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2019年，行至大半，房地产各方面表现略有差异。
本文从政策、房价涨跌、土地供应等方面，简要分析当下楼市。
一、政策
据不完全统计，2019上半年，与房地产相关的政策累积发布在233条。
1、信贷政策从紧到松再到紧
上半年，调控的变动多集中在信贷政策上。
从春节前，信贷政策就开始逐渐放松。从去年底开始，房贷利率一路下降，直到3、4月激发一小波市场热度，部分城市的土拍市场和房价开始波动回温。
6月，以苏州为代表的几个热点城市在被官方“警告”后，开始在政策上收紧调控。同样，为配合市场降温，部分城市房贷利率结束了连续多月的下调，开始进入上升期。
小融预计，房贷利率的上行短期内仍将持续。热点城市信贷政策在未来的7--8月仍将以收紧的基调为主。
2、人才政策的三大手段：落户、补贴、购房优惠
2019上半年，大约有24个城市及地区发布了相关的人才政策。而我们观察这些人才政策，吸引人才的手段也多为降低落户门槛，增加人才补贴或者享受购房优惠政策。
比如，杭州大专即可落户；大连高层次人才安家补贴500万元；呼和浩特人才购房可享半价。
在发布的三十多条人才政策里，最为关键的是发改委的两条落户政策。
100万-300万人口大城市要全面取消落户限制；抓好重点人群落户,允许租赁房屋常住人口以公共户口落户。
握着这柄尚方宝剑，发展强劲的城市抢人毫不含糊。
本身那些大中规模的城市在经济发展上就要优于其他城市，一旦开闸放开人口流入，城市将进入一个高速发展阶段。虹吸效应的开启，将使经济发展薄弱的地区逐渐失去优势。
二、市场
1、房价涨跌与震荡
上半年，房地产的市场表现比较复杂。
数据由小融说房整理
A、西部中心和旅游城市集中上涨
首先，今年上半年，北部、西部、南部的中心城市房价开始展露头角。
西部城市呼和浩特、乌鲁木齐、西宁、南宁，东北部城市大连、长春、沈阳，在上半年的房价涨幅较大，受前期其他都市圈的热点城市影响，进入补涨状态。
其次，环京城市唐山、秦皇岛，受北京规划的政策利好和公积金新政影响导致需求外溢，房价也在上半年保持较高的涨幅。
最后，去年受严调控的影响，一部分旅游城市房价出现波动，厦门、大理、三亚这三座城市在经历了去年下半年市场的走低后，今年开始回涨。
B、热点城市在调整，发展薄弱的三四线城市走向低迷
随着都市圈概念提出，从2017年开始，东部、中部城市迎来了一波房价过热且快速上涨。今年上半年，热点城市房价进入调整期。
所以2017-2018年期间，规划、政策等各项因素的加持，让青岛、郑州、济南等热点城市迎来了一波大涨。
涨的太快，在政策常紧不松的情况下，济南、青岛、郑州房价接连下跌，是对前期上涨的市场调整。
另外，部分发展动力不足的三四线城市，房地产市场表现已出现颓势。
上半年，江西赣县、湖北恩施的房价“止跌令”令市场哗然。发展薄弱的三四线城市，棚改热度之后，陷入消沉。需求难以维持高供给，房价下跌成必然。
上半年，70城中，南充、安庆、湛江、遵义房价跌势明显，其中南充房价连跌5个月，跌幅0.8%。
2、土地供应集中
上半年，土地市场地域分化明显。长三角、珠三角是土地供应热门地区。
除此外，几乎所有主流房企开始把目光放在热点二线城市，构成了上半年土地市场的小高潮。
分城市来看，卖地的是杭州，达到1423亿；武汉共卖地949亿元，位居第二。
中西部核心城市成交火热，武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜，值得注意的是，天津、广州土地成交持续放量，规划建筑面积分别同比增长85%和70%。
上半年整体土地出让金额和面积同比去年下降的幅度高达三成，但一二线城市今年的土地热度提升明显，尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等为代表的强二线更是表现抢眼，房企抢地也导致土地溢价率快速提升。
预计2019下半年，从范围内来看，因城施策的指导下，房地产相关政策大面积放松的可能性仍然不大，部分城市在市场压力影响下，有可能会陆续有刺激市场的小幅度政策出台；
从市场方面看，下半年，二线城市进入房价调整的城市将会增多，三四线将有更多城市加入房价下跌的队伍。
来源小融说房
沈阳AI家2019-07-05 00:24:10
