沈阳楼市在萎缩 是购房者少了还是能买得起的购房者少了?

近日，沈阳统计局公布了2018年10月沈阳各项经济指标统计结果。从数据上看，沈阳经济运行稳定，唯独的例外就是楼市。房地产投资同比下降16.3%降幅扩大4.4个百分点；2018年累计投资同比增幅萎缩了3.7个百分点；10月商品房成交面积117.5万平同比下降28.4%，年度成交同比增幅已从21%萎缩至2.2%，唯有价格指数始终在保持增长。

沈阳楼市房地产投资额及同比增幅 

2018年沈阳楼市有一个绝佳的开局，虽然1-2月房地产投资同比微降，但3月139%的增幅直接将单月投资额从不足50亿拉到120亿的高位。但是随后房地产投资额同比增幅就开始下降，已经连续两个月房地产投资额同比增幅为负数了。单月投资额在6月走到140亿的高位之后也迅速滑落，10月份单月房地产投资不足60亿，仅高于天寒地冻还有春节的1-2月。

2018年沈阳商品房销售面积及增幅 

不仅仅是开发商的投资在下降，商品房销售面积同样在下降。6月和7月是2018年楼市的顶峰，单月成交商品房分别是176.7万平和138.6万平，使得沈阳1-7月商品房销售面积同比增幅达到21%。然而8月的一纸文件，将沈阳骤然热烈起来的楼市泼了一盆带着冰碴的冷水。8月-10月，沈阳连续3个月商品房成交面积同比下降。截止10月末，2018年沈阳商品房成交面积1145.9万平，同比增长仅2.2%。虽然最近两周成交面积回暖比较明显，但由于连续3个月的低成交，2018年沈阳商品房的成交面积估计也就是与去年持平。

沈阳商品住宅价格指数 

与房地产投资和商品房销售不同的是，2018年的沈阳房价十分“喜人”。2017年沈阳有4个月商品住宅价格指数（用来衡量同质可比商品住宅价格涨幅的指标）涨幅超过1个百分点，2018年前10个月的9个统计周期里（1-2月算1个周期），沈阳有7次涨幅超过1%，已经接近2017年的1倍了。2017年全年房价上涨11.44%，2018年前10个月房价就上涨了11.437%。

投资下降主要源于地价高涨下，小开发商拿地意愿不足，大开发商也更倾向于通过并购等方式获得土地。从万科、恒大、碧桂园、融创等几家开发商的并购情况来看，其已通过类似方式取得一定量的的土地储备，所以投资下降的问题尚不严重。但是成交面积涨势趋缓，只能有两个原因：或者是有购房需求的人减少了，或者是有购房需求还能买得起的人减少了。无论是哪种原因，对沈阳楼市都不是个好事。