文｜郝晶
视觉｜邹娜
本周沈阳地产圈的“要闻”莫过于沈北新区政府联合多部门约谈区内部分开发企业。
本次联合约谈，主要对虚假广告宣传行为及降价销售行为进行重点要求，要求房地产企业针对虚假广告行为必须强力整治，涉及虚假广告宣传的企业务必立即进行整改。同时，针对降价销售行为，要求企业在考虑自身利益的同时也要遵循房地产市场发展规律，尽量避免价格优势吸引购房者，达到销售目的。
降价，已波及楼市
在本周，一张沈阳8月楼盘的降价地图，在沈阳市民的手机应用上被疯传。细心网友整理了涉及沈阳九个区四十余个在售项目的降价情况，上榜楼盘价格浮动在小几百至大几千不等……
事实上，进入7月以来楼市行情开始下探。除传统楼市淡季周期外，频繁出台的地域性调控政策，信贷收紧、利率上调等因素共存；中央也多次发声，坚持房住不炒的三稳战略。
透过7月楼市数据看下半年行情，中指院数据显示7月楼市大降温。其中一线城市成交量环比下降14.77％，二线城市环比下降5.68％，三线城市环比下降14％。上半年行情最热的是四大一线城市、二线城市中的头部城市、长三角和大湾区的部分三四线城市。但同样，这段时间，调控重拳密集砸向这些地方。其中一线城市，尤其上海，成交下滑最严重，大约在17.5％左右。
降or不降？
房价不是向左还是向右的问题
一面是房价连年上涨，远超居民承受能力；一面是市场下行，开发企业举步维艰。一面是政策严控，关于购房资格趋严的讨论喧嚣不断；另一面是沈阳存量房市场巨大，本地人的购房意愿骤降。似乎降价促销，已归结为时间和程度的问题。
那么，如果决意以价换量的开发商群体不断壮大，结果会怎样？不说沈阳，先看看最近山东菏泽的开发商宣布降价销售事件。有报道称，菏泽原价六七千的房子现在只卖三四千元，降价幅度接近50％。这样的降价幅度极大地减轻了购房者的负担，不过在降价之后当地马上出台了通知，宣称因为定价远低于市场价的原因，涉嫌不正当竞争，所以不允许开发商降价促销！
因此就算现在的楼市是一个供应过剩的楼市，政策也在不断收紧对房价的限制，但降房价并不是那么简单的事情。别看现在市场上存在一批降价促销的开发商，但更多的开发商还是不愿意降价的，甚至有外地房企曾经组建过“不降价联盟”。除上文提到以降价为“营销噱头”，涉嫌虚假宣传之外，不合理降价不但损害开发商自身的利益，还可能引起前期业主维权、退房等不必要纠纷。除此之外，不当降价或将涉嫌不正当竞争，降价形成的变相“垄断”对竞争对手和市场环境也将造成不利影响。
真正决定房价的到底是什么？
决定未来房价走势的，一定是回归市场原理的供求关系。供需是分析一切的根本，而需求长时间大于供应才是价值的根本。着眼于沈阳新房市场，好房子的需求远大于好房子的供应，则是具备产品力的优质房产保持畅销的秘诀。需求可以被抑制但无法被消除，人口增长则是市场增长的关键势能。
另外，从大环境上看全球各国房价正处于不断上涨的趋势之中，连因房价平稳而拉满好感度的德国在2021年一季度的房价也同比上涨了9.4％，达十年来涨幅。世界各国房价上涨的根本与应对疫情及经济下行而进行货币增发等因素有关。而对普通民众，开拓更好的投资渠道或减缓货币贬值，似乎都不是以老百姓的一己之力可以实现的。
写在最后
以房住不炒为根本前提。当下，促消费与提高生育率是社会发展的两大要务，而房地产似乎与此都有不可切断的联系。短期的调控也好，抑制也罢，相信通过一段时间的努力，由大消费促进内循环进而拉动全行业增长，再由生育政策实现合理的人口增长计划，对于沈阳这类有一定地理区位优势且处于区域经济文化中心的二线城市，房地产行业也会迎来新的机遇。
要闻速读：
1.住建部明确调控不力坚决问责后，20天内13城出台楼市新政
据澎湃新闻不完全统计，自7月22日，住建局强调进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责后，目前已有13城发布楼市调控新政促进房地产市场平稳健康发展。
这些城市包括：上海、绍兴、合肥、无锡、济南、广州、武汉、东莞、金华、杭州、北京、成都、衢州。
在这些出台楼市调控的城市中，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作成为重要内容。
2.多地调整土拍市场规则“竞品质”成为主角
目前，长春、无锡、深圳、沈阳等11个城市已公布了第二批集中供地信息，合计推地320宗。多个城市参拍规则“上新”，杭州开展“竞品质”试点，由过去的“竞地价”“竞品质”改为“竞品质”“竞地价”，且试点地块全部实行现房销售。
业内人士认为，这将从资金和去化端考验房企，提高参拍门槛。上述改变有望成土拍规则新“标配”，品质先行或倒逼房企注重产品力，提升项目品质。
3.沈阳将建成东北数字城
近日，市政府办公室发布《沈阳市数字政府建设三年行动方案（2021-2023年）》（简称《方案》），提出努力将沈阳建设成为全省“一网通办”“一网统管”“一码通城”示范城市。
地产观察2021-08-19 14:35:24
