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旧改,对“老破小”来说真的是好事吗?

地产观察 2020-07-30 09:46:56

文 / 时雯雪   视觉 / 邹娜

旧改,正在“全面推进”,老城区的春天也在悄然将至。

7月17日,国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省,中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市,分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。

在未来五年内,国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。

其中,沈阳市争取到中国建设银行200亿元的金融支持。

今年辽宁省要对2000年之前建成的894个老旧小区,进行综合改造。共涉及6708栋楼、面积2619万平方米,惠及35.8万户居民。

7月20日,国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

意见明确提出,2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到“十四五”期末(2025年底),结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

今年,中央层面已经多次发文力推“旧改”,但此次不同于以往的是关键词“全面推进”,而且有了具体时间表,意味着旧改将全面展开。

事实上,据通报今年新开工改造的城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近7000万户,比去年增加一倍。

老旧小区改造,在狭义角度来看涉及了民生改善的需求,广义来说,还关乎扩大内需、拉动投资等方面,其影响是不容小觑的。

那么,旧改全面推进,会带来多大的影响?

1. 旧改的中心思想是小修小补,与棚改不同,棚改是属于全部拆除后重建,而且此次旧改主要覆盖的是2000年之前的城镇老旧小区。

根据文件,旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主,不涉及规模庞大的拆迁改造,也不涉及征地补偿,这是与棚改存在差异的地方。

2. 与棚改“定向放水”不同。根据文件,旧改资金来源主体主要有4个,分别是居民、政府、银行等金融机构、(运营)单位等。按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造项目。

也就是说,财政资金只能保障涉及水电气路改造的“基础类”部分,至于加装电梯、改建停车场、加建卫生体育设施等“完善类”“提升类”改造,更多还是需要靠居民和社会自己来解决。

3. 旧改有拉动内需、刺激投资之效,但对房价的影响还是需要看区域的价值和小区的硬件条件等多方面的影响。

我们拿沈阳小西小区为例,这个小区是沈阳首批增设电梯的试点,电梯安装后,房价每平大概涨了两千元。

虽然旧改更多归属于民生工程的范畴,它没有棚改时对房价有非常大的影响,但是对于自身的居住环境和居住舒适度上来说才是尤为重要的。

4. 2020年是全国棚改收官之年,各地棚改余量已经所剩无几。所以旧改突然间加快了速度,其实是与棚改接近收官有关。

5. 旧改,对于大家口中不被看好的“老破小”其实是把双刃剑。

旧改明显利好于城镇老旧小区,这些老旧小区多数位于中心城区,虽然地段一流,但抵挡不住岁月的蹉跎,无论是住房质量还是公共配套,都无法与新建小区相提并论。

这一次旧改的出现,无疑是为“老破小”带来了估值提升的可能。一旦水电气、加装电梯、加建停车场等获得改造,其在价格上会获得支撑。

但是,既然说是一把“双刃剑”,另一面的体现就在于房屋的拆建可能会被推迟,想要一夜实现财富晋级的梦想恐怕是...

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