根据国家统计局公布数据，2018年1-11月完成房地产开发投资11万亿同比增长9.7%，销售商品房14.86亿平米销售额12.95万亿。其中11月商品房销售1.55亿平米1.36万亿，销售均价8778元/平。

11月商品住宅销售1.33亿平米，均价8728元/平同比涨17.67%，东部地区商品房成交均价环比上涨5.7%，远高于其他区域。在房价高涨的同时，11月房企购置土地均价6099元/平环比下降6.45%，地价已到天花板房价还有多久？

一、房地产投资增幅回落，商品住宅投资占比升高

2018年月度房地产开发投资额及同比增幅

2018年房地产投资额已达110083亿，同比增幅达到13.63%，其中11月完成投资10758亿同比增长9.3%。2018年房地产投资增幅明显回落，月度同比增幅已下降至10%以内。商品住宅投资增长幅度要明显高过商品房，2018年房地产投资中，商品住宅投资占比已从年初时的68%提高到11月的71.17%，8月份房地产投资中，商品住宅占比更是超过72%。

二、土地成交价整体仍呈上行趋势，涨幅缩小即将触及天花板

房企土地购置均价

11月房企共购置土地3363万平，1-11月以累计购地25326万平，成交额13746亿。11月土地成交均价6099元/平，环比下降6.45%。从全年各月土地成交情况来看，地价上涨趋势依然明显。但下半年地价涨势明显回落，7月、8月、10月土地成交价甚至出现同比下降，地价即将触及“天花板”。

三、商品房均价回升，商品住宅同比涨18%，东部地区涨幅

商品房成交均价及同比涨幅

11月商品房成交均价8778元/平，环比上涨2.84%同比上涨14.64%，对比2017年提前1个月出现年底反弹的现象。2017年由于三四线城市量价齐飞，使得成交均价呈现明显的下行趋势，2018年的价格曲线由于一线与强二线的回落，在3-8月表现得较为平稳，在8月“调控”加码之后开始加速回落。

商品住宅成交均价及同比增幅

相比商品房的“稳定”，商品住宅的价格波动要大得多。11月商品住宅成交13282万平11592亿元，成交均价8728元/平环比上涨4.4%同比上涨更是高达17.67%！由于房企年底冲量的原因，楼市经常出现12月量价齐升的现象，但是在11月就出现稍显早了点。也许是“活下去”的压力让房企开始提前布局的原因？

四大区域商品房成交均价

东部地区房价仍然远远高于其他地区，11月其成交均价更是环比增长5.7%突破了1.2万元/平，是四大区域中房价环比涨幅的区域。东北地区、中部地区房价分别上涨2.8%和2.5%，西部地区是房价环比下跌的区域。

四、个人按揭贷款比重持续降低，楼市升级下的“消费降级”

11月新增商品房个人按揭贷款2012亿（只针对商品房，不包含存量房等按揭贷款，下同），1-11月累计放款21420亿，同比下降0.89%。虽然数值只减少了192亿，但是个人按揭贷款占商品房销售额的比重逐渐降低。2018年1-11月个人按揭贷款占销售额的比重为16.54%，而2017年同期则是18.71%，如果按照这个比例计算，相当于商品房个人按揭贷款放款量“减少”了2800亿。

由于地价上升，房企转而升级产品以保证利润率，楼市产品升级在本就火热的房价上又浇了一壶热油。高涨的房价，抬高的首付比例，日渐升高的贷款利率，使得刚需购房者不断调低自己购房的心理预期。楼市升级下的“消费降级”已成为一二线城市的新常态。

附：国家统计局《2018年1-11月份房地产开发投资和销售情况》数据