从2017年开始，沈阳楼市又开始了一轮暴涨，2018年同样延续了这一势头。那现在沈阳楼市中的“水分”究竟有多大了？沈阳楼市是否能延续当前的形势？我们让数据“说话”，让数据来说明沈阳楼市究竟会走向何方。
一、2018年上半年的楼市数据
2018年上半年沈阳房地产开发投资及增幅
2018年的上半年，对沈阳楼市看好的不仅仅是炒房者，房企同样看好。半年时间，沈阳房企进行房地产开发投资累计533亿元，同比增幅36.3%！要知道2017年全年沈阳房地产投资也仅有814亿元。
房企投资看涨，那房子卖得怎么样呢？要知道2017年沈阳可是创纪录的完成了1300万平（沈阳统计局官方统计数字，民间机构统计数字均超过1500万平）商品房的销售，那我们再来看看销售数据。
2018年上半年沈阳商品房销售面积及增幅
2018年上半年沈阳楼市共销售商品房628万平，同比增长16.5%，其中6月一个月就销售了商品房176.7万平，同比增长高达60.8%！也许有朋友说了，这半年了，也没卖到去年的一半啊。可是根据房谱网对2009至2017年间的沈阳楼市成交数据的统计发现，8-12月出现高销量的频次远高于1-7月。
也就是说，2018年的沈阳楼市如果延续上半年的态势，会是又一个成交高峰。上半年卖掉的这些房子都是什么价？我们来看看分布数据。
二、2018年上半年沈阳卖掉的房子都是什么价
2018年上半年沈阳住宅销售分布
上图来源于房谱网&新峰（中国），上半年沈阳7万多套商品住宅中，近7成的住宅集中在面积40-140平成交总价30-130万元/套的范围内。
单套总价在90万以内且面积在100平以内的“刚需”住宅占据了超过6成的份额。说明2018年的沈阳楼市，改善型需求虽然有所升高，但刚需置业仍是主力，刚需与改善的比例约为3：2。
半年就卖了7万多套住宅，如果2018年与2017年的成交套数持平，说明2018年全年沈阳会销售出超过18万套住宅！可是沈阳人真的有这么多人需要买房子么？我们来看看沈阳的人口数据。
三、沈阳有多少人需要买房子
2007-2016年沈阳人口流动数据
2007年至2016年的10年间，沈阳平均年迁入人口6.43万人，迁出人口3.5万人。而1983年-1992年10年间出生的人口已经成为当前沈阳楼市首次置业的主力，这部分人口平均每年有10.5万人（由于没有找到确切数据采用比例估算，会有一定误差）。
不计算那些离开沈阳的，30年前出生的人和这几年迁入沈阳的人合计是16.9万人/年。假设每2人组成一个家庭，并产生购房需求，每年则需要8.45万套住宅。
除了这些适婚男女的购房需求，棚改居民也需要购房呀。2018年沈阳棚改计划是16348套，假设他们都要进入到商品房市场，那就是16348套住宅的需求。除了棚改，拆迁与征收也会产生新的需求，但2018年似乎没有听到沈阳市区那个地方产生大范围的新增拆迁/征收区域。
除了刚需购房者，还有改善型需求，根据前面的销售数据我们反推下需求数据，8.45万套刚需对应5.63万套改善房需求。这样购房需求总计就是15.7万套/年，但是实际上并不会有这么多，至少外迁的3.5万人就不会再买房了，今年将会陆续投入使用的1.8万套公租房也会分流一部分低收入刚需购房者，估计真实的购房需求在12万套上下吧。
12万套的需求和18万套的市场成交量之间差距似乎并不大，但是别忘了二手房市场。这里需要说声抱歉，沈阳二手房市场的成交数据我没有找到，哪位朋友有准确数据可以给我留言，个人估计的沈阳二手房成交量应该在5-8万套/年的样子，这样算来沈阳楼市2018年可以卖出23万套住宅，是真实需求的一倍！也就是说有一半的房子是卖给了炒房族。
沈阳目前的经济活力是否能支撑这么高的投资比例？1年的房需要2年的购房者才能消化掉，而且沈阳维持高成交也已经不是一年两年了。当然由于2年/5年限售政策的存在，这颗雷应该不会马上炸，但再延续下去估计也不远了。
注：楼市成交数据来源沈阳统计局、房谱网&新峰（中国）、瑞达思云数据。
微信公众号：zhaogeshuofang
沈阳天鹰
2018-07-29 00:06:41
