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2025年房价走势:新房领涨,城市分化!

2025-02-20 20:07:43来自北京市

2025月2月19日，国家统计局发布了《2025年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

其中有24个城市的新房房价已经出现了环比上涨的趋势。

其中涨幅最高的分别是成都、南京、上海、宁波、武汉、无锡等城市，1月新房房价涨幅都在0.5%以上。

而且这些城市已经连续3个月出现了新房房价的上涨。

接下来，我们重点解读3点：

第一，为什么新房房价会首先出现上涨？

很多人都感觉比较奇怪，为什么城市房价的上涨总是从新房市场开始？

其实背后的原因也非常简单，因为我们对房地产市场的救市，主要也是从新房市场入手的。

本轮中国中心大城市的“新房去库存”已经全面启动了，主要包括了两大手段：

第一个手段是大规模的城中村改造和房票安置。

自从2024年四季度开始，大量的城中村拆迁户就已经开始拿着房票去购买新房，让很多城市的新房市场着实“大火了一把”。

第二个手段就是地方政府的“收购”，地方政府作为买房人，也让城市的新房销售量出现了明显的提升。

所以从2024年四季度开始，各个核心大城市的市场成交量就出现了明显上涨。

其中上海，2024年四季度短短3个月就卖了11.5万套；成都卖了10.5万套；武汉卖了9.6万套。

这三个城市成为2024年楼市成交量最大的三个城市。

所以现在很多人都在问：还有谁在买房？

答案已经非常清晰：新的拆迁户和地方政府，已经成为本轮楼市启动的第一波买房人。

而且2025年城中村改造的规模还会更大，地方收储的力度同样也会进一步加大。

比如上海2025年的征地和拆迁补偿支出预算总计超过1400亿元。

重庆在今年要滚动推进163个城中村改造。

四川要实施10万户的城中村改造工程。

广州2025年的拆迁支出预计将会超过1000亿。

而武汉也明确提出要进行33个更新单元的改造。

可以看出，2025年更大规模的拆迁户已经在路上，更大规模的“房票买房”人已经在路上。

随着这些拆迁户对新房的“大力去库存”，核心大城市的新房市场供需关系将会首先出现逆转。

所以2025年，中心大城市的新房房价必将出现连续上涨。

第二，二手房房价什么时候会出现明显回暖？

在中国有一个基本的房价规律：房价暴跌，从新房市场开始；而房价上涨，同样也是从新房市场开始。

而且当新房房价连续上涨大概6-9个月之后，新房房价的上涨态势就会传导到二手房市场。

所以在2025年6月之后，也就是在今年下半年，中心大城市的二手房就会感觉出现明显回暖。

所以2025年的上半年，在大规模的城中村改造推动下，市场的活跃主要集中在新房市场。

而到了下半年，随着新房市场库存逐渐下降，市场需求就会转向二手房市场，二手房房价就会转暖。

第三，三四线城市的房价在2025年会上涨吗？

2025年对于三四线城市来说，房价的机会大概率不是很大。

因为根据国家统计局的数据，一直到目前为止，中国绝大多数的三四线城市不管是新房，还是二手房，房价都依然没有回暖的迹象。

这里面主要是两个方面的原因：

一个是三四线城市人口流入量，在过去几年明显减少，甚至是人口净流出，买房潜在需求严重不足。

第二个就是本轮城中村改造和棚改去库存，三四线城市规模太小，无法去掉庞大的住房库存。

综上所述，2025年中国房价的走势将呈现出两大特点：

第一个是新房先涨，二手房后涨的态势。

上半年主要是新房房价的回暖，下半年主要是二手房房价的回暖。

第二个是城市房价严重分化。

一线和新一线持续回暖，三四线依然无动于衷。

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