深圳叫停公寓审批，沈阳政策何时落？

文 / 孙明慧视觉 / 邹娜

7月31日，深圳市规划自然资源局、深圳住建局发布关于停止商务公寓审批的通知，根据通知表示，在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。1、规划已经市规划主管部门和区政府审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。2、对已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住宅。3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

此外，官方还发布了通知的解读，根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士 提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。商务公寓参照原建设部 2006 年 11 月发布的《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）中的公 寓式办公楼进行设计。 

商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商 务人士”“短期住宿”的目的。2017 年，为维护房地产市场秩序， 上海等城市已停止审批公寓式办公项目。2019 年 11 月，住建部批 准新的《办公建筑设计标准》（JGJ/67-2019），自 2020 年 3 月 1 日起实施，原《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。 

也就是说，上海深圳等地，已再无公寓产品。

回到沈阳市场，目前公寓市场并未有政策的制约，并且，沈阳的公寓产品越来越趋近于住宅的属性。民水民电、入学政策等一一享受，并且不受限购政策的制约，可以说，公寓产品给了被限购的购房者又一次投资、入学的机会。

公寓的红利其实从2016年逐步被加大。2016年，沈阳房地产市场持续了几年的平缓发展，众多房企艰难前行。沈阳库存压力巨大，尤其很多商业项目更是空置率极为明显。为了刺激市场，促进沈阳房地产的平稳发展，加快商业地产去库存的进程，沈阳颁布22条房产新政，其中第十条显示：居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。同年8月，官方再次颁布11条补充意见，其中表示：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米，可以办理落户，购房人子女可选择商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

此政一出，迅速盘活公寓市场。尽管在之后2017年宣布废止“22条”，2018、2019陆续有新政不断出台，但目前，关于公寓的政策并无太大变化，仍旧“不限购、部分产品享受民水民电、可落户学区”等实质性内容。

然而，上海与深圳对于公寓的叫停或将成为公寓市场未来的风向标。基于原本对于公寓产品的定位，现如今已明显抛离了本质。而这种“低门槛”的落户、投资的方式，未来随着市场的一路高歌，沈阳的叫停或只是时间的问题。