从2018年开始就在说楼市供应偏向改善，90平以下房源入市量严重不足，刚需购房者购房空间被逐渐挤压。对这样的观点很多朋友表达了不同意见，“90平以下的高价房也不能算刚需呀”，“120平的郊区房刚需买起来无压力呀”本次我们就换个角度，以房屋单套总价计算。2018年第20周，沈阳新增商品住宅入市1314套16.13万平环比大涨126.22%，但是这千余套新增供应的整体均价超过1.2万/平，平均单套面积超过120平，平均单套价格超过150万，单套价格在100万以下的房源不足4成！
2018年第40周沈阳总计审批商品房预售许可证7个，销许编号18137号至18144号（不含5月21日审批的18143号），涉及商品房总建筑面积17.23万平，绝大多数是商品住宅。一环内有3.86万平275套住宅获批，均价1.7万左右单套价格在250万左右，的底层和顶层也接近150万/套。一环至二环间有两个销许总计5.64万平488套。其中属一个归属高端项目均价在1.4万-1.5万，单套价格在190万左右，也过百万。另一个销许200套房源是高层项目的1-6层部分住宅，由于楼层较低单价较便宜大约在8500元/平，单套价格平均在80万上下。二环至三环区域有3个销许，两个洋房项目均价分别是1.4万/平和1.6万/平，其房价都不是刚需购房者所能承受的。最后一个高层项目均价不到9000元/平，单套均价约在90万上下，本次有314套房源获批。三环外仅有一个别墅项目获批，虽然单价未过万但套均价格超过150万/套。
事实摆在这里，本次入市的1314套房源中刚需购房者的选择范围，也就是二环内高层项目低层区域的200套或者是二环外高层项目的314套，整体占比不足4成。刚需购房者适宜房源供应量逐渐较少不是分析出来的，事实摆在这里。对于沈阳的购房者来说，有多少刚需购房者能承担百万以上的房价？尤其在当下这信贷紧缩，首付普遍3成的时候。所以我们可以清晰的看到，改善为主的浑南与刚需为主的沈北是2018年沈阳楼市最活跃的两个区域。
其实沈阳楼市改善型房源入市量增多从2017年到现在的土拍就能看出来。关于房地产有个属性叫做容积率，简单来说就是单位土地面积上建设了多少房产。一般纯高层项目的容积率在3-4或更高，洋房为主高层为辅的项目容积率通常在2-2.5之间，小地块横向摆一排高层的，容积率可能达到7-8。但是从2017年下半年的土拍开始，沈阳推出的居住用地的容积率通常要求在2.5以下，多为2-2.2甚至还有1.8的。至于地价更是连续走高。地价高了容积率要求又低，那开发出的产品必然是单价较高的洋房或是别墅产品。最近在沈阳市场上充斥着大量的叠拼产品，甚至普通的多层都要做成全跃的号称叠拼别墅……
对于刚需购房者来说，慢慢会发现市面上上合适的产品越来越少，虽然70-90平房源的库存量是的，但库存半年以上没卖掉的房子，要么是开发商“捂盘”，要么是不好卖，无论哪种都不是好选择。所以，年轻的刚需购房者，如果碰不到好房源就先等等吧，毕竟集体土地建设租赁用房就要有实际动作落地了，现在租房努力提高收入然后一步到位也是不错的选择。
沈阳天鹰2018-05-25 23:52:13
