[摘要] 临近年末，房地产市场经历了一个又一个的波折，近期土地市场中众多品牌房企纷纷拿地，各地房价呈现稳中有升的态势。许多投资者又开始将目光聚焦房地产市场。
投资商铺单纯看回报应是 能到9%
（来源：东北新闻网）自2011年2月北京楼市限购令实施以来，一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。而上周，住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。
尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何程度规避风险、扩大，《广厦时代》走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。
单纯看回报
投资商铺是
杨先生近日来的心情格外晴朗，不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5，更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的。而另一方面，投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前，韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺，本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去，从而以租养贷，但没承想由于周边竞争商铺较多，他的铺面先后空置了四年之久，而在此期间他支付的还贷金额超过200万元，资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。
相比韩先生，购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前，徐女士受通州新城建设的影响，在通州城区以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间，目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升，但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚，因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期，以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。
三个人三种不同的投资选择，也带来了三种不同的投资。永盛地产总经理 坤认为，上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼，更优于投资商铺。与之相反， 坤认为，单纯从回报情况来看，商铺应该是商业投资中的。
投资商铺
要有“养铺”资金支撑
“投资商铺的门槛很高。”坤表示。这主要是两方面因素决定的，首先，选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。
第二，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资商铺的人都是家底厚实的人。
坤将商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态类比于音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商业的供应量相对较少，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据中原地产市场部总监张大伟介绍，在一般情况下，社区底商年一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。
专家支招商业地产投资方向
商铺市场今年以来呈现出严重的供不应求势头，数据显示，截至目前，2012年北京共有2386套商铺供应，但却成交了3652套，而成交价格却比去年下降了19%。究其原因，主要是随着住宅开发的郊区化趋势，商铺成交的主力位置也由中心城区转向近郊。2011年，五环以内位置的商铺销量占六成，今年锐减到四成，而今年以来，五至六环的商铺销量由去年的三成左右提高到了四成以上。郭毅分析，商铺的售价与租赁价格正相关，而租赁价格与地段正相关，两年间不同环线间商铺销量占比的一增一减，造成了商铺成交价格的重挫。
商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长。此外，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。
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