文／郝晶视觉／邹娜
经过政策调整后的沈阳楼市，四季度的开局表现略显沉寂。同为东北省会城市，哈尔滨长春在十一黄金周前后，还经常能听到“某项目热销”、“某楼特价”、“某楼员工福利释放”等市场反馈。但沈阳自9月上旬“沈八条”出台后，媒体宣传上却只剩“某大盘售楼处（临售）开放”，“某不限购板块扎堆看房”，以及两场土拍顶价成交。
与开发商和媒体集体沉默相反的则是市场的另一面表现：呼风唤雨的头部房企不断有新品上市，似乎每隔一段时间都会涌现出一些臻美的稀缺产品；由区域标杆单盘发起，各别项目组团进行的板块炒作依旧如火如荼，标志着某区域即将“腾飞”或“再次腾飞”的利好消息层出不穷。
群雄逐鹿，品牌房企之间营销手段与产品力角逐已白热化，而政策却及时赶到，在市场这口热锅上泼一盆冷水再加一层锅盖，焦灼啊焦灼！购房者在此种高热市场遭遇强势调整的时期，往往是最无助又迷茫的一个群体。购房机会在减少，购房成本在增加，而好的资源则是稀缺且无法复制的！过了这村儿还有没有这个店儿，怎么办？
笔者认为，时下是该重新梳理沈阳人的买房需求和购房逻辑了。
市场是跟着需求走的
从福利房到商品房时代，最直观的感受是人居条件的改变。在条件允许下，人们追求大而舒适的居住环境和更为全面的生活配套，这是居住最原始的需求。这里划两个重点——被允许的条件理解为消费能力可被挖掘的极限；舒适的人居条件则是以房子为介质所享受到的居住服务和对城市资源的占有。
因此，沈阳20年城市商品住宅发展历程，也可理解为不断对本地居民的居住需求进行挖掘和欲望实现的过程。资源被持续消耗，需求也跟随家庭收入、人口结构变化等同步改变。比如老沈阳人曾经执着的市内五区、新房至上理论早已改变；小房换大房逐渐演变成多层换高层，高层换洋房。由潜在需求引发的产品升级再反哺卖方市场，进而形成阶段性的市场风向。而追风的买房群体却不一定有准确且清晰的购房逻辑。
沈阳人的真实需求与购房误区
本地人缺房吗？看看自己再问问朋友——沈阳人缺的或许是一套买到等于赚到＆再不买以后不一定买得起＆别人有自己没有就不行的好房子。业界把这种需求称之为改善型需求。笔者认为在限购背景下，正确的置业观应以买房自住为前提，单纯期待房产以换取更大资本的购房行为将承受前所未有的风险，而如何买到优质的自住型产品作为未来居住升级的助力跳板则尤为重要。
梳理好置业目的后，再看看沈阳人有哪些购房误区。
换房周期误区：父辈一套房住大半辈儿的操作已不符合现今的居住观念，5-10年为一个普适的换房周期，选好一至两套优质房产能为家庭未来换房积累更多资本，利用贷款杠杆房子越挪越活。而长期居住一套老旧且不能满足现在居住要求的房子，相当于踏空了城市发展的红利期。
跟风买房：目前政策对购房资格、房产持有周期均有要求。对市场缺乏考察，过分迷信“专业建议”，冲动置业，导致买到缺陷房或不符合自住需求的房子，既不利于改善居住条件又不利于后期资产配置及升级。
低价与：买房看性价比是对的，但总有那么一波人对现阶段房价不满意，既迷恋价格洼地又期待迅速。要知道板块区域的风口不常有，但风险经常有。风险如何理解？延期交房、货不对版、烂尾是极端情况，想将空了快十年的房子出售，结果看看市场报价，发现卖房后的总房款减去贷款利息、持有费用和交易税费后的，抵不上存银行的固定利率……
选房的“刚需”思路
2017年至2020年，沈阳楼市迎来了一波改善置业的小高潮，经历了四年的市场运行，相应的产品结构调整及品质升级已帮助购房者形成了新的置业消费观。为什么要在改善观念充斥大脑的时代，提出“刚需”的选房思路呢？
原因也好理解，有娃的家庭总归要给儿子存套房吧？条件允许下，这套房起码要赶超自己家的现有条件吧？而沈阳新楼盘的主场已扩展到3-4环，未来总有一天会出现买中心区域二手房还是买副城、新城一手房的抉择。彼时，房产的流动性就显得尤为重要。沈阳二手房挂牌量大但成交低靡，如何在换房时让你家的房子脱颖而出？现阶段选择新房时你就该思考这个问题。要知道，接手你房子的人，是比你更需要它实现居住功能的自住型刚需。
什么样的房子好住又好卖？
这是一个具备技术含量的复杂问题。结合沈阳实际情况，做一些避雷提示，仅供参考。
1.没有优质学区、地段、或产业聚集支撑的，未来二手房吸引力小。谨慎！
2.商住、公寓性产品，小镇、主题概念型产品，居住感受及配套上存在风险提示。谨慎！
3.超大社区及超小社区；前者后期二手房供应大，后者居住体验不高。谨慎！
4.产品配置中有Bug，高端板块或社区里的少量低配产品，刚需扎堆中的零星豪奢房源，客户圈层不对位，不好住又不好卖。谨慎！
5.物业口碑差、存在不容忽视的不利因素；不要把低价物业费当亮点，也不要忽略楼栋隔壁的那条铁路或高压线。不细说，请谨慎！
最后，请购房者反复咀嚼，没有十全十美的房子，但好住是前提。那些买时自己就不太想住或者觉得三五年内仍没有迫切想搬进去住的房子们，请谨慎。
地产观察2020-12-07 16:33:05
