[摘要] 在宽松的信贷环境支持下，上半年市场呈现出跨年热销的局面，品牌房企也取得靓丽的销售业绩。相比上半年的火爆行情，作为传统的销售淡季，7月份房地产市场表现相对冷淡。品牌房企在6月季末冲量后，7月推盘不积极，市场供应量减少，导致7月份市场成交环比下降。
流动性中性偏紧，A股再融资放开
受资本外流和利率市场化推进的影响，当前利率中枢上移已经得到确认。6月外汇占款减少412亿元，结束之前连续6个月大幅增加之势。同时，7月中下旬以来，银行间拆借利率和票据利率的走高，近期国债期限息差的不断收窄，说明当前流动性仍然偏紧。
实时央行的货币执行报告里面已经正式将存款准备金列入货币工具里面，说明央行将随时动用数量型工具对冲新增外汇占款负增长带来的流动性紧张局面。7月最后一周，央行逆回购510亿元，央票到期850亿元，总共向市场发放流动性1360亿元这有助于维持货币市场利率稳定，防止6月“钱荒”事件重演。
但逆回购中标利率较以往有所抬升，所以我们认为央行此次投放流动性仍是以维持货币市场稳定为主要目的，货币政策并没有转向，我们预计下半年整体流动性偏紧但保持平稳。
7月份以来，尽管管理层仍多次表态再融资放开口径并未有变化，但市场关于A股房企再融资放开的消息还是在不断发酵。直至8月2日新湖中宝(600208,股吧)募资55亿用于棚户区改造，才标志着A股房企再融资正式放开。
8月7日晚间宋都股份(600077,股吧)和冠城大通(600067,股吧)公告显示再融资募资将直接投向商品住宅，这说明停止了3年的再融资全面放开趋势基本明朗化。再融资开闸后，将减少资金大量通过信托和地方融资平台的形式进入房地产行业，有利于房企融资成本的下降。对于部分资金匮乏的民营房企而言，资金进入将缓解其财务压力，增强其扩张的能力。
同时这也是政府有意引导房企参与棚户区改造，加大普通商品住宅开发的力度。这将有效的扩大楼市供给，促进行业集中度提升。
需求旺盛，推盘决定成交
虽然流动性中性偏紧，但由于购房需求对于利率价格的弹性不大，短期内需求并没有受到很大的影响。目前看来，楼盘的去化率仍维持在50-60％的正常水平，世联的上门量和进线量仍维持在高位（上门量和进线量在7月前两周有所回调，后两周又恢复到高位水平），说明当前需求仍旧旺盛。
叠加平稳的政策环境，我们认为市场的推盘量已成为影响市场成交量的最重要因素。而7月成交环比6月下降主要就是推盘少的缘故，随着推盘力度的缓慢回升，市场的成交量也将逐步恢复。相对于7月份，8月份成交量的环比将有所改善。
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