[摘要] 搜房网与时代商报联手打造“地产论道”栏目。每期会邀请知名的开发商和业内人士就百姓关心的问题来发表自己的见解或者是从专业的角度来提出一些建议。
主持人：
我们对沈阳地产的格局已经请两位老总做了介绍，那您感觉沈阳的这些板块里面，最有潜力的，或者是您觉得最有特点的，跟我们说一下。
沈阳天启开启房地产投资有限公司副总经理 于雷
于雷：
作为服务类公司，因为现在我们是从开发界走到服务业的这样一个概念，这两方面都各有体会。我们在服务开发企业的时候有一个最深的感触，确实是跟着开发公司一起研究城市功能板块定位，城市向哪发展我们如何去跟进市场，那么板块功能是首当其冲，就是开发商的获利，一般我们简单来讲，一个新板块一个新城市的运营一个新板块的成长，在国际上也好在国内也好都是政府搭台企业唱戏，二战之后整个全球城市区域中心城市的概念或者大城市圈的概念陆续都在全球各地上演，中国现在看起来是把所有类型的城市发展的模式都激发到我们大陆上来，南来北往我们可以看到很多城市发展对比，五年之内很多的城市就瞬间的连接到一起，在珠三角也好、长三角，包括我们东北现在一经济圈我们的辽宁中部城市群这样一种概念，它是一个大的城市运营的概念在主导整个市场的发展。
作为板块来讲，我们看到沈阳有几个重点词语，就是沈北、高新农业开发区、辉山科技开发区、于洪走廊等等这样的关健词都在给我们引导着一个城市发展方向。但是从根本上来讲，对我们开发商或者对城市功能板块成长，刚才听到弓总说的大致感觉到是城市生命链和DNA的一个延续和一个它的变异和发展，那么我们也是从现实的角度去分析，就是当地政府当界的政策，目前来讲沈阳市有几个大的功能，老工业基地重新再生的功能、多产业结构的焕发或者是提供更优势的资源去配伍，能够加深多种产业结构的纵深，上下游这种产业链，我相信市政府对产业规划有一条主线，就是我们城市经济如何提高，那么在不同板块里面城市经济是一个基本，因为它带来的最主要的产业结构深化，包括我们的老工业基地再生，带来的最主要的就是经济盘活、就业率提升，进而带动民生的发展，在各个不同板块里来讲，大规模的就业率，能够提供给我们很好的客户群资源。
另外一个大的概念来说就是辽宁中部城市群这个概念又给整个沈阳市提供了一批比较的消费者，在省内流动。我们始终在关注大的生态就是直辖市这种概念，现在说起来一直在运转当中，沈阳一千万人口到底从哪出？那么辽宁中部城市群这个概念是我们大区板块非常独特的形式，也就是在沈阳消费结构中我们可以看出来这种板块的发展格局，、地缘型的；第二、就业型的；第三、流动型的。每一个板块里都有这三类群体。地缘型的解决动迁群体，农村转变为城市的这样一种概念，2002年地缘型客户是所有板块当中最主要的群体，进而带动当地就业，刚才弓总也提到了每个板块当中都有政府职能的功能定位，它带来的客户群，比如我们在板块的边缘就是宝马汽车所在地的地块，向沈北新区延展，整个居住户数在大规模提高，往往员工购买的数量起到一个主导作用。他们带动了整个产品价值也是从实际客户群需要的角度来说也是提升了产品的价值。我们先不论这个地区有多少容积率住什么样的人，我们先论现阶段住多少人，解决什么样的问题。第三个就是流动型人口，他们在沈阳市购房取向是哪几个点，我们整个辽宁中部城市群这个范围当中有一批客户群体强烈趋向到沈阳购房置业，像卓展这种停车场可以看到外地的停车牌，在这种商场里往往是我们中部城市群里先富起来的一批人，这批人他们到沈阳来要置业，现在已经很明显的看到这样的市场，他置业往往有几个概念，老城区的板块是和平区太原街、沈河区中街，有利于自己生活品质的直接定位，那么另外一个就是沈阳周边各板块不同资源的索取，有索取产品利益的，在长白板块一个是自然资源一个是产品利益，这边的产品构成包括像非常特色的格林生活坊这类的产品，万科的万科城以及翡翠城等等一系列的产品，大家在这个板块所竞合的产品力强烈吸引了这批人；还有就是他们对自然资源强烈的需求，就是我到东部旅游区要买的房子一定是什么样的，这个刚才都是借助两位老总的话，王总也提到了，在沈北这个地区如果做高容积率，以现有的群体就非常危险，对他来说需求不对位，但对未来城市发展这个结点来说，那么作为王总这样的开发商他有多大能力能挺到那一天，这是比较现实的问题。我想讲的是在消费结构层面上我们看到的板块，然后在大的经济反映下来的最终对经济的影响，这个时间差是我们非常关注的问题。因为现在的概念应该是非常的明确的，从政府导向来讲，沈阳政府这几年的招商的动作给沈阳政府积累了非常多的关于板块如何定位、如何吸引外来投资这方面的经验，至少在我们的政府政策上看到是一个比较良性的发展方向，但是所有的人群都在观望或者说都在不断逐级的进入，那么这个时间是多长，这个时间轴很关键。
时代商报：
比如我看到今天沈阳市政府发布了一个消息就是开通了辽宁中部城市群购房直通车，这个起码是刺激了外地人到沈阳来购房。我想起两个问题，一个是外地人到沈阳购房，从投资和居住角度哪个板块最吸引他们，还有外地人到沈阳购房对沈阳哪个板块有刺激作用，包括它的格局走向？
于雷：
外地人口到沈阳置业存在很多的冲动型的状态，我们说这个冲动型简单解释的话就是他的消费并不是我们市区板块内的纯理性这样的消费，他们的需求应该说是一种，比如先富起来的这些人的爆炸型的消费，可能会有一定的盲目，就是说在吸引他的产品的类型来讲，可能他更多的是出于对大城市的向往，另外对自己资金使用上，他想把资金使用在哪，例如本溪的客户他现在有三百万的家庭积累，他放在本溪做投资的时候并不符合他自己的投资取向，他觉得这个空间比较慢，可能他会把这笔钱放在沈阳，那么他们对沈阳的了解不能以土生土长的概念去理解这个城市的发展，应该说还是以注意力等于事实这样一个概念来走，那么对他们来讲的话他更熟悉哪个板块，就是刚才我说的两级，一个是市内的传统板块沈河区和平区老板块直接的辐射，我们最近做的调研来讲选择沈河区和和平区的人非常多，周围各个板块可能跟他们的产业相关，产业的上下游链就会吸引相关的人群，现在包括沈北，沈北的高新农业现在对国内的一些大中型的农产品深加工以及他们的上下游产品的吸引力是非常强的，那么我们西部的板块对长三角的像宁波一带工业体系的吸引力也是非常强的，因为在那个地区的空间、场地、劳动成本都达到了饱和状态，甚至包括他们发展的态势也是感觉到了很制约，那么在东北这样一个比较广阔的土地上、比较好的政府对工业经济刺激的基础上还有它未来发展的空间上都是最终强大的吸引。
您刚才所说的中部直通车这个事儿沈阳已经不止是一年在做了，从第四五届开始就有辽宁中部城市群展，随着中部城市群这个概念越来越明确，这个地区还有我们周围公路快速的搭建，现在我们到环城高速公路上去找，确实能感到快捷便利。
主持人：
王总，我们有个说法，就是说上海有很多长三角的人在上海买房子，您是从苏州过来的，是不是也有很多苏州人买房子？
王国庆：
也有很多上海人在苏州买房子。
一个地区外来居住，最重要的是父母为子女就业去买房子，这是一个很重要的，它占的比例是非常大的。那么第二种可能是有一些钱去投资，但这个占的比例大概在3%左右，是比较少的。去年我们五栋高层出来以后，当时我觉得在道义地区发展，我们开始也想把客户群定义在外地，刚开始也有很多外地人来买房子，但是我们觉得大部分还是已经在沈阳就业对沈阳有所了解的人，因为当时我们五栋当时还没盖完，这真是出其不意，每周涨一百块钱，连涨了三周，开发商自己心里最有数，因为当时是考虑安全性，可能我们开发商想的比老百姓想的都多，真正做起来以后它的效果很好。我觉得沈阳目前的发展，像浑南地区刚才弓总讲的我很赞成，它的发展空间不大，一个是土地受限，另外再往前走是人家，浑南作为沈阳高端人群的居住地和一个商贸领地我觉得是非常合适的，所以我觉得浑南发展高端，但是目前沈北新区的定位就是道义地区发展高端楼盘因为它依托大学城北金廊的定位，加上它的地铁很快就会通，加上它过去有一些基础，我感受过很多次有时候我会晚上去浑南，然后晚上去道义，人口完全不一样，晚上道义很多人，那我自己买房子在浑南，我去住的时候感觉人很少，这有它的历史渊源，可能当地人人口本来就多再加上几所大学，所以目前道义地区的人气我看比浑南要好，但它的发展，它如果也定位在北部的高端，我们整个太湖国际一期设计是绿荫湖畔，开始我是整个楼盘公布出来的，就是一期二期三期全都推出来，推完以后马上我二期改成太湖国际花园，我又另外请了一家美国设计院去把它翻天覆地的改变，因为刚开始考虑在道义建高端楼盘有困难，但是通过一年的运作以后我感觉在北部缺少高端，那么高端不是高价的，是产品上的一种追求，所以我觉得在那个地区在北部目前缺的是这样，那么将来弓总他们进来，所有人进来，我相信政府是一定要求你建高品质的东西，只有在这种条件下，昨天我谈了麦当劳，最近也在谈大的超市，很多超市目标都集中在那边，包括乐购，很多家都一直在谈，医大二院要建医院在我们园区北部，我们开发商前期考虑困难要多一点，然后如何去解决这个困难面对这个困难，那么真正的情况，去年我感觉很惊讶，五栋，我们还在策划一些活动利用媒体去宣传，我们一个广告还没打就没有了，有将近五万平方米，而且我们的商业就是网点这一块是六千块钱我都觉得担心了，他们一定要六千去开，结果开起来以后也都卖光了，因为道义地区可能也有它一个历史原因，因为它的原居住人口就比较多。
主持人：
人气还是很旺的。
王国庆：
对。
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