今年4月下旬沈阳发布了新的房地产调控政策，媒体人称之为“沈七条”。关于价格监控、限购、限售、限贷等等政策究竟能有多大作用尚不可知，但土地市场的变化却是直接的。目前的土地市场，除了能推高房价，还是推高房价。
在沈七条的原文中是这样写的“在坚持国有土地使用权招拍挂出让的前提下，灵活采取‘限房价、竞地价’、‘限地价、竞房价’、‘限地价、竞配建’、‘限地价、竞自持’和‘限地价、竞租赁住房’等竞价方式”。所有的措施都是以“限地价”为前提，并有两条涉及到房价，看起来应该为了稳定土地市场，进而促使商品房市场的稳定，但从这一个半月的时间来看，完全不是这么回事。
在竞地价达到限价之后，顺位的竞价选项是自持比例。当自持比例达到100%之后，第二顺位的是竞租赁住房（需产权移交）或配套建设，然后才是与房价有关的选项。从顺位上来看，根本就没有进行到与房价相关选项的可能，毕竟都100%自持了，还需要管房子什么价么？开发商拿地的目的是什么？是要进行商业开发，是要赚钱的，目前的这种规则设置在限制了开发商拿地成本的同时，也限制了开发商的未来，毕竟自持物业出租的在中国目前的租售比状态下根本就与销售没得比。商人是逐利的，为了提高自己的，只能想尽一切办法提高最后的房价。然后，一件强有力的武器被交到开发商的手上。
容积率一词不知道大家是否了解。不太严谨的计算方式可以用一块土地上的建筑面积除以这块土地的占地面积来计算容积率。根据新峰&房谱网统计数据，2017年沈阳出让的40幅居住用地平均容积率在2.12，但是最近这一个半月沈阳成交的11幅居住用地的平均容积率竟然只有1.67！容积率的降低给了开发商非常充分的提价理由：原本是做高层的，可是这个容积率的限制只能做多层了，多层价格比高层贵是理所应当吧，项目品质提升了，居住密度低啦，公摊小了……等等等等。甚至出现为了提高品质，将外表平平无奇的6层顶多层，做成了1层跃2层，3层跃4层，5层跃6层的全跃，还美其名曰“墅景叠拼”，真心让小编感觉心碎。也正由于容积率的限制降低，市场上洋房、别墅的供应量增幅远大于高层产品，所谓的品质提升带来的最直接结果必然是房价上涨，你还挑不出什么问题，别墅比洋房贵，洋房比多层贵，多层比高层贵，难道不应当么？
除了所谓的品质提升，容积率的降低还带来一个直接后果就是入市量的减少。同样是最近成交的这11幅土地，如果按照2017年平均的2.12的容积率，总计近70万平的土地可以建筑商品房147万平，但现在的要求下只建设116万平，无形当中就少了31万平商品房的入市量。在房价高涨的现在，为什么多地要求加强土地供应，盘活库存土地？不就是为了增加商品住房的供应么，但是这容积率小小的降了0.5，就少了几十万平的商品房供应，如果按照去年的220万平土地供应的量来计算，2.12的容积率和1.67的容积率带来的建筑面积差别达到百万平！
要知道楼面地价与建筑平方米的乘积才是土地出让的总价，为了房价也真是拼了，可惜了那些资金并不宽裕的购房者，随着房价的升高，可供选择的余地越来越小，慢慢被市场抛弃，最终除了租房就只剩下租房了。
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沈阳天鹰2018-06-06 21:40:19
