70城房价变动详解:一线城市再起波澜二三线危机显现

1月16日国家统计局公布了2018年12月份70个大中城市商品住宅价格变动情况。数据显示，59个城市商品住宅商品住宅价格环比上升，其中有19个城市商品住宅涨幅扩大，3个城市房价由跌转涨。二手房则仅有47个城市环比上涨，11个城市涨幅扩。就数据而言，二手房市场较商品房市场要温和一些，但由于成交价与统计价差别的原因，实际情景可能要更加残酷。

上月房价之最：商品住宅广州领涨，二手住宅南宁，厦门新旧房价双降

2018年12月份商品住宅涨幅超过2%的城市为广州、石家庄、锦州，广州以3%的涨幅列涨幅之最；商品住宅价格下跌的是以厦门为首的8个城市，跌幅的是厦门的0.4%。二手住宅价格涨幅超过2%的城市仅有南宁一地，涨幅超1%的有9个城市；二手住宅跌幅的同样是厦门，跌幅0.6%。以2015年为基准，合肥、厦门两地商品住宅价格指数上涨超过50%，锦州则是涨幅小于10%的城市。而二手住宅涨幅较2015年上涨超过50%的城市则有三个：合肥、深圳、广州；涨幅低于10%的城市则有7个，涨幅的城市同样是锦州。

商品住宅涨价仍是主流，二三线城市涨幅正在缩小

商品住宅价格上行的大趋势仍然稳固。70个大中城市里有59个城市房价环比上涨，其中55个房价连续上涨。虽然商品住宅价格依然在上涨，但有33个城市涨幅缩小，仅有19个城市涨幅扩大。涨幅扩大的城市包括北京、上海两大一线城市和以杭州为首的部分二线城市，三线城市不足半数。涨幅萎缩的33个城市则包括17个二线城市和16个三线城市，这种情况在2018年下半年已经频频出现。

一线城市和部分强二线城市已经开始房价的又一轮调整，而部分二三线城市则仍处于上一轮房价涨势回落之时。由于各地经济发达程度的不同，楼市周期已明显从性向区域性发展，“因城施策”已经不是口头上的表述，所以购房者没必要盯着其他城市的调控政策来看待自己城市的楼市发展。

二手房涨势温和，过半城市涨幅回落或跌幅扩大

比较而言，二手住宅价格涨势较商品住宅要温和许多。70个大中城市有47个二手住宅价格上涨，连续上涨的城市则是46个，涨幅扩大的城市有11个。包括四大一线城市在内的22个城市二手住宅价格环比下降，房价连续下跌的城市更是多达15个，6个城市二手住宅价格跌幅扩大，分别是上海、广州、深圳、福州、泉州、金华。

相比商品住宅的“涨”声一片，二手住宅价格涨势明显弱了许多，而以二手房交易为主的一线城市和部分二线城市二手房价格指数更是频频回落。但由于“三价”不统一的关系，官方渠道统计数据距离实际或有一定距离，购房者自身感觉可能与官方数据差别较大。

一线城市商品住宅再次上涨，二手住宅仍将延续缓降态势

四个一线城市商品住宅价格均上涨，涨幅3%0.4%，除深圳房价较为稳定外，北上广在2018年下半年上涨态势明显。二手房市场则呈明显的下行趋势，除北京二手住宅价格指数降幅收窄外，其他三城降幅均有所扩大，但降幅也仅有0.4%，未来仍将持续缓降态势。

二线城市涨价潮已近尾声，城市分化加速

31个二线城市商品住宅平均涨幅0.7%，回落0.3个百分点。仅有8个城市商品住宅涨幅扩大，而降幅扩大或由涨转跌的城市则多达19个。二线城市商品住宅这轮涨价潮已近尾声，而不同城市之间楼市发展差别越来越大，未来强二线城市与普通二线城市的差别将会愈发明显。

二手住宅平均涨幅0.1%，回落0.2个百分点。0.1%的微弱涨幅几乎已经宣告二线城市二手住宅市场大势已去，大部分城市的二手住宅市场也已经领先商品住宅由涨转跌，由于大部分城市限售、限购政策的存在，商品房市场反映显然要慢一拍，但显然不足以阻挡危机到来。

三线城市商品住宅涨幅回落明显，二手住宅颓势明显

35个三线城市有27个城市商品住宅价格上涨但涨幅扩大的城市不足10个，虽然回落幅度较二线城市稍小，但涨势后劲不足已是事实。二手住宅方面同样有27个城市环比上涨，但涨幅回落的城市多达22个。随着棚改的推进以及人口的持续性流出，三线城市的二手住宅市场将面临更大挑战。