调控见效: 全国房价降2.47% 房地产投资增速持续回落

国家统计局11月14日发布了《2018年1-10月份房地产开发投资和销售情况》。数据显示，1-10月房地产开发投资同比增长9.7%，增速回落了0.2个百分点，这是连续第三个月增速回落。1-10月商品房成交均价8708元/平，其中10月成交均价8535元/平，环比下降2.47%。

房地产投资增速持续回落 仅西部地区增速提高

1-10月房地产投资99325亿元，其中商品住宅投资70370亿元。2018年商品住宅投资占比逐渐升高，已从年初的68.13%升高到70.85%，而房地产投资增速已经连续3月下降。

与前几个月相同，四大区域中，仅西部地区房地产投资增速提高。东部地区房地产开发投资53136亿元，同比增长10.8%，增速回落0.2个百分点；中部地区投资20755亿元，增长7.1%，增速回落1.3个百分点；西部地区投资21254亿元，增长8.4%，增速提高0.9个百分点；东北地区投资4180亿元，增长15.6%，增速回落0.9个百分点。

商品房成交均价回落 东北房价波动较大

2017-2018年商品房成交均价

8月后各地调控政策密集出台，调控效果显现。在8月份成交均价达到高峰之后，商品房成交均价连续下降，10月份商品房成交均价8535元/平仅比1-2月高0.2%。1-10月商品房累计成交13.31亿平米，成交均价8708元/平，比2017年同期高10.13%。虽然最近2个月商品房成交均价下降幅度较大，但四大区域大多房价稳定。

2018年各地区商品房成交均价

东部地区房价仍然高高在上，其他三大区域商品房成交均价差别不大。相对于其他区域成交均价的稳定，东北地区房价波动明显过大，5月之后月成交均价环比波动幅度均在5%以上，涨幅是7月的6.6%，降幅是8月的8.9%，市场风险积蓄迹象明显。

商品房销售面积增长有限 中西部增长明显

2018年1-10月商品房销售面积13.31亿平方米，其中东部地区53545万平方米，中部地区37733万平方米，西部地区35430万平方米，东北地区6409平方米。房价相对较高的东部、东北地区成交面积均同比下降4.7%，降幅分别扩大了0.4和1.2个百分点。中部与西部地区分别增长8.7%和8.6%，涨幅回落明显，尤其是中部地区峰是同比增幅达到14.6%，随后一路下滑。

2018年的“金三银四”与“金九银十”两个传统旺季的4个月里，仅有3月商品房成交面积同比上涨，4个月的总计成交面积比2017年同期下降近2%。随着城市化阶段尾声地到来，与楼市调控的深入，居民购房意愿日趋理智，在北上广深等城市更是已过度到以二手房为主的房地产时代，房地产开发已开始步入黄昏。

商品房个人按揭贷款放款近2万亿 货币市场利率下降房贷利率却持续走强

2018年1-10月，房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款共19408亿元，占全部到位资金的14.3%，占商品房销售额的16.74%。个人按揭贷款占销售额的比例持续降低，虽然历年都有类似的趋势，但2018年的比例比2017年要低不少。2018年1-10月个人按揭贷款总额占商品房销售额的16.74%，而2017年同期是19.02%。在2018年商品房销售额上涨12.55%的情况下，个人按揭贷款却同比下降1%。如果各项比例保持与2017年相同的水平，则2018年个人按揭贷款减少幅度达到2636亿元，降幅近14%！

货币市场利率走势

从2017年下半年至2018年1季度，货币市场利率达到最顶峰之后，市场化利率与银行同业间拆借利率均呈下行趋势，但个人按揭贷款利率却持续走高。截止2018年第44周，货币市场利率大致在2.6-2.7%之间波动，比2017年同期低0.5个百分点。央行公布的《2018年10月金融统计数据报告》也显示，10月银行间同业拆借加权平均利率2.42%，比9月低0.17个百分点，比上年同期低0.4个百分点。

但是个人房贷利率仍在不断攀升，根据央行发布的《2018年第三季度中国货币政策执行报告》，个人住房贷款利率再度上升，加权平均利率为5.72%。根据融360统计数据，10月份首套房平均利率为5.71%，仍然维持在高位。银行业之间的利率降了，货币市场上的利率降了，现在他们都比2017年同期要低，大多数行业贷款利率都在降，为什么偏偏房贷利率不降反升？