文 /郝晶
视觉 / 邹娜
为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。住建部、人民银行网站23日发布消息称，于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会。会议强调，上述融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
今年5月和6月以来，房地产市场快速回暖，部分城市出现快速反弹。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，除继续强调“房住不炒”、“三稳”等政策原则外，还首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。据了解，此次参会的重点房企主要以20房企为主。本次会议为首次从房企角度谈长效机制包括市场、监管和企业三方面。
有业内人士指出，融资“强监管”时代的到来，将对房企的资金链提出挑战。若企业融资渠道缩窄，审核趋严成为常态化背景，企业可能会调整战略进入“收缩期”。监管再次出手为楼市降温，金融进一步收紧，是否会加速房地产行业洗牌？对本地房地产市场及在沈房企有何影响？沈阳市场下阶段走势和成交格局是否会因此产生连带反应？
融资难将加速市场分化
近年房地产融资一直受到严控，中小型房企由于融资渠道及自身抵抗风险能力不足，本就面临压力。据悉，本次新规或将主要针对相对融资能力较强的重点房地产企业，对其融资环节加强监管和审核。这会影响企业集团层面的经营战略，结合其资产负债情况，至上而下调整城际公司的组织结构和经营策略。一旦融资新规落地将会为土地市场降温，影响企业拿地节奏及热情，进而影响企业下阶段可售货值的储备量。同时，资金链紧张将促使部分楼盘加快去化速度。
值得注意的是，对房地产金融的审慎管理并不意味着房地产融资会过度收缩，而是预示管理将进入常态化。从长远角度出发，此举对高负债房企影响较大，但对重点企业，尤其是已进行多产业布局和转型，城市扩张节奏稳健且土地储备相对充足的实力企业则是利好的，行业洗牌将加速。
集团性房企大多已在多城市布局，沈阳品牌房企市场占有率较高，本土企业逐年式微已成共识。预计若新规落地，前期土地储备不足的企业将进入左右为难之境，高负债、资金链趋紧的集团房企或将在部分城市间进行阶段性战略收缩，进而影响本地市场格局进一步分化。
现金为王 走量、回款成首要任务
房地产企业的资金流转主要依赖销售回款。因此，若企业在下半年融资难度增加，则楼盘的营销活动可能会更为频繁，促销力度和手段也将相应加强。结合本地市场的季节性特点，“金九银十”及年末冲刺的看点会大概率增加；下半年新地块或将加快入市，促使楼盘快速推售的内在驱动力已然形成。
短期内或对房价产生平抑作用
从长远角度分析，成交地价平稳是地区房价稳定的根本要素。结合近期本地已有意识地为土地市场降温，预计下阶段市场供求格局将产生一定变化。此前提到，因资金量趋紧可能会迫使部分在售项目掀起一波促销潮。上述多因素共同作用，导致市场出现阶段性的价格波动。值得注意的是，伴随前期高价地块陆续入市，本地市场改善型产品供给将进一步增加，高价产品的成交备案，将对现有价格水平起到一定巩固作用，进而对成交均价产生影响。
地产观察2020-08-27 12:53:34
