[摘要] 临近年末，房地产市场经历了一个又一个的波折，近期土地市场中众多品牌房企纷纷拿地，各地房价呈现稳中有升的态势。许多投资者又开始将目光聚焦房地产市场。
编者按：临近年末，房地产市场经历了一个又一个的波折，近期土地市场中众多品牌房企纷纷拿地，各地房价呈现稳中有升的态势。许多投资者又开始将目光聚焦房地产市场。
岁末增值计划 房地产投资龙年最后一投
（来源：辽沈晚报）即将结束的2012年，各项投资莫不笼罩在凄风苦雨里，多数投资者都承受了惨重的损失，但无论如何，2012年即将逝去，2013年已款款向我们走来，与其蹉跎嗟叹惨淡的过往，不如抓住龙年的尾巴，在年底打一场漂亮的翻身仗！那又该选择在什么领域做最后一击？
在股票、基金样样行不通的时候，只有房产市场在似冷似热的艰难步伐中仍在缓慢前进，成为的投资对象，而投资风险低、回报高的商铺无疑成为投资的。
潜力地段助财富升级
投资商铺的目的是为了赚钱，因此决定商铺投资前景的位置、规模就成了首要考虑的问题。商铺投资应该有长远眼光，那些全新开发的区域，才有机遇与机会，可以留住并放大你的财富。
沈阳经济区是第八个经济区,沈抚新城被定位为沈阳经济区核心先导区，区域内集合众多高新产业区及万科、绿地、香港建设等性品牌地产开发企业。作为沈抚大都市核心，沈抚新城不仅连接沈阳、抚顺两个特大城市，也是辽宁中部城市群、大沈阳经济区的核心。
沈抚新城将建成为两城金融、商贸、办公、展览等现代服务中心。目前，沈抚两地已经实现了轻轨、地铁、公交等交通方式协同发展，城际间实现无转乘抵达。抚顺市委、人大、政协三大机关将向沈抚新城搬迁。沈抚CBD，一座共享双城千万人流的大都市正在实现。
商铺住宅 盈利要double
据相关调查显示，现在商业整体体量变大，投资者选择更多，总体来看，明年的商业地产还将迎来集中放量。所以年后商业地产市场的持续火爆是毋庸置疑的，对于购房者来说，趁年底优惠季购置商铺不失为一个不错的入市时机。
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投资商铺单纯看回报应是 能到9%
（来源：东北新闻网）自2011年2月北京楼市限购令实施以来，一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。而上周，住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。
尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何程度规避风险、扩大，《广厦时代》走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。
单纯看回报
投资商铺是
杨先生近日来的心情格外晴朗，不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5，更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的。而另一方面，投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前，韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺，本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去，从而以租养贷，但没承想由于周边竞争商铺较多，他的铺面先后空置了四年之久，而在此期间他支付的还贷金额超过200万元，资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。
相比韩先生，购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前，徐女士受通州新城建设的影响，在通州城区以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间，目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升，但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚，因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期，以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。
三个人三种不同的投资选择，也带来了三种不同的投资。永盛地产总经理 坤认为，上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼，更优于投资商铺。与之相反， 坤认为，单纯从回报情况来看，商铺应该是商业投资中的。
投资商铺
要有“养铺”资金支撑
“投资商铺的门槛很高。”坤表示。这主要是两方面因素决定的，首先，选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。
第二，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资商铺的人都是家底厚实的人。
坤将商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态类比于音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商业的供应量相对较少，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据中原地产市场部总监张大伟介绍，在一般情况下，社区底商年一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。
专家支招商业地产投资方向
商铺市场今年以来呈现出严重的供不应求势头，数据显示，截至目前，2012年北京共有2386套商铺供应，但却成交了3652套，而成交价格却比去年下降了19%。究其原因，主要是随着住宅开发的郊区化趋势，商铺成交的主力位置也由中心城区转向近郊。2011年，五环以内位置的商铺销量占六成，今年锐减到四成，而今年以来，五至六环的商铺销量由去年的三成左右提高到了四成以上。郭毅分析，商铺的售价与租赁价格正相关，而租赁价格与地段正相关，两年间不同环线间商铺销量占比的一增一减，造成了商铺成交价格的重挫。
商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长。此外，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。
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2012年末最省心的理财方案 看"房产投资style"
你不理财财不理你
（来源：时代商报）对于有钱没闲的人来说，不动产是最省心省力的理财方式之一。
细数市面上适合理财的房产种类，无外乎小户型、公寓、写字楼、商铺、温泉房和几大类。
年底了，手里有闲钱的你，想投资吗？
跟着行家，来段“投资style”吧！
小户型PK公寓 面积选择学问大
小户型一直是房产理财的选择，而在限购政策执行后，公寓产品以其不受限的特性迎头赶上。那么同样都是以“小”著称的产品，哪种更适合理财呢？
据多年从事小户型及公寓开发的千缘地产相关负责人表示，两者各有利弊，主要是面积选择上学问多。公寓产品因为商住两用，水电费用高，而且没有煤气，不适合家庭租住，多为单身白领。这样公寓产品投资就是越小越合算，面积大反而不易出租。而小户型的租住范围则广，这样就不能存在功能上的缺陷，采光、户型、面积适中都是必要前提，一般以50平方米左右的产品投资性。
而沈阳某连锁品牌中介的相关负责人也表示，从出租情况来看，公寓产品，办公和自住比例基本相当，因此，位置很关键，靠近地铁或者在靠近商圈如中街、太原街、北站、市府、五里河这样的位置可以优先选择。而小户型产品，在基本舒适度的前提下，可依次考虑地段、面积、总价等要素，一般而言，以40平方米的小户型为例，租金在1500元每月以内风险较小。
但是，小户型和公寓产品都是比较保守的房产理财模式，由于加入门槛受限小，所以投资也相对较低，甚至不如一些银行理财产品。
温泉房PK 你的资源有多牛
今天的楼市，不光要靠产品的性价比，特色更是加分项。而在楼市上，除了地段、户型、价格等要素外，对投资者来说，无疑是一棵投资常青树。
而近两年，大量的温泉房出现在沈阳市场上。而正如精诚集团精图企划副总经理李昂所说：“现在打着温泉房和旗号的楼盘太多了，这两种产品在投资时，首先需要做的就是鉴别真伪。”
“有的温泉可能就是地热资源，对身体健康作用有限。”记者采访的一位业内人士曾坦言。而李昂更提醒投资者注意，温泉是不是直接入户的，能使用多少年，是否可以保证学区多年不变，这些问题都是特别需要关注的。
而对投资来说，两种产品各有千秋。“温泉房不但可以自住更适合出租，”中房·东汤一品的相关负责人对记者说，“不少人都是冬天到丹东的东汤租几个月房子泡温泉疗养，像40平的老房子就可以租到1500元/月。”而记者了解到，目前沈阳市场上不少温泉项目不但设计了温泉入户的小户型及公寓产品，推出了代租托管等服务，一些项目更是与购房者签订保证多少年多少率的协议。这些显然都保证了投资者的。
而也同样非常受欢迎。“在房地产市场不出现大波动的情况下，只要学区稳定，就始终有市场。”沈阳某连锁品牌中介公司相关负责人田经理说。
但是，“一般学区稳定的房子价格也比较稳定，更保值，但空间相对较小。”田经理说，“而除了增值后出手外，投资者一旦以出租为目的，租金也有限。毕竟，对租客来说就是普通的住的房子。”而温泉房由于在沈阳发展时间较短，目前大量项目仍在建设中，所在区域生活配套不完善，并且温泉房物业服务也在不断探索期，而这些都会影响房子的投资率。
写字楼PK商铺 玩的就是心跳
“住宅的理财空间很有限了，一般比较懂行的都瞄准了商业地产，最近我就在中街一次买了三个铺位。”一位房产业内人士表示。而对于自己的选择，他有几个理由支撑：首先，住宅是消费品，每个家庭在租房时都会考虑价格，不能太贵，这就限制了它的投资。相反，商铺是用来赚钱的。其次，住宅与商铺相比，显然后者更具有稀缺性的特质。再有从整个宏观发展方向来看，住宅都是抑制的策略。
而写字楼可以说是房产理财中的小众产品，其租金上涨也比较可观。泰元中心的销售负责人表示：近两年的写字楼市场一直处于低调走红状态，在租金迅猛攀升的同时，空置率也一直在下降。
新地中心策划经理马洪涛则表示：随着企业对办公环境要求的提高，沈阳优质写字楼平均空置率到目前已下降至近年来的水平，而且很多写字楼甚至牛到筛选租客的程度。
马洪涛算了一笔账，以一个100平方米的写字楼为例，惠工位置品质稍高的写字楼，总价大概在130万左右，而租金至少在1000~1500元/㎡每年左右，那么每年的租金在10万~15万左右，显然要高出住宅产品很多。
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