买房时，户型的好坏是决定购买与否的重要因素，那究竟什么样的户型值得购买，评价户型的好坏究竟有哪些方面呢？今天我们就结合着实际的户型来看一看。下面的户型是某品牌开发商尚未销售的新盘的户型，分别是2个高层户型与3个洋房户型，我们一起来看看吧。
这是高层户型，建筑面积118平的3室2厅2卫户型。评价户型首先要看户型的通风与采光情况。先说通风，有个词专门用来形容户型的通风情况“南北通透”也就是在户型南北之间是“窗”到“窗”，并且窗是可以打开的，这种情况下房间通风是最理想的直接通风。其次是虽然有南窗与北窗，但中间有墙分割，风需要 “拐个弯”的间接通风或者是东南、西南这类的并不是南北向的间接通风。最差的是只有1个方向开有窗户，这种“U”型通风是最差的。一般来说多层一定要追求南北通透，高层的高区空气流速较快，可以适当接受间接通风或“U”型通风。上面的户型就是典型的南北通透的户型格局。
采光要相对好评判一些。首先看户型的采光面宽，然后看户型的进深，在分析具体房间的开间与窗户的宽度。好的采光一定是大开间短进深，一般来说开间进深比4：6是比较合适的，但是通进深（南墙到北墙的距离）不宜超过12.5米，超过了在中间就会有区域常年较暗。另外一点需要注意的是南向的阳台。很多人喜欢阳台，但是不知道阳台会影响采光，比如上面这个户型，南向阳台宽度1.6米，以举架3米计算，当太阳高度高于67度的时候，阳光只能落在阳台上而无法照进室内，地处北纬42度的沈阳，夏至太阳高度可以达到72度。另外一点就是如果各位想将阳台封起来，需要在买房前就确认是否允许封阳台，以及原有窗户旁的“垛口”是否可以打掉，千万不要自己想当然，能在合同或补充协议中以文字体现。
说完了采光通风我们再来说说户型的功能区大小。客厅能有两面相对的连续的墙以布置沙发与电视，摆放沙发的墙不短于3米，沙发到电视的距离能接近或大于3.2米。餐厅的宽度要考虑到餐桌的宽度、餐椅的宽度以及是否可能有人经过。一般4人位的餐桌宽度在0.8米左右，餐椅在0.45米左右，人正常行走需要0.6米左右的宽度，上面这个户型的餐厅区域稍显局促但也能满足4人位餐桌的摆放和使用。卧室的空间比较方正，面积不宜小于3*3.3米。书房的空间就比较自由了，适合摆放书桌以及书架就好。卫生间如果没有做干湿分离的需要不少于3平米的空间，如果是干湿分离的需要的空间就更大。厨房面积不应小于5平米，且需要满足通风、采光要求。L型或“一”字型厨房的建议宽度在1.7米以上，上面2米宽度的厨房虽然也可以放下两排操作面，但是人活动的空间就只有0.8米左右了，会非常局促，做L型设计比较合适。
采光通风没问题，各功能去的大小能满足使用要求，再来看功能区分布是否合理，动线设计是否合理。功能分区上，实现“动静分离”及用于活动、会客、娱乐的客厅、餐厅、客卫与私密的卧室、书房等空间区分开来。上面的户型客厅将两个南卧室分隔开，是违背了“动静分离”的原则的，但如果多个卧室想集中分布必然需要一条走廊沟通，会造成一定的面积浪费，具体需要购房者自己权衡。动线设计主要看日常生活中最常出现的三条活动路线是否有交叉与冲突，即访客动线（门口至客厅至客卫等）、起居动线（起居室至卧室至卫生间等）、家务动线（冰箱至厨房至餐厅等）之间是否有冲突。
公摊也是很多人判断户型的一个因素。比如上面这个户型的建筑面积是138平，套内面积大概在116-120平之间（由于不清楚户型图标记尺寸对墙体是否包含，无法准确计算），13-16%的公摊对于电梯洋房来说属于正常范围，考虑到阳台与设备平台的赠送，实际公摊估计在10%到12%之间。对于高层房源来说，公摊20-25%是正常的，如果配套有担架电梯可能会超过25%，电梯洋房一般在10-15%之间，多层住宅的公摊通常在10%或更低。公摊这一中国发扬光大的属性让很多购房者很疑惑，因为普通购房者很难去测量和计算真正的公摊面积到底有多少，只能选择数值在合理区间并且走廊、楼梯间、电梯配置较好的项目了。
除了上面说的，还有些细节问题一定要注意。比如上面几个洋房户型，虽然各方面条件都不错，但是要注意到其中一个卧室的旁边是电梯。电梯在运行过程中不可避免会发出一定的噪音，尤其是夜深人静的时候。如果购房者对居住环境尤其是声音比较敏感，这间卧室几乎可以弃用了。如果说洋房房源电梯的使用率相对较低，还可以忍受，高层房源如果出现这种情况那真的会痛苦不堪。
沈阳天鹰2018-05-03 21:59:17
