文丨晓可 晓卓
视觉丨邹娜
2020年的开端，无疑是土拍史上波动、形势最复杂的一段时间，土地市场也受到了前所未有的影响，根据CRIC监测数据，截止4月21日，重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。受疫情的影响，尤其是2月份政府集中撤牌和收回土地较多，使得2020年流拍率较2019年明显上升。
回归沈阳土地市场，尽管出现了几宗流拍地块，但仍旧掩盖不住市场火热的局面。截至目前（2020年5月19日），沈阳2020年土地招拍挂共计成交27宗地块，总成交面积200余万方，成交总价200.58亿。各宗地块成交异常激烈，尽管采取限地价等措施有效控制了拿地价格，但仍旧抵挡不住开发商的拿地热情，在竞配建层面上不断加大，沈阳土地市场持续高温。
和平区
领事馆东-1地块
4月28日，中海总价28.24亿竞得领事馆东-1地块，据公开信息显示，CB2019-5号领事馆东-1地块，土地面积108607.7平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率不大于2.0大于1.0，商业比例不大于15%，住宅70年，商业40年，建筑限高80米，起拍价格9150元/建筑平方米，限价13000元/建筑平方米，且该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式。起始标准为建筑面积500平方米，竞价阶梯为建筑面积100平方米，不设上限。政府租赁住房采取全装修，装修标准800元/建筑平方米，装修费用计入销售成本。最终，中海以楼面价13000元每建筑平方米，溢价率42.08%，12500平地块范围内产权无偿移交政府租赁住房，总价28.24亿将该地块收入囊中。
众所周知，长白岛经济区依托浑河、满融、长白岛内河三大水系，结合水系地域特点，水域面积55万平方米，长白岛森林公园、滨堤路等绿地面积达到约280公顷，虽然这个区域的发展潜力巨大空间无限，但土地资源极度稀缺，所以领馆区就成为了想入住长白的之地。交通方面，长白领馆区实现了“三横三纵”路网与城市五大商圈快速接驳，出门即是二环，驱车十可达胜利大街，南京南街，青年大街等繁华的“动脉”路段。基于南京一校、和平一校、望湖路小学、铁路五校，126中学、南昌中学长白岛优质教育资源的基础，使长白领馆区更加备受青睐。而中海此次拿下长白岛“王者”地块，或推高二环外房价至3万+。
沈河区
九中地块九中地块，关注沈阳楼市的人应该不会太陌生。2019年，尚处于搬迁进程中的九中地块就因其优越的位置而引发市场关注，期间也有宝能将收购九中以及玫瑰家园等小区地块的消息传出。5月7日，该地块终于尘埃落定，被宝能以12000元/建筑平方米，总价5.99亿元收入帐下，并配建14500㎡无偿移交政府租赁住房。据测算，其实际的土地成本已经接近19000元/建筑平方米，预期未来房价接近40000元/㎡。
这个地块为何会吸引这么多企业竞相角逐呢？据资料显示，九中地块位于彩塔街上，西侧是万科春河里，南侧是宝能环球金融中心，地块总占地面积11097.31平方米，用地性质为二类居住用地（R2），地块容积率≯4.5＞1.0，商业比例≯10%，建筑限高78米，出让年限住宅70年，商业40年。该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，起拍价10520元/建筑平方米，限价12000元/建筑平方米。而从位置上看，九中地块的优势十分明显，位于沈阳城市的核心区域——青年公园板块，青年大街，却又不临主街，周边拥有成熟的交通道路体系和公交体系，并拥有的配套都是城市的资源，万象城、嘉里城、市府恒隆、青年公园、盛京医院等等，万科、嘉里、宝能、华润等众多大品牌开发商皆于此打造高端住宅，是沈阳市中心难得的价值与价格双高之地。
大东区
724棚户区-2地块、欧博城东-1地块2020年3月24日，沈阳迎来了3月内的又一场土拍。此次土拍共推出2宗地块，2宗地块均来自于大东区区。由于大东区出让土地较少，两宗地块面积较大而备受行业内外关注。除此之外，两地块均有配建幼儿园及小学的要求。最终，本场土地拍卖2宗地块均成功售出，共拍出24.9亿元。美地置业以6300元每建筑平方米，总价6.54亿元竞得724棚户区-2地块。信息显示，2020-001号724棚户区-2地块，东至荣文街西侧道路红线、南至正新路北侧道路红线、西至望花街东侧规划绿线、北至规划用地界线，土地面积51922.05平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率不大于2.0，大于1.0，商业比例不大于18%，住宅70年，商业40年，建筑限高45米，起拍价格为3920元/建筑平方米，限价6300元/建筑平方米，且地块该地块采取“限地价，竞地块内产权无偿移交政府租赁住房”模式。此外，该地块内需建设6班幼儿园1所，且区政府承诺2023年在该地块东侧建设完成一所小学；拟将地块周边道路按规划形成，计划列入后续城建计划。最终，美地置业以楼面价6300元每建筑平方米，溢价率60.71%，500平地块范围内产权无偿移交政府租赁住房，总价6.54亿竞得该地块。
龙湖总价18.36亿竞得欧博城东-1地块据公开信息显示，2020-002号欧博城东-1地块，土地面积145736.6平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率不大于2.0大于1.0，商业比例不大于12%，住宅70年，商业40年，建筑限高45米，起拍价格4460元/建筑平方米，限价6300元/建筑平方米，且该地块采取“限地价，竞地块内产权无偿移交政府租赁住房”模式、地块内需建设9班幼儿园1所，及地块有异地配建学校要求。 最终，龙湖以楼面价6300元每建筑平方米，溢价率41.26%，30500平地块范围内产权无偿移交政府租赁住房，总价18.36亿将该地块收入囊中。
近几年，大东区的发展，重心几乎都落在了望花板块之上，近两年的土地市场更是聚集了各大品牌房企。2019年下半年，旭辉、金科、新希望、中梁纷纷抢滩板块，而此前，旭辉、中粮、保利早已布局望花板块，而今年的土拍，直接将望花的土地价格拔高至新的高度，望花板块的发展注定会成为市场上的一大热点。
浑南区
5个月的时间，浑南区共出让GN-RJ-两块土地，其中位于浑南全运的GN-RJ-02-15地块被华润置地20.19亿收入麾下，竞配建达6.6万方，令行业内外感叹浑南全运的价值又将再度提升，那么先来看看这块被华润所青睐的土地的优势：
GN-RJ-02-15地块：据公开消息显示，该宗地块宗地编号HN-19021的GN-RJ-02-15，位于浑南区，南至白塔河二路，东、西、北至规划路，土地面积，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.8。起拍价格5450元/建筑平方米，限价7000元/建筑平方米，该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府人才住房”模式，有异地配建学校要求。
而从地块位置来看，该地块距离2号线全运路地铁站约有两公里，距离沈阳国际软件园约1公里左右。众所周知，产业对于房地产的影响巨大，而该地块临近沈阳高端科技产业园，未来落地的项目产品必将会吸引众多高知人群的入住。此外，浑南全运板块的种种利好也是这块土地的炙手可热原因。自市政府新址落户，以及自贸区建立等一系列政策利好，作为市政府新址和自贸区所在地的全运板块自然成为受益者，且数据显示，浑南全运板块成交面积几乎一直位列前三名，如此巨大的发展潜力华润置地以楼面价7000元每建筑平方米，66000㎡产权无偿移交政府租赁住房，溢价率28.44%，总价20.19亿的大手笔竞得该地块也就不难理解了。
GN-ZD-04-03/06地块：而浑南出让的第二块GN-ZD-04-03/06地块于4月23日挂牌成交。据信息显示，GN-ZD-04-03/06地块位于新市府板块，地块东至智慧大街西侧规划绿线、南至30米规划路北侧规划绿线、西至白塔三街东侧规划绿线、北至22米规划路南侧道路红线，土地面积88642.72平方米，用地性质为二类居住用地（R2），商务用地（B2）,商业用地（B1），容积率不大于1.75。最终，沈阳启迪以4030元/建筑平方米，总价6.25亿元摘得。
从地图上看，该地块临近沈阳南站，处于莫子山板块内。莫子山板块作为新市府的新贵，不仅拥有丰富的自然资源，还有东北大学、鲁迅美术校园等高校及中国医科大学一医院浑南分院加持。且目前区域内已经拥有了中海、龙湖、恒大、融创、三盛、金辉、碧桂园、远洋等众多知名房企，一片欣欣向荣，未来的发展潜力巨大。
未完待续......
地产观察2020-05-22 09:29:11
