对于购房者来说，房价涨幅的多少牵动着他们每一根神经。对于买一套房需要六个钱包的中国人来说，即便是自住，也会不由自主的要考虑房子的潜力。过低的租售比更是使得投资客不得不关注楼市前景。
2016年之前的10年，上海房价年均涨幅25%，轻松跑赢所有投资品。2016年3月25日，在上海买二套房首付不低于5成，其中商贷买房首付不低于7成。11月3日，接力贷合力贷全面叫停，首套房首付不低于35%。此后不断加码限贷限售限商，调控已经无死角。
到2018年，房价出现了实质性下跌，年均涨幅超过25%已经成为历史。包括上海在内的绝大部分一二线城市和相当数量的三四线城市都在2018年迎来了真正的调整。买房赚差价的时代真正已经过去了。贝壳研究院最近公布了一组数据，目前上海成交的二手房亏损率为10%，仍保持缓慢上升的态势，但买入卖出周期不足两年的二手房，亏税率超过了35%。也就是说，假设有100个人在2016年买入上海的房子，现在全部卖出，差不多有35人是要亏损的。
房价下跌更主要的原因是调控导致新入场的人大幅度减少，导致开发商和换房族预期下调，带动了这一轮房价下跌。调控带来的效果，典型如现在的上海楼市，现在敢进场的首套房刚需也不多，投资客也在憋着。
从主力购房人群来看，仅凭个人收入在上海买一套中位数价格的房子，需要不吃不喝40年，所以单身打拼的人基本已经被淘汰出“购房圈”。目前上海成交量相比高峰期的2016年已经腰斩，基本维持在1万-1.5五年套之间。可以说挤掉的绝大部分是刚需，留下的主要是换房族。
未来相当长的时间内，大城市的房地产仍然需要靠换房族撑着，刚需也不会明显跟进，一方面是因为刚需最爱买涨不买跌，更重要的是，中国的房地产是典型的政策市，房价下跌靠的就是抑制了庞大的刚需。不过楼市发展到现在，即使政策放松，很多刚需也无力入场了，或者只能选择“回乡置业”。
从2018年开始，追逐短线差价的炒房者已经基本销声匿迹，取而代之的是长线价值型投资者。这群人算是楼市中最为坚韧的一类，他们在看待房价这个问题上也更为主动，更为理性。优质城市优质地段，再选择做好中长期持有的打算，买房仍是合理的选择。目前真正危险的是三四线城市。
整个11月份，房企密集展开融资，不仅包括大型房企，也包括中小型房企，政策对房地产的金融限制有所放松，从融资成本来看，11月份发行的各类票据和债券的利率相比之前有所下降。
政策转变主要是由于经济形势。目前普遍的预期是2019年将是经济形势最弱的一年，稳经济、稳就业、稳形势将是主题。房子作为“衣食住行”四大生存必备元素之一，是可能引起社会动荡的因素，在这个时候自然要保证稳定。
但是三四线城市已难以承接目前的楼市。从房企拿地的策略来看，地价的平稳，让中小地产商也开始有机会染指一二线城市，龙头企业中，大部分在拿地环节相对保守，销售环节大力促销，但万科是个例外。
万科董事长郁亮表示，万科现在的策略是聚焦核心城市圈，其他地方会非常谨慎。印象中这是郁亮次公开做出这样的表态，目前房地产行业正在加速整合，龙头房企的市场占有率迅速扩大，万科在行业内的地位，一定程度上代表了开发商层面正加速看空三四线楼市。
前几天，南宁一个叫南站新城的楼盘因为大尺度宣传上了头条。搞这种尺度的宣传，直接原因是因为常规营销方式已经很难吸引购房者进售楼处了，而根本原因就是一个，楼市凉了。
沈阳天鹰2018-12-04 19:01:51
