，如果容积率在2，那么它的楼面成本就是土地成本大概占到100块钱，加上建筑成本如果是高层建筑1300—1400，税四百，那么你算来算去它总是要过三千的，最简单的一句话，过去讲从北京到南京买的没有卖的精，如果开发商没有利润他不会去投放这么大的面积，沈阳话叫脑子进水了，因为开发商是很聪明的，因为他投入大量资本还有资本运作循环，我也认为沈阳市场不会有大的波动，会有3—5%的增幅，主要是政策，如果政策继续打压它或者大家继续持币待购，那我觉得下一步的房价涨幅会更快，因为压抑时间长了涨的会更快。供需之间目前沈阳不会出现很大的偏差，比如说是2000块钱一平米工业，如果它没有这方面需求的话不会做两千一平米。关键是开发商怎么能建设一个性价比更高的房子，给他的准客户提供一个更好性价比的房子而已，这一点上是理念上的输赢，如果弓总做的房子肯定性价比非常好，那就没有问题，但如果是盲目的，过去像我们沈阳80年代甚至90年代盖了很多房子，这个房子是没有什么东西，没有环境、没有物业、户型不好，所以我认为沈阳50—70%的人需要换房子，那么如果外来开发商带来新理念把沈阳房子盖得更好了，那么很多人在对比中发现自己住的房子不适合，那么他也去更换房子。如果在这种情况下，沈阳的刚性需求还会强劲，所以我认为沈阳房价不会有大的波动。
主持人：
您看中哪些区域的板块了？
王国庆：
我觉得浑南，刚才弓总讲过我很赞成，从我看金廊板块一直到道义北金廊，也有人形容是沈阳的一条巨龙，从公司角度当然看好道义，如果是龙的话道义是龙头，横跨沈阳南北两个方向，所以我觉得道义地区发展还是非常好。那么浑南地区发展高端产品非常好。那么北部应该是次高端甚至也要出现高端楼盘。
我对沈阳的形势，我觉得我是比较看好的，因为目前可能受很多媒体包括政策，包括经济政策左右，可能会有一个阶段稍微的停顿一下，这个阶段我认为会很短，因为皇姑区拆迁的速度也很快，那么沈阳其他区拆迁速度也很快，沈阳真正城市化速度已经滞后，其实已经滞后了，那么我们沈阳欠债也多，过去很多房子盖得跟火柴盒差不多很多很多，如果看你的朋友住这么好的房子我为什么要住这样的房子，那么政府提供了这么好的条件去把你拆迁，那拆迁这一部分完全够你买一个性价比非常好的房子，所以通常老百姓我节的是何乐而不为，肯定会这样做，所以它会促进沈阳房子健康发展。
主持人：
弓总觉得影响因素是哪些？
弓超：
我理解的影响很大的还是心理，其实CPI这个指数不很重要，重要的是心理指数。沈阳我觉得今年应该不是很稳定的一年。今年二月份非常好、三月份非常好，四月份非常差，我们不是在一条线上一直走，是波浪起伏的，比如三月份放的很好，四月份可能收得很紧，所以如果今年不出意外的话，单数月比较好过、双数月比较难过，这不算一个科学预测，是一个感觉。
从性价比来讲，沈阳110米以下的房子卖得很好，就是80、90米的房子卖得非常好，这是刚性需求，然后拆迁也有两万多户，这就是将近四百万平方米，沈阳去年整个消费是一千二百万平方米。
观望的是110—130平方米的，这是属于观望型的。所以新产品应该奔两个极端走，不要挤中间。今年的成交面积越来越小，所以从整个公司来讲，自己也要注意，我们三期的话3/4的全是90多的，1/4的前是110以上的，就是中间的很少。如果三期上市的话，这种产品势必要造成一个比较好销的状况。
一个也跟你的公司有关系，一个是有钱投地的，有的是没钱的，现在开发商没有死的，我有地不干了一转让，房地产不管挣钱不挣钱都累，因为事儿那么多不累是不可能的，而且沈阳利润这么低。如果你下面没有地，那你就顺其自然往下做就行了，如果我现在拿了地，便宜卖就完事儿了。所以我觉得做好就是做心态。做好了怎么样，不做了又怎么样。当然要看清市场，更应该看清自己心。
主持人：
奥运是不是一个因素？
弓超：
我觉得奥运影响不大。奥运这个东西对旅游经济这方面可能影响大，
主持人：
对某一个区域影响大，比如奥体板块。
弓超：
奥运板块盖的时候就已经知道了，就已经有了。
主持人：
你觉得大沈阳的概念今年有没有急剧的外地来买房的可能？
弓超：
我觉得刚才王总说的太对了，就是买房子就是父母给孩子买房子。沈阳市投资空间比较小，炒房的少。
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