17年沈阳楼市风云再起，一手房经历了1156万平住宅供应、超1500万平成交、超千亿成交额。其中浑南区是沈阳楼市的焦点，其均价已经超过大东与皇姑，超过9000元/平，尤其是奥体与二十一世纪大厦两个板块，均价已经达到万元。
究竟是什么让浑南有如此高价？
前几天与朋友聚会偶然聊起浑南房价，朋友认为浑南区的房价是政策引导与市场共同作用的结果。
政策引导透支区域潜力的同时获得回报，市场的过度反应推动政策升级，然后再次透支房价潜力，再次推动政策升级……起始的阶段，政策升级跨度不大，随着房价越来越高，需要支撑的力量越来越高，终于浑南迎来了大招“辽宁自贸区沈阳片区”。至此，浑南的房价同沈阳的经济彻底绑在一起。
浑南区的过去
01年沈阳将浑南区域列为重点发展区域，但过去不久的98洪水让沈阳人见识母亲河暴怒的同时，也对浑南区域产生了的恐惧。这种恐惧并没有阻挡浑南区的发展，沈阳建筑大学、沈阳理工大学等新校区建设顺利进行；借着奥运会的东风新建了奥体中心等场馆，这个阶段，行政的力量压倒一切，但市场的认可度并不高，浑南区域的房价始终不温不火，即使建筑大学、理工大学都有着超过2万的师生，也并没有让周边的项目感觉特别的轻松。
浑南区的飞跃始于2010年。当年2月，沈阳市决定东陵区、高新区、航高基地合署办公，明确的政府规划与职能的调整给了市场极大的信心；同年，沈阳欲将原东陵区浑河以南区域和浑南新区（高新区）、航高基地整合并更名为“浑南区”的申请上报；8月传出沈阳欲将市政府南迁至浑南的消息；10月沈阳全运村奠基。众多利好消息尤其是全运村及附属场馆设施超80亿的总投资给了市场极大的信心，当年浑南区域新增商品房供应277.2万平，占沈阳全市的18.33%。
但是市场明显更加看好沈阳的其他区域。2011年，浑南区新入市住宅240.8万平，环比下降13%。如果说浑南区自身下降并不是很多的话，其在全市市场中的比重从18.33%降至12.54%，三成的降幅明显的说明了市场对浑南的认可仍低于其他区域。
2012年，随着地铁2号线的通车与全运会的临近，使得浑南区的楼市再度火爆起来。得益于全运会，浑南区基础设施建设飞速推进，市场对于浑南区的信心增长了不少。当年浑南区新增入市住宅302万平，全市占比恢复到18.18%。
2013年是浑南区高光的一年，全运会将目光聚焦到沈阳浑南。同样因为全运会，由于限制开工，沈阳的住宅入市量减少较多。全市住宅入市仅有1255万平，浑南区234.9万平，占比仍然有18.71。这一年绿城沈阳全运村价格从8500元/平一路走到了10000元/平，可以说是整个浑南房价的缩影。
但是浑南的风光没有支撑多久，由于入住率不高，处处是工地的浑南区开始不受市场待见，再加上了13年限制开工引起的14年房源扎堆入市，14年初的浑南楼市很是经历了一阵艰难。荣盛、华发、首创等等众多开发商或是特价房，或是团购优惠幅度超过10%的比比皆是，为的就是“不降价”。14年浑南楼市新增住宅供应面积330.88万平，占据全市的27.54%，浑南众多项目互相搏杀怎是一个惨烈可以形容。
14年中期，浑南区的命名终于获批，8月，浑南区正式挂牌。这让硝烟弥漫的浑南楼市稍稍冷静下来，但局面依然紧张。
到15年上半年的时候，已经有房企渐渐支撑不住，尤其是空无一人的马路，空荡荡的小区，让众多购房者心有怀疑。众多房企希望能有普惠的利好消息提振浑南楼市。据称，在主管副市长召集的开发商会议上，已经有开发商老总对着市长“拍桌子”了，媒体鬼城的报道更是雪上加霜。
终于，房企期望的消息到来了，10月沈阳市政府南迁。随后，新市府板块周围众多楼盘欣喜的看到购房者的到访与成交节节攀升。同年开通的沈阳南站，也让白塔堡板块的众多楼盘获益不浅。全年浑南区住宅入市面积182.7万平，占全市的19.65%。
16年是浑南疯长前的预热之年。虽然没有正式公告，但是自贸区要来了的消息早已是满天飞。白塔堡板块的小石城更是被称为“神盘”。房企的不遗余力，媒体的大力宣传，众多购房者形成了自贸区来了，房价要涨。所怀疑的，不过是自贸区什么时候来而已，毕竟市政府南迁也吵吵了5年才真的搬过来。16年浑南入市304.6宛平，占沈阳全市22.83%的占比，再次傲世其他市辖区。
17年4月，辽宁自贸区沈阳片区落地。浑南开启了房价上涨的super模式，临近自贸区的白塔堡板块，新市府板块直接开涨，带动的位置更好的二十一世纪大厦、奥体、建大等几个板块不断上涨，最终17年虽然住宅入市了261.98万平，但无论是销售面积还是销售套数都名列前茅。
浑南区入市住宅面积与沈阳市入市住宅面积占比
浑南区的现在
浑南区目前二手房参考均价9067元，其中奥体板块参考价9636元；二十一世纪大厦板块参考价9770员；泛华板块参考价8160元；建大板块参考价8345元；白塔堡板块参考价8868元；新市府板块参考价8774元，这样的价格已经相当高了。现在需要注意的数据是：从2010年到现在，浑南区已经入市住宅241226套，建筑面积22351481平米，而浑南的人口不到35万（截止2016年底），16年全年从外地将户口迁入浑南区的人口不足5000人，且浑南区新楼盘的空置率仍然相当高。
浑南区是一个年轻的行政区，浑南区的人口中，60岁以上老人不足18%。过去的8年中，浑南区新增了24万套住宅，外地迁入户口却只迁入了不足5万，浑南区的人口密度不到500，而于洪区已经接近900，但是两者的房价相差甚远。
浑南区的未来
浑南区的住宅供应量远远超过了区域人口的需要。所以可以很轻松的得出一个结论，浑南的房价需要外来人口支撑。目前来看，在浑南的入住率没有达到理想条件，生活配套没能满足3-5公里生活圈之前，浑南能吸引多少外来人口，可能需要看自贸区的发展了。
毕竟自贸区如能吸引来超过10万的各类外地人才涌入浑南，那当前的房价真的不是问题。
备注：沈阳人口数据来源沈阳统计信息网；二手房房价信息来源沈阳房天下；住宅入市量数据来源房产局官方网站公开信息收集整理
沈阳天鹰2018-01-18 05:15:16
