[摘要] 搜房网与时代商报联手打造“地产论道”栏目。每期会邀请知名的开发商和业内人士就百姓关心的问题来发表自己的见解或者是从专业的角度来提出一些建议。
活动现场
时间：2008年04月17日
地点：两岸咖啡厅
出席嘉宾：
沈阳百益龙地产集团董事长 王国庆先生
格林豪森集团副总裁 弓超先生
沈阳天启开启房地产投资有限公司副总经理 于雷
媒体：
时代商报房地产部 左世哲
搜房网记者 张悦
时代商报房地产新闻部 黄灵
辽宁电视台《家园》栏目、阳光购房栏目
主持人：左世哲
主持人：
我们对整个板块目前的发展情况了解得比较浅显，就作为消费者提出一些问题吧。我觉得沈阳市场变化很快，我做媒体也有六七年了，最近三年我觉得是变化最快的三年，整个格局也发生了变化，去年的市场格局跟今年也发生了变化。这次我们搞的这个栏目叫地产论道，是我们时代商报、搜房网、辽宁电视台《家园》栏目、《阳光购房》栏目共同合作的。我们想把这个栏目打造成一个跨媒体合作的品牌栏目，今天也得到了各位老总的大力支持。
我们今天的话题是要大话一下沈阳的地产格局，其实格局的概念我们是想从沈阳的地产的板块效应来谈。几年前我们在媒体上就提出了沈阳地产是有一个板块效应的，有很多板块，比如浑南板块、铁西板块，那现在我们发现经过了这几年，沈阳的板块应该说更加具体了，就是更加细化了，比如今年的长白岛、道义的大学城、辉山板块、于洪新城板块。所以我们个问题就想请王总先讲一下您对沈阳地产的了解，因为沈阳城市发展上有东西南北，东进北扩这样一个说法，您感觉沈阳的发展是怎样的？
沈阳百益龙地产集团董事长 王国庆先生
王国庆：
沈阳主要是讲四大发展空间，四大发展空间其实包括浑南、沈北、沈西，我觉得目前在沈阳浑南的发展速度应该说是比较稳的，铁西这块这几年城市改造速度比较快，有时候看沈阳可能在某种意义上得看铁西了，回到沈阳以后我感觉好像铁西的发展速度非常快，这几年后盖的房子有一个概念，房子是越盖越好了，我从很多平面媒体上看到，规划层次由于很多外来开发商介入已经是突飞猛进，真正的适合沈阳的房子已经出来了，包括万科、格林，我特别看了格林生活坊，感觉特有特色，觉得沈阳本地的地产可能比较有代表性的有几家做得很不错。最近越来越感觉到沈阳城市化步子加快，那么加快在老城改造这一块可能也下了很多力气，我觉得目前的发展两大热门，如果讲两个岛的话，一个长白岛，现在又定位一个蒲河岛板块，像沈北新区这块是国务院新批的一个行政区，就是一个是上海浦东、天津滨海，加上沈阳沈北新区，沈北新区经过几年的发展，它的发展速度应该说是比较惊人，我在04年来沈阳的时候沈北新区当时是辉山这一块，还没有那么好，我也没想到它的发展速度那么快，后来我带了一个苏州代表团过来，这是两年以后，觉得它是突飞猛进的，这当然是有它特殊的条件，、它是一块净土，可能在一张白纸上画画，加上新的理念去支撑，还有大手笔，因为工业项目比较多去支撑它的环境建设，然后再配上它有山有水，还有它独特的地理位置，就决定了它的发展很快。后来沈北新区扩大以后，就把新城子、道义、虎石台合起来叫做沈北新区，沈北新区现在就变成六个板块，沈北新区的板块一个是辉山、道义、虎石台、北部经济区，刚才我讲的是四个，它整个布置的是六个，那这四块是发展的速度相对比较快的，那么道义有它独到的地方，就是形成了辽宁大学、沈阳航空学院、沈阳师范学院等六家大学，它的定位个市委市政府定义它是北金廊，就是把财富中心向北移七公里，定位它为北金廊以后，首先是定位比较高，另外地铁二号线马上就批下来，已经开始实施，它原有的主要是依托大学这块，它目前有75000个学生，那可能在未来两年学生总数、师生总数会突破10万，加上它原有的人口，这块我觉得发展的潜力是非常大的。
这几年修路了以后，原来很多沈阳市民觉得是不是道义很远，真正去了以后觉得黄河大街原来到道义这么近。现在道义一共规划20个楼盘，基本上都是外来开发商做的，包括碧桂园、雅居乐，包括沈阳有一些大的项目也在向北移，那么北部这一块因为它是上峰上水，我们经常在考察项目的时候在考虑，它离省政府的距离当然是最近的，它离市政府的距离和浑南几乎是相等的，所以人有个居住习惯，过去一提到道义就觉得好像是农村，那么现在真正去接触道义的时候，我觉得道义的发展和建设速度应该说在沈阳市是非常快的，现在一个是道路跟进、其他配套设施的跟进，还有就是原有大学城的衬托，那么北金廊的定位，还有6家五星级宾馆的定位，包括一些商业，那么20个大的开发商，包括原有的一些开发商也会支撑道义地区的发展，所以我觉得道义地区发展非常快，所以我们太湖国际花园选择在道义。
我看了长白岛，我觉得长白岛的发展速度也是非常快的，因为它得天独厚，过了浑南以后划给和平区，我认为和平区是一块，因为它的过去发展空间非常小，所以我觉得长白岛发展速度也是比较快的。
我觉得沈阳现在一南一北的速度发展比较快，沈西因为原来铁西也有它一定的大工业基础，所以铁西这一块可能是已经形成一个固有的居住模式，过去我住在沈河区的时候我想铁西工业太多了不想去住，那么现在概念上我觉得铁西发展的步子快了以后，它的大工业外移，所以我觉得沈阳这三大板块在我印象中的发展速度是比较快的，但是人有一个居住习惯，那么如果哪一个人去改变自己习惯的时候我觉得选择这些在离市内非常近的一些房子，我觉得是很好的一个机会，目前介入是一个很好的机会。
主持人：
王总把沈阳的格局包括南北的对比，还是倾向大学城。
王国庆：
因为我觉得从某种意义上讲，它是真正的大学城，重量级的大学都集中在那里，那么其他东西可能也会牵强附会，如果沈西也去做大学城，那沈阳大学城就太多了，那沈阳未来的发展可能就是大学城市。
主持人：
从城市角度讲，可能明晰出来一个大学城可能从区域定位上免得混淆。现在大家认为北部这个是大学城还是比较认同的。
王国庆：
在前面换了一个名就叫北部大学城，其实沈阳定位大学城就应该是一个大学城。
时代商报：
王总认为大学城首先拉动的是当地的人气，然后对房地产有一个发展。
王国庆：
它首先是一个氛围，然后它的光电产业发展速度是非常快的，那么大学城会带来一个人文的气息，就是现在说大学经济，大学经济一个是人气一个是租房经济，在苏州有一个研究生城，它建起来以后周边的楼盘是飞涨，这个一方面是苏州市委市政府比较鼓励租房经济，租屋经济是带动老百姓致富的一个手段，是一种鼓励，所以苏州的房子卖得就比较快。那么苏州不具备的优势在道义地区是有，道义工业也是很发达的，它的招商引资速度比较快，总投资已经突破700个亿，如果光电产业按现在速度发展包括沈阳台3G手机在工业区下线，那么我觉得道义地区超过其他地区，它还有工业支撑。
在我项目东侧有一个湖叫人杰湖，整个沈北新区沿线是7个湖，像蒲河岛这一块它是占了两个湖，那么顺着蒲河过来，到我们这边还有两个，就是离我项目最近的叫人杰湖，可能是一个头了，以后再也没有其他湖了。
主持人：
还有很好的自然资源。这个区域潜力很大。
王国庆：
北部是再造一座沈阳城。
主持人：
我们发现沈阳的发展应该跟北京一环一环的扩展还是不一样的，我感觉在扩张的过程中切实是区域核心的板块效应比较明显，从这个角度来讲，格林豪森一直根治与于本土，沈阳的发展脉络比较清晰，所以您是怎么看沈阳这几年大的格局的变化？
格林豪森集团副总裁 弓超先生
弓超：
我非常赞同王总的观点，沈阳的发展是南北为主，这里有一个原因，因为沈阳做了一个核心城市，核心城市在向新区扩展的时候肯定在远处有一个结点和它连接，北京四面发展四面都有自己的区域，不管是县城也好，大部分都是北京市内，而从沈阳的区位来讲，南面有一个苏家屯区，北面有一个新城子区，苏家屯区战略发展也是向南发展，但是它的是向北发展，但是向北发展它又没有地方，只有向南发展和灯塔那方面发展它才有发展，所以它发展速度比较慢。我们东边没有什么，但是西边辽中、新民都有，但是都是70公里以上发展起来比较慢，只有沈北新区这部分往沈阳来做，或者苏家屯往这边来做，有连接的区域。往南三个岔道，往新城子区又是三个岔道，往南面个就是奔我们收费口那个岔道，沈阳是打的这张牌，但是前面点没有那么多，原来是会展中心是我们的点，我们到会展中心以后就不是沈阳了，但是现在这个点又放远了，现在到奔驰车那地方了，它那个地方向东也是界限，再往那边发展不了，都是农用地，浑南新区现在还有一大半地开发不了，没有指标。
现在浑南新区非常弱，就是它的地界给它圈住了，再发展起来比较弱。现在沈抚同城把浑南大道又掀开了。
还有两条线，一个是从沈阳到白塔堡，还有一条是从长白到沈苏干线，这两条线是连接沈阳母城和虎石台。其实政府没有做从沈阳到白塔堡，但是这条线上的楼盘不用炒，都行。从这条线过去就是长白这条线，向北向南就是这三条线。
向北又是三条线，条线是奔棋盘山路，景观线，它的资源优点就是景观资源，山区景观资源，包括原来我们说的农高区，资源型有山有水，发展速度一定要快的；第二条线是从九一八到虎石台，从产业布局来讲，产业上升速度比较慢，所以北部慢一点；大学城那条线就是城市一个母链复制过去的，一直复制到虎石台，还能复制下去，再加上大学城人气上去之后，这条线很好。
从沈北来讲，中间两岔是最优先的，中间那个岔最弱，就是从虎石台到大东区中间点对点，是断带。
但是各个区可能有各个区的规划，就是说要发展这个城市南北两条线是的。
一个区域它的服务半径是有限的，跟产业结构和整个就业结构有关系的。一个区域内产业链如果不闭合，就是就业、生活包括休闲娱乐，这个链如果不闭合的话，这个链一定不吸引人，但是闭合的数量是有限的，就是说我一万人闭合或者两万人闭合，不是说这个区域发展是无限的。
棋盘山这条线非常厉害，因为它的生活模式和产业链是用车来代替的，如果都是定八点上班的，他不会去的，因为棋盘山的服务半径不是服务周边的。大学城这个范围之内，它所提供的东西，它是DNA城市链复制过去的。现在最严重的是中间那条线到底是什么结构形式，中间什么都没有，链不闭合，如果提出让市民买这个房子比如总价很低的房子，肯定买，好几家签了几千亩，我也不知道他到底要干什么，如果容积率是1这个东西活了，如果容积率是2、3，这个东西肯定死掉了。
浑南那三条线来讲有一个重要的城市结点，这个城市结点就是五里河区域，五里河区域是沈阳未来档的写字间区域，卓展那个位置就是一个点，它的好处就在于市中心有一个大停车场。包括世贸出来以后，它是沈阳端的商业区，端的酒店区，端的写字间区。浑南，包括那两条线都会因为这条线的发展而发展。三好街这条线是功不可没的，它的影响半径是非常大的。苏家屯的中心区都是未来很重要的发展方向。
所以从总体来讲，北边是属于资源型城市，南边是商务型的。一个地区要想吸引人，它的服务半径有限，区域服务半径小点的4公里，再大点8公里，要竞争的话不能靠这个半径去吸引购房者。这个母城能造成多少就业，你才能决定这个城市发展，大学城就业就很大，如果大学城设置工厂就业都可以在那解决，就业以后就可以在那买房子，所以那个区域应该是扶持高科技或者创意产业这个东西去发展，那么大学城是火起来的。
王国庆：
光电主要和虎石台接壤，现在在打造说是北方的硅谷、中国的硅谷，事实上它进展的速度，光电产业园进展速度还是比较快的，但是它整个规划并不是沿着蒲河去规划，它是专门开辟了一个从虎石台到道义这个区间的工业区，所以我觉得它很多布局应该还是合理。那么这样一个地区发展，因为它大部分吸收的都是高新技术产业，目前像虎石台、道义这个区域，它招商引资的门槛非常高，投资五千万以下的企业不允许落户，还有一个环境建设，包括治理污染这一块，它下了很多工夫。所以我觉得刚才弓总讲的很有道理。
主持人：
我注意到刚才您提到了几个非常受到关注的板块，奥体板块，以奥体为中心的一个区域；然后长白岛板块；然后是辉山板块，泰盈这个项目也有。其实这也沈阳比较受到关注的，应该说这些板块也各有各的特点，辉山板块靠它的自然资源，虽然说景观路没有一路很密集的居住，但是它有自然资源作为吸引城市区的高端客户过去；然后大学城那边靠的就是不断复制。
王国庆：
它和皇姑区是紧贴着，中间没有断带。过去发展习惯，如果你从北部，南部是城市，那么和城市有一定距离，苏州很多城市像南方很多城市一样从北发展向南走，就是两个方向齐头并进去对接，因为道义特殊的一个阶段，它是辽宁省获得省级经济技术开发区的，而且是获得优惠政策的一个地区，可能当时由于客观因素它发展速度相对滞后，但是它发展的时间要比浑南长，这一点是肯定的。
那么这两三年，就是并入沈北新区以后，它整个规划理念完完全全是翻天覆地的改变，完全是跃进式的发展。其实过去讨论一个观点叫高端定位，那么沈北新区过去我们不理解为什么要求一定是国外的设计师或者南方的设计院才能介入，就是所有楼盘进来以后个条件规划必须是请南方的知名院或者国外的设计院去规划，那么通常都是大盘，一般我看了都在50万平方米以上，那么为什么要这样？开始我们都觉得这样不对，但现在理解了，因为它不规划高端，这个地区繁荣的慢慢都做1500块钱的房子就完了，所以它不会繁荣一个地区。那我们是在道义地区个做高层，做了5栋高层去年，当时差不多是政府强制我们做的，规划重新调整做了高层，如果道义地区不发展高层建筑，可能它的现代化的速度还是跟不上，所以我觉得沈北新区在规划方面下的力度是很大的，特别对道义地区的要求，包括对虎石台地区他也要求建高层建筑，个是节约土地，第二个是加快城市化速度，他还是有道理的。
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