地价越来越贵 房价是否会暴涨

过去的1年中土地市场出现了多次高地价，甚至多次出现楼面地价高过周围的房价，“面粉已经贵过面包了”，房价是否会出现暴涨的现象？从去年的教育学院地块的12900元/建筑平米到年初的铁路学院地块11900元/建筑平米再到本月的曹仲地块11050/建筑平米，业内都推测这三块地入市后的房价会高达2.5万元/平至3万元/平或更高，而周围新房以及二手房价格都在1万元/平左右，有人开始说沈阳房价要迎来新一轮暴涨。其实大可不必担心，虽然说“面粉”涨了“面包”也会涨，但我的“面粉”价格和你的“面包”价格有必然联系么？在说地价涨了房价就会涨之前，要先看看周围的房子和这块地要推出的房子是否是一样的？如果不一样还有很大差别，那放在一起比个什么劲？

地价高了，房子自然要卖出高价，可是周围的二手房还没有地贵，房子怎么卖高价？就只能在产品品质与附加值上做文章。首先户型面积得大，不能是小面积刚需产品，起码得140平米以上吧；户型设计得漂亮吧，南北通透三室四卫还得来个衣帽间吧；一梯一户是基准吧，如果要建全高层产品那两梯一户也不是不可以；小区内的绿化、景观得好吧；物业服务要上档次吧，起码得是万科或者同等水平物业公司吧；业主会所档次不能低了吧，健身、娱乐、休闲、养生都要有吧；物联网不用说了，人脸识别什么的黑科技也得上一些吧；这样林林总总算下来，就算不能全占了怎么也得占几条不是，否则凭什么让购房者买单？

说道具体的产品，由于拿地时的容积率要求，开发商在规划时可能有几种选择：一、几栋超高层建筑搭配低密度叠墅或联排别墅产品；二、全高层大平层产品；三、中等密度洋房或叠墅产品。高层加洋房、别墅虽然能在有限的容积率里将建筑面积化，但项目品质容易遭人质疑，如果两者分园区那就更是“此地无银三百两”。全高层做大平层产品目前沈阳端的也就是新世界了，临河高层均价可以叫到2.5万元/平-2.6万元/平，但人那是浑河北岸，去掉了浑河，诸如雅居乐花园一般叫价2万元/平就是一大关了。以别墅搭配洋房就好很多了，龙湖·天宸原著以联排别墅搭配叠拼别墅，容积率1.8在沈辽路那个位置可以做到均价2万元/平，在位置更好一些的教育学院与铁路学院地块应该可以要价更高，关键是还更受高端购房者认可。

那么这些高端楼盘对周围的房价会有带动么？大家走一走看一看就知道了，虽然位置相近，但是品质的巨大差距让两者的房价完全脱离了关系，就好像奥迪涨价了和奥拓没有任何关系一样。所以这些高端房源的入市与否，对于普通购房者而言关系不大，刚需房价格如何变动还是要看细分市场的供需变化而定，虽然统计出来的数据可能会因为高价房源的增多而升高，但并不会引起刚需房价的暴涨。