操蛋的价格指数 说房价涨11.4%可实际涨幅44%

24日国家统计局的《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，让很多人兴奋起来，因为15个热点城市中只有4个同比上涨，仅有5个城市环比房价上涨。这让很多人觉得房价要开始止涨转跌。可实际上，住宅销售价格指数是一个非常操蛋的数据，统计数据说上涨11.4%可实际涨幅可能是44%！

房子越卖越远，核心区入市比例越来越低

对于中国的大多数城市，价格指数有着特别大的误差，根本无法反映房价真实的变化趋势，甚至很可能与实际情况截然相反。以沈阳为例，沈阳楼市范围随着房地产的发展不断扩张。在5年前，2环外对很多购房者来说就是“不毛之地”，现在3环外都在很多购房者考虑的范围。沈阳楼市住宅供应比例更是说明了这样的情况。我们不比较太过久远的数字。2016年，沈阳新增住宅供应约为1334万，一环内、一环至二环、二环至三环与三环外的比例为13:9:46:32。二环至三环占据了大多数，二环内的部分超过20%。而2017年的数据就已经有了很大的变化，新增住宅供应约为11140万平，按环线分布的比例为6:5:39:49，三环外的占比接近半数，二环内的部分堪堪过了10%，在这样的情况下，以交易均价的变化程度来衡量城市房价就产生了极大的误差。

房价一分没降却能统计出13%的降幅

简单来说，16年8000块买二环内，17年3环内都不一定买到好房源，这样的价格平稳有意义么？大家不用怀疑，我们可以用沈阳的数据实际计算一下。按照16年的比例，销售100平的房子，一环内13平，一环至二环9平，二环至三环46平，三环外32平，假设价格一环内1.3万，一环至二环1万，二环至三环7000，三环外4500，这样计算这100平的平均价格是多少？本人计算结果是7267.05元，然后我们再使用17年的各环线区域比例重新计算下，这100平房房子的均价是多少？只有6309.72!也就是说如果各区域房价都不变，只因为销售房源数量的变化，沈阳的房价就降了13%，实际上根本一分都没降！

名义上只上涨11.4%实际上浮44%

那我们再来看看1月份的沈阳楼市住宅供应，沈阳1月份商品住宅新增供应32.1万平，同比降幅超过4成，而各环线区域供应的差别更大，比例关系为9:0:19:72。17年1月份沈阳新增商品住宅供应55.87万平，各环线区域供应比例关系是22:3:24:51，假设17年1月沈阳各环线房价分别为17000元、11000元、8000元和5000元，我们可以计算出沈阳17年1月的“均价”是8568.72元，而用同样的环线均价计算18年1月的沈阳“均价”是6618.84元，足足降了23%，可《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示沈阳18年1月房价同比涨了11.4%啊！没关系，我们可以把18年沈阳各环线均价调高。

笔者先试着调高了30%，使得各个环线区域用于计算的房价达到22100、14300、10400、6500这样的水平，结果计算出来的“均价”是8604.49，仅仅涨了0.42%，当价格调高44%，达到24480、15840、11520、7200之后，计算结果是9531.13，才算比较接近11.4%的涨幅，但是这个时候，房价的实际“涨幅”是44%，也就是很多购房者感觉的，国家说房价没涨多少，可我要买的房子涨了许多。

也许有朋友说用住宅供应来替代成交数据，这么计算不准确。的确会有误差，但是无论是沈阳房产局还是沈阳各家数据统计机构，本身都没有查到以环线为区分的成交数据。而入市量虽然不能代替销售量，但其比例关系相差并不大，这点从各区域的新房入市量与新房销售量的比例关系就可以看出来。既然没有环线成交数据，那以区域成交数据代替环线是否可以呢？不可以，以沈阳市和平区为例，其覆盖范围从一环内的核心区到三环外的满融与上河湾板块，跨度如此大，同样会有上面说的问题。只有环线可以直观表现项目位置距离城市核心区的远近，虽然会有偏差，但是误差的划分方式。

我国的房地产市场蓬勃发展不过20余年，很多城市都处于这种房子越卖越远越买越偏的阶段，这个时候，国家统计局的“住宅销售价格指数”根本无法表现出城市房价的真实变化，上面那44%和11.4%的差别还不够大么？已经接近三分之一了，希望能有更科学的统计与计算方法，可以让所有人了解房价最真实的变化。

注：可点击阅读原文查看国家统计局《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》内容原文，链接为国家统计局官方网站