2020年第28周沈阳商品住宅入市1902套21.44万平，供应量环比下降26.55%是连续第4周下降，仅有第24周的40%，是2个月以来首次单周供应量低于25万㎡。新增商品住宅整体均价13564元/㎡，环比上涨5.6%照比6月上涨0.38%，处于正常范围。截止到第28周，沈阳2020年累计新增商品住宅供应662.52万㎡，整体均价已达到12357元/㎡！
一、未来房价要降，但不是房子便宜了
上周各区新增商品住宅价格差别较大，浑南区新市府板块新品均价已攀至2.3万/㎡，非品牌项目也已要价1.7万/㎡。沈北新区道义板块项目差价同样较大，七星大街品牌房企项目均价1.2万/㎡，北侧2公里的本地房企项目只能要到7800元/㎡。
铁西区均价较低属于假象，因其80%新增商品住宅供应位于3环外的经开区板块，且距离4环较近。随着二环内的少量商品住宅项目陆续入市，下半年新增商品住宅均价预计会降至1.1~1.2万/㎡，但这不是沈阳商品住宅降价了，只是因为核心区内的高价住宅没有了而已。
根据沈阳市民的收入，百万元已成为公认的刚需住宅总价线。而2020年的新增商品住宅中，三环至四环区间新增房源平均总价已经达到104.83万元/套！即使是三环外区域，总价低于100万元的房源占新增房源的比例不到60%。
二、沈北新区住宅供不应求需要“抢”纯属假象
上周于洪区、沈河区住宅供应量较少，苏家屯区和皇姑区无住宅供应，其他各区供应量较为平均，都在3-5万㎡之间。到目前为止，沈北新区2020年累计新增入市商品住宅已经超过200万平，较去年同期增长达到48%，而成交面积仅增长2成，所以说沈北新区楼市确实火爆，但住宅“供不应求”是个伪命题。
三、主力成交区域外展将“抵消”房价上涨？
上周二环内与四环外区域再次无住宅供应，全部新增商品住宅均分布在二环至四环间，其中二环至三环有住宅854套9.24万平，整体均价约15500元/平；三环至四环包含住宅1048套12.2万平，整体均价约12100元/平。
目前沈阳新建商品住宅整体均价按照环线从外到内已经构成了0.8：1：1.5：2：2.5的阶梯状分布，目前商品住宅主要分布在3环附近，所以成交均价大致在1万/㎡。未来随着商品住宅主力供应区域向4环移动，将会与房价上涨形成“抵消”作用，所以均价会在较长时间保持缓涨态势甚至可能出现微降，但对购房者而言，感觉是完全不同的。
沈阳天鹰2020-07-14 01:23:41
