沈阳人的“新房情结”下,二手房市场还有春天吗?

文 / 孙明慧 视觉 / 邹娜

在过去数年中，我国的二手房存量市场保持着高速增长的态势，截至2018年末，我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元，过去5年中国二手房交易体量达1557万套，实现跨越式增长，以一线城市的二手房市场发展最为迅速。过去20年，北京的二手房交易GMV达到5.1万亿元，交易总套数210万套，交易量增长7.5倍，GMV则增长120倍；上海二手房交易GMV达到6.6万亿元，交易总套数365万套，交易量增长15倍，GMV增长250倍，我国核心城市的二手房交易量正逐渐超过新房，我国的房地产市场正步入以二手房交易、租赁为主的存量市场时代。

在成熟的房地产市场，二手交易是市场的主流消费，北京、上海如此，欧美的国际化大都市也如此。以北京为例，报告显示，自2009年开始，北京二手住宅成交量便开始超过新房。2016年，北京二手房成交占比高达74%，其中有58%是2000年以后建成的房屋，约有四成房屋的房龄超过17年。

然而回到沈阳市场，近几年，沈阳的房地产市场打得火热，各大板块频频刷新热度，房价更是不断上扬，而沈阳的二手房市场明显不如新房市场那么火热，甚至近两年出现了上架巨大，成交下滑等态势。

主要原因大致可以归类为以下三点：

1.沈阳人的新房情结

新房，顾名思义就是没人住过的房子。这种情结上至大富大贵，下到平民百姓都有。尤其对于沈阳人，或者可以说东北人有一种“特性”，总觉得一手的才是的，买就要买新的。所以很多沈阳人，宁可选择远离市区的新房，也不选择靠近主城的次新房。

2.目前新房供应充足

其实，说沈阳新房供应充足，并不是传统意义上的库存充足。而是相对类似与北京等房地产热门城市而言，沈阳目前的城市土地资源较为“富裕”，暂且先不讨论价格，目前包括沈阳三环在内，仍有大量的土地尚未释放，直接影响到，沈阳土地市场的持续供给，以保证市场的发展。

而谈到价格，尽管近两年，沈阳的土地价格节节攀升，新房价格也不断突破。但相较一二线城市而言，仍存在较大的上涨空间。目前热门板块的销售价格，也并未触碰天花板，仍在大家“垫脚就能够得到”的程度。以至沈阳新房成交量不断上涨。

3.居住品质

近几年，沈阳的房地产市场发展突飞猛进，尤其表现在产品品质和居住感受上。无论是户型的不断完善，还是园区的规划设计，抑或是物业服务的不断升级，都让近几年的新产品较以往有较大程度的变化。而目前沈阳人大多以改善为主，选择新房也多为改善目前居住环境及居住品质。而目前5年前的房子，甚至更早，其入住标准已经远远比不上现在的新产品。这也是很多置业者选择更新更好生活品质的重要原因。

写在结尾

类似于北京上海等一线城市，二手房市场火爆的原因，主要因为城市土地的稀缺性，本身城市内新房资源就较为紧缺，而土地稀缺的稀缺也直接导致城市土地价格的高涨，城市核心区位住宅产品价格昂贵，通常规划也为豪宅产品。而对于有城市住房需求的人来说，便被挤压到二手房市场。

未来，随着城市土地的不断减少，城市新房价格将不断攀升。曾有人预言，未来城市内的新房是给有钱人准备的，城市内的优质二手房是为改善类人群准备的，而真正的刚需人群，或将逐渐退出主城......

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