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25周沈阳二手房均价11759 微涨背后2成房源价格虚高

老赵说房 2020-06-22 23:18:10

第25周沈阳二手房挂牌均价稳中有升但挂牌房源数量暴涨13%,有迹象表明:沈阳二手房将迎来一次小幅陡降的过程。上周沈阳9个市辖区共在线二手房源14.3万套,平均挂牌单价11759元/平微涨0.16%,但是挂牌房源数量大幅上涨13.2%,单周净增加(新上线房源减成交下线房源后的绝对增加值)房源1.67万套。

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第25周沈阳二手房价格走势

自2020年第13周以来,最近的12周近3个月的时间里,沈阳仅出现2次0.5%以上的房价波动,且呈现涨跌交替出现的景象。一般来说,如果房源质量较好且要价合理,二手房的出售周期在3~5个月以内。楼市整体挂牌价调整周期同样在3~5个月,所以预计在1~2个月时间里,沈阳二手房市场的平均挂牌价将出现一定程度的波动,而从最近房源上线出售数量来看,这一次波动很难是上行的,沈阳二手房市场或将迎来一次小范围陡降。

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第25周沈阳二手房分布

上周60-90平房源新增数量较多,大多总房款在百万以内。近期房龄在10-20年的房源占比明显升高,这些房主有很大比重是为了以房换房,所以未来几个月二手房市场交易量会比较活跃。

进入6月后沈阳各中小学陆续开始入学普查,由于私立学校“电脑派位”的强制推行,部分二手房小区荣升“学区房”范畴,也由于2020年入学政策趋紧,使得近期学区房有再度升温的迹象,但从成交行情来看上升乏力。

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第25周沈阳二手房房源区域分布

上周于洪区净增加房源3851套占全市新增房源的23%,其他两个二手房挂牌大区仍是铁西区和浑南区。除于洪区外,和平区、皇姑区、铁西区、浑南区新增挂牌房源数量均超过2000套,和平区与皇姑区以学区房源为主,铁西区和浑南区则偏向改善型房源。

对沈阳部分房源按照板块、小区、物业类型与产品进行汇总分析后发现,沈阳楼市中至少有2成房源挂牌价有明显偏高,这也是每日降价房源数量高企的主要原因。大多较同小区同类产品平均售价高15-20%,最高者高出近60%。以丁香湖附近某品牌小区为例,其有近200套房源挂牌在售整体平均价呈上行趋势,洋房产品平均挂牌价约1.5万元/平成交均价不到1.4万元/平,然而有近30套房源挂牌价在1.8万元~2.2万元/平。

某房源降价曲线.jpg

某房源价格曲线

由于现在已有多家平台推出“历史房价”或类似数据展示功能,挂高价卖不掉再降价并不利于房源销售。毕竟信息多样化的现在,虽然买卖双方仍然有着信息不对等,但冤大头毕竟不多了,同小区几十套卖1万/平的,那十几套卖1.2万/平的真的就能多卖出一点么?而且你都降了N次了,不在乎再降N+1次吧。如果能将这部分水分挤出,沈阳二手房市场挂牌均价在1万元/平应该是比较合理的。

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