摘要：房地产终究重要，炒房的时代毕竟结束了（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
中国房地产走势毫无秘密。
多数时候是热，太热了就要管一管，管几天遇到哭天哭地，或者经济压力，又要使用这个夜壶。
这一回不一样吗？
我们就说沈阳这一次吧。11月10日，一份网传截图显示，沈阳市房产局于2021年11月10日召集各大房企，线下通知从2021年11月11日开始，解除限购限售等一系列房地产限制性政策。
接着11日又有消息说，舆论凶猛，暂缓执行……
财经联系了沈阳相关部门，工作人员称暂无红头文件，建议观望。到底怎样啊？
近段时间，扛不住的城市和房企很多，都在哭、想办法。其实哪个城市，哪个开发商不想放松啊。
然后我们看到，11月11日地产股强势反弹，综合各种信息，杠杆地产感觉房地产有正在掀起一场大反攻的意味。
1、房地产大反攻气势有多猛？
1个月还是1个多月前，杠杆地产写文章说，最坏的时候过去了，因为各种态度在变。
这个变化一直在持续，就连恒大各地项目也陆续复工，总趋势是好的。
集中到近几天，比如至少有这样几件事：
，据说沈阳11月10日召集开发商开了个会，具体时间或许有争议，但外界信息就是，沈阳似乎是要成较大城市中公开放松城。这个说法其实未必对，下文杠杆地产会写，打擦边球的可多了。
沈阳传得有板有眼，放松限购、限售和认贷不认房等，并从11月11日左右就会开始执行。当然我们看的消息，沈阳市房产局相关人士11日对记者表示，“没有这个消息，没收到相关通知”。
也有的说，不会出台红头文件。
第二，财联社记者获悉，国发研究中心10月10日召集广州市房协和部分金融机构座谈。会上，相关参与单位就当前房地产市场形势进行了交流。
这个新闻基本不会假的，虽然不是监管部门，只是官方学术研究单位，但意味深长。
第三，“三条红线”或许会对收购稍微变通。10月10日有消息说，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
第四，涉房贷款环比回升。11月10日晚，央行官方微信号在发布了10月金融数据之后，单独发文说10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。
而之前，央行各种数据、报告，喜欢说房地产贷款增速下降或者房地产贷款占比下降。
这说明，风向是有变化的，用官方措辞，要满足合理信贷需求。
第五，房企新融资在加速。11月9日，券商中国记者核实到，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。
据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债
务融资工具。
话还没说完，杠杆地产就看到11月1日，保利、金地等票据落地了。
动作简直快的一比。
同一日，传出某大行的内部消息，涉房贷款要加大力度，各种好消息。
如下图，我要是房企老板，看来都要开心到睡不着觉。
当然，不知道真假。
第六，第三轮集中供地政策出现宽松。近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细。
从细则来看，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低，比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。
第七，央行旗下《金融时报》，高调报道了高盛集团抄底中国房企债券。同时多家媒体都对此进行了正面解读。
似乎外资都来抄底了。
第八，限购，调控变相松绑的可不止沈阳。比如武汉正式发布了《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》。
非本市户籍的总部企业高管，在本市无自有住房的，在限购区域购买首套自住住房不受限购政策限制。
看似还是很苛刻，但踏出试探一步你懂的。
2、大反攻会取得胜利吗？
这么多大利好，股市反应热烈。
这2天，都是全线飘红，各板块涨幅之首。
不仅在内地如此，在港也是表现抢眼。
行情简直好得不敢让人相信，以为官方一声令下，又要开始炒楼了。
事实上是这样吗？到底会怎么走，房地产大反攻有戏吗？
杠杆地产从按揭信贷、房企融资、政策端、经济需求端4个方面做分析。
，按揭信贷端总体是解决积压信贷和刚需。这是我的基本判断，前几个月积压了不少需要房贷的，但是额度限制没办法。
如今首先提前使用明年额度，此前报道过，杠杆地产也分析过。
其次，上头信贷政策有变化，即便不用明年额度，也肯定解决问题，不能让楼市太凉。
房企的流水，得活起来起码。
图表来源|国金证券（特此感谢）
第二，房企融资端适度放松，但不会纵容房企，特别暴雷即将暴雷的。简单说，健康的、合理的需求得到满足，不健康的不会给你续命。
自己该怎么解决怎么解决，该卖资产卖资产。甚至破产重组姑息。
另外，以今天的市场行情，即便给你融资机会，投资人也不会随便买单，这么多债务违约你先解决啊，否则谁信。
第三，政策端房住不炒是不会动摇的，杠杆地产一直的观察就是年底、年初房地产会给点空间。前2年潇洒过头，这一次适可而止估计。
具体我们且行且看。
当然了，市场信心缺失，重塑尚需时日，短期仍是基本面与政策博弈行情。
第四，经济需求端，对房地产的底线应该是不拖累经济。目前的情况看，三季度还不算极端糟糕，但是趋势不管显然要出问题。
所以9月份开始，我们看各种信号在起变化。
3、房地产终究重要，炒房的时代毕竟结束了
综上，杠杆地产有几点结论：
，房地产行业还是我国经济的压舱石，这一点暂时不会变。要找到太好的替代物，很难的。经济、就业稳定，都要地产。
此前，杠杆地产老说，地产行业产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、关系居民生活水平及财富，关系金融安全和经济增长。
银河证券说，无论从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。
举个简单数字，2020 年我国全社会固定资产投资完成额为52.73万亿元，而房地产开发投资完成额为14.14万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的26.82%。
图表来源|华西证券（特此感谢）
地方政府也都要靠这个吃饭，GDP、财政、投资，都离不开房地产。
所以，房地产政策趋严、投机需求逐步离场可以理解，保持10来万亿元的销售规模，这个不会变。
10月27日，经济日报刊文《共同富裕需要房地产市场稳健发展》。
此前，9月22日，该报也刊文《楼市调控应注意满足刚需》，尽可能防止“误伤”刚需群体。
不管何时，不管哪个国家，房地产其实都是重要的，只是说现在不炒也是确定的。
第二，经济发展需求、国内外局势、人口前景，都决定了，新阶段不可逆、不能逆。三道红线、贷款集中度管理，对投资、投机的管治，难道会放任？
图表来源|银河证券（特此感谢）
新阶段，不炒是底线，这一点应该认清。
作为个人投资者，回报预期低一点对自己更好。
如果你还想着靠炒房发财，可能不是我文章的错。
第三，新阶段的特征是平稳，也是各方的公约数、底线共识。这一点，杠杆地产反复说。银河证券的研报认为，中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期，对此我非常认同。
人口增速放缓，老龄化结构加剧，大家都是明白的，人口普查的结果比很多人想的还要严重。
图表来源|银河证券（特此感谢）
劳动力人口数量下降，社会老龄化趋势明显。银河证券的研报认为，15-65 周岁的劳动年龄人口自2014年达到峰值100557万人后，开始逐年减少，2018年劳动力人口为99394万人，占总人口比重71.24%。虽然总量上看人口红利变动不明显，但结构问题不容小觑，对比2000年与2017年的人口年龄分布，我国劳动年龄人口已从小于40岁为主转变为40岁以上为主。
1962-1975年出生的人口在未来五年后将快速退出劳动力市场。人口老龄化比例从1984年的5%，到2014年已突破10%，仅耗时30年，甚至快于日本的35年。
根据七普数据，我国65岁及以上人口占13.5%，人口老龄化进一步加剧。
房地产需求受影响是一定的，如果还炒，后果更加不堪设想。所以坚决执行“房住不炒”是必然，当然，不是用来跌的，房企要死要活，地方穷得买饭吃，也不是希望看到的。
平稳，是各方的公约、底线共识。
所以出现了，房地产过冷就要帮一把。
房地产没有什么秘密，怎么出牌，基本都是明确的。
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杠杆游戏张银银2021-11-11 20:51:13
