【2020年最全成交地块整理】沈阳土地市场持续高温（二）

文丨晓可 晓卓

视觉丨邹娜

2020年的开端，无疑是土拍史上波动、形势最复杂的一段时间，土地市场也受到了前所未有的影响，根据CRIC监测数据，截止4月21日，重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。受疫情的影响，尤其是2月份政府集中撤牌和收回土地较多，使得2020年流拍率较2019年明显上升。

回归沈阳土地市场，尽管出现了几宗流拍地块，但仍旧掩盖不住市场火热的局面。截至目前（2020年5月19日），沈阳2020年土地招拍挂共计成交27宗地块，总成交面积200余万方，成交总价200.58亿。各宗地块成交异常激烈，尽管采取限地价等措施有效控制了拿地价格，但仍旧抵挡不住开发商的拿地热情，在竞配建层面上不断加大，沈阳土地市场持续高温。

沈北新区

共计成交9宗地块

雅居街东侧地块：2020年2月12日，沈阳土地市场挂成出让。位于沈北新区七星东板块的雅居街东侧地块最终被沈阳国字菜篮子农业发展有限公司以1410元/建筑平方米价格摘得。

公开资料显示，雅居街东侧地块坐落于沈北新区，占地面积18113平方米，用地性质为商业用地（B1），容积率不大于2.1，商业比例100%，出让年限40年，绿地率不小于15%，起始价格为1100元/建筑平方米，建筑限高30米。建筑密度未在公开资料中说明。

近两年，沈北的商业市场得到了突飞猛进的进展，而地块所在地尽管居住氛围浓厚，但商业市场始终相对薄弱。此番商业地块的成功出让，让板块进一步成熟，区域也得到进一步完善。

龙湖北地块：2月20日上午10时，迎来了2020年土拍场交易， 汇置以2550元/建筑平方米竞得沈北新区环蒲新城板块2019-032号龙湖北地块。

公开资料显示，龙湖北地块坐落于沈北新区环蒲新城板块，总面积141553平方米，用地性质为二类居住用地（Ｒ2），容积率大于1.0不大于2.0，商业比例不大于5%，建筑限高80米，出让年限为商业40年、住宅70年。地块绿化率、建筑密度均未做出说明。

文储街西-1、2、3地块（文储街西-3为皇姑区）：4月13日，备受关注的文储街西-1、2、3三宗地块以挂牌的方式成功出让。其中，地块编号2020-003，地块名称文储街西-1地块，被沈阳冠里企业管理有限公司以4180元/建筑平米的价格摘得，总价7.84亿元。地块编号2020-004，地块名称文储街西-2地块，被沈阳彦里企业管理有限公司以3420元/建筑平米的价格摘得，总价6.25亿元。地块编号2020-005，地块名称文储街西-3地块，被沈阳致凯置业以3420元/建筑平米的价格摘得，总价9.21亿元。而据了解，三宗地块实际竞得房企均为金地集团。

根据公开资料显示，文储街西-1地块土地面积为125051.84平方米，用地性质为二类居住用地，容积率大于1.0不大于1.5，绿地率不小于30%，商业比例不大于5%，建筑限高40米，出让年限为商业40年、住宅70年，起始价为4180元/建筑平米，限价5000元/建筑平米。该地块有异地配建学校要求，采取“限地价、竞产权无偿移交政府租赁住房”模式。

文储街西-2地块，土地面积为101589.73平方米，文储街西-3地块，土地面积为149616.16平方米，两宗地块用地性质均为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率大于1.0不大于1.8，绿地率不小于35%，商业比例不大于30%，建筑限高40米，出让年限为商业40年、住宅70年，起始价为3420元/建筑平米，限价5000元/建筑平米。文储街西-2地块采取该地块采取“限地价、首先竞商业自持面积，上限为40000建筑平方米，达到上限标准后，再竞产权无偿移交政府租赁住房”模式。

文储街西-3地块采取采取“限地价、首先竞商业自持面积，上限为50000建筑平方米，达到上限标准后，再竞产权无偿移交政府租赁住房”模式。而文储街西-3则位于皇姑区，地块属于首府新区范围内，隶属沈飞北板块内。

三宗地块，总面积高达37万方，可开发可能无限。地块所属沈飞北板块，是北部的新兴板块之一，自沈飞机场确定搬迁后，板块的发展前景与规划曾引发多轮探讨与展望，尤其是沈飞北板块辐射沈阳北部多个成熟生活区，且板块内土地储备相对丰富，可以说是皇姑区可想象空间最为丰富的板块了。三宗地块的顺利成交，将拉动沈北与皇姑的共同发展，为衔接七星东板块与主城之间的重要纽带，也将成为沈飞北板块发展的重要契机之一。

二四零所南侧地块+沈北路北格微软件北侧-1地块：4月14日，二四零所南侧地块迎来土拍大战，截至4月13日14:00，报名企业17家，成为群雄逐鹿的重点地块。最终本土房企中金以3950元/建筑平米+19500平无偿移交政府租赁住房，在众多国内一线品牌房企中一举竞得二四零地块，至此中金在沈北再下一城、深耕沈北。

根据公开资料显示，沈北路北二四零所南侧地块位于沈北新区，土地面积48334平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.8，商业比例5%，建筑限高80米，出让年限为住宅70年、商业40年，起拍价格2880元/建筑平米，限价为3950元/建筑平米，目前为净地状态。

2020年4月23日， 在沈阳土地交易中心通过挂牌成交了11宗地块。其中，宗地编号沈北2019-005，地块名称沈北路北格微软件北侧-1地块被中金以2880元/建筑平方米的价格竞得。

根据公开资料显示，沈北路北格微软件北侧-1地块土地面积118224平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率大于1.0不大于1.8，绿地率不小于35%，商业比例不大于15%，建筑限高80米，出让年限住宅70年，商业40年，起始价格为2880元/建筑平米，限价3950元/建筑平米，目前地块为净地状态。

两宗地块相隔较近，且均位于中金现有项目附近，中金沈北“造城”意图明显，沿沈北路形成了近三公里的项目布局。两宗地块均位于沈北热门板块，无论是商业配置，亦或是居住氛围，都日益浓厚。而从沈阳的销售来看，也越加得到市场的认可，板块内改善氛围亦逐渐凸显。

原卡丁车地块+原宝通家具地块+龙腾碧玉湾北侧地块：2020年4月28日，沈阳迎来了4月的最后一场土拍。此次土拍共推出5宗地块，其中3宗地块来自于沈北新区。

原卡丁车地块：安鑫以2800元每建筑平方米，总价1.82亿元竞得原卡丁车地块信息显示，沈北2020-009号原卡丁车地块地块，东至用地界线、南至用地界线、西至七星大街道路绿线、北至蒲盛路道路绿线，土地面积32526平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商务用地（B2），容积率不大于2.0，大于1.0，商业比例不大于60%，住宅70年，商业40年，建筑限高54米，起拍价格为2680元/建筑平方米，限价3950元/建筑平方米，且该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式。起始标准为建筑面积500平方米，竞价阶梯为建筑面积100平方米，不设上限。政府租赁住房采取全装修，装修标准800元/建筑平方米，装修费用计入销售成本。

原宝通家具地块：华强以楼面价4300元每建筑平方米，溢价率15.59%，总价1.19亿竞得原宝通家具地块据公开信息显示，沈北2020-022号原宝通家具地块，位于沈北新区，土地面积11101平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于2.5大于1.0，商业比例不大于5%，住宅70年，商业40年，建筑限高78米，起拍价格3720元/建筑平方米，限价5400元/建筑平方米，且该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式。起始标准为建筑面积500平方米，竞价阶梯为建筑面积100平方米，不设上限。政府租赁住房采取全装修，装修标准800元/建筑平方米，装修费用计入销售成本。

龙腾碧玉湾北侧地块：太湖以3500元每建筑平方米，总价5.32亿元竞得龙腾碧玉湾北侧地块。据公开信息显示，该宗地块宗地编号沈北2020-019，龙腾碧玉湾北侧地块，位于沈北新区，土地面积84502平方米，南至蒲丰路道路绿线，东至用地界线、西至规划路道路绿线、北至蒲园路道路绿线，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.8。起拍价格2340元/建筑平方米，限价3500元/建筑平方米。

皇姑区

共计成交4宗地块

北皇姑北四台子村二期-1地块：2月21日上午的土拍中，北皇姑北四台子村二期-1地块被中南以顶价收入囊中，并且配建16400平人才住房。据了解，现场共有15家房企（华润、中南、中海、龙湖、美的、金地、大悦城、碧桂园、保利、世茂、其仕、永同昌、富力、金科、招商）参与争夺，这一场面颇为壮观，堪比2019年季度地王频出的沈阳土地市场盛况。北四台子村二期-1地块位于北皇姑核心位置，土地面积73537.73平米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率≯2.0＞1.0，商业比例≯15%，建筑限高80米。

最终成交价格为5400元/建筑平方米，总价7.94亿。根据结果大致计算出该宗地块综合楼面价在6600元/建筑平方米左右，较华润在2019年拍得的水厂地块（4900元/建筑平米），上涨了1700元左右，这仅仅是一年不到的时间。未来房价大致测算，加入该楼盘引入学区5000万成本，均价将在15500-16000元/平左右，北皇姑房价全面迈入1.5万时代！    与此同时，这也将直接拉动周边在售项目如华润置地翡翠城熙府、华润置业新凯旋、中海望京府、万科北宸之光、首开如院、郡原悦城、金科集美天城等项目的销售预期。

东窑地块：4月28日，华润置地以7000元每建筑平方米，总价21.67亿元竞得东窑地块，并配建46500平无偿移交政府租赁住房以及异地配建学校需配建地下车位。信息显示，皇姑2020-01号东窑地块，东至规划绿地、用地界线、南至规划绿线、西至30米、35米规划路（鸭绿江东街）东侧道路红线、北至规划绿线，土地面积154802.19平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于2.0，大于1.0，商业比例不大于10%，住宅70年，商业40年，建筑限高60米，起拍价格为6540元/建筑平方米，限价7000元/建筑平方米，且该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式。起始标准为建筑面积500平方米，竞价阶梯为建筑面积100平方米，不设上限。政府租赁住房采取全装修，装修标准800元/建筑平方米，装修费用计入销售成本；该地块有异地配建学校要求；该地块需配建地下车位。

此宗地块之所以备受关注，是因为地块本身就有着区域的优势，二环旁的土地资源在沈阳的土地市场已属稀缺。且地块面积达15万，可开发空间巨大。且周边配套相对成熟，可谓今年土地市场的一大看点，未来发展值得预期。

120中学北地块：2020年5月19日，方林以10000元/建筑平方米，配建5400平产权无偿移交政府租赁住房的条件竞得120中学北地块，地块总价2.74亿，溢价率45.77%。资料显示，120中学北地块东至用地界限，南至用地界限，西至18米规划路（金沙江街）东侧道路红线，北至60米规划路（崇山路）南侧道路红线，土地面积5477.97平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），地块容积率≯5.0＞1.0，商业比例≮20%，建筑限高60米，出让年限住宅70年商业40年，起拍价6860元/建筑平方米，限价10000元/建筑平方米。

120中学北地块，从地块名称上就可以感受到地块所处位置的优越，地块面积虽然不大，但紧邻皇姑区远近闻名重点名校120中学，周围环绕着沈阳市第43中学，高等学府辽宁大学，及珠江五校等，书香氛围浓郁；其他配套方面，周围拥有116、205等多条公交线路、地铁2号线北陵公园站等，交通便利；商业方面，临近北行商圈，生活配套十分完善，可谓是皇姑区的黄金地块。地块竞配建后折合楼面价约为13500元/建筑平方米，未来销售价格预计将达3万。