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吃瓜土拍的正确姿势如何看待沈阳这次集中供地?

沈阳天鹰2021-04-23 22:46:56

沈阳楼市最近被集中供地刷屏了。不少购房者对突然出现的新型土拍形式了解不足，都在疑问这样的供地形式会不会打乱目前沈阳楼市的格局？会导致房价上涨还是下跌？哪个板块会崛起？先针对沈阳此次集中供地做一个简单的解答分析。

集中供地控的了地价控不住房价

其实过去几年来，已经有很多城市开始走集中供地的模式了。国家实施集中供地的主要目的还是为了从根源上调控房地产，通过控地价来控房价，确保房地产市场能够实现健康平稳的可持续发展。对于沈阳楼市的此次集中供地来说，分三次将土地资源分批推出，将能有效降低土拍的热度，有利于土地市场的平稳运行。

土地成交后大部分项目会在明年集中入市，对于沈阳楼市的供需关系将会产生一定的影响，明年土地市场会出现供大于求的情况，对于房价的发展水平来说上涨会比较缓慢，但是三环内的优质地块会迎来房企的激烈竞争，未来三环内的优质地块依然会呈现比较明显的涨价趋势，而对于高官台街东-3地块这样的优质地块，势必是各大品牌房企的兵家必争之地，未来必将顶价成交，而各家大开为了争夺这宗地块，综合最后的无偿配建面积，成交地价妥妥的1w+，房价过2w也是已经板上钉钉。

除了高官台街东-3地块，首府新区的西窑二期-1B、西窑二期-2地块也是本次土拍的重点关注地块，两宗地块的限价分别为7670元/㎡和8820元/㎡，综合两宗地块的地段位置和板块内已经进驻的房企，最终地块的综合成交也会呈现出不小的综合单价，大开们免不了又是一顿厮杀。综合25宗地块的拍卖信息来看，各家品牌房企的抢地意愿强烈，限地价也免不了楼市的缓涨，而对于购房者来说，除了看个热闹吃瓜之外，也应该意识到，涨势就是趋势，留给购房者的时间不多了。

买套房子需要不吃不喝6.8年

前段时间考研辅导专家张雪峰“北漂”十四年，最终落户苏州了。这位网红考研教师最终逃离赖以发展十几年城市的理由很简单，买不起房，小孩没办法落户。这么和光鲜亮丽的人生也遭遇了这样的现实和尴尬，难免让人唏嘘。我们不去渲染北上广这样的一线城市买房有多困难，因为不管是选择一个大城市去生活还是小城市，都是为了安居乐业又适合自己发展，今天就单独来聊聊沈阳。

据新峰地产大数据统计，2020年沈阳新建商品住宅平均单套总房款约127万元。据沈阳市统计局数据，2020年前三季度全市城镇居民人均可支配收入35067元，同比增长0.3%，实现转正。计算可得，2020年全年沈阳城镇居民人均可支配收入约为46756元，由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下2020年沈阳房价收入比，约为6.8。

简单地说，就是沈阳一个家庭不吃不喝全款买一套普通房子平均需要6.8年。沈阳买房幸福指数幸福指数高吗？其实不低，相较于天津、杭州及南京这样的新一线城市相比，6.8年已经很低了，但是6.8年也是个保守的估计值，加上日常开支、家庭教育和养老支出等，这个买房时间还会延长。

同等房款可购置面积缩水房产与幸福感难以兼得

有机构做过这样的统计，从2016年到2020年100万在沈阳能购买多大面积的房子。从这份数据中可以清晰的看出，沈阳主城区100购买的房子面积在近五六年内快速的缩水，尤其是和平区和沈河区，2016年已经是百平房产的最后准入门槛。而其他主城区，2019年只有于洪区可以用100万购置一套百平的房产，2020年整个沈阳就只剩沈北新区和于洪区这样的新兴城区，刚需族被彻底的挤出沈阳老城区。到了2021年，虽然前有沈八条的调控和土拍市场的限地价，但是总体还是逃不开上涨的局面。

当前的沈阳楼市，如同一锅按耐不住的沸水，越是趋近于主城区的位置越接近“天价”，不断的挤压购房者逐渐向三环外外溢。不管是从这份数据中的时间维度上看还是区域面积的维度上看，买房都要趁早，差别就是涨的多少的问题。像和平区和沈河区在5年内增值效率，苏家屯和沈北新区域这样的新兴城区涨势猛烈，而经过这次土拍，像东沈河、首府新区这样的主城区新板块也开始发力了。因此，此次集中供地给我们的提示就是，选对区域和板块，找准爆发点，尽早入手。

很多人说，我可以加倍努力，通过奋发图强，用自己的收入追上房价涨速，进而实现买房梦。但这样的可能性太小了，是很难追上涨幅的。本次沈阳集中供地大概率会出现一个今年的地王，浑南、皇姑、沈河组团式发展，再不抓紧，恐怕三环外都难有一席之地了。

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