租房者福音，银行加速住房租赁市场布局

各大银行进军住房租赁市场

2月2日，中国银行（601988-CN）(03988-HK）在上海举办了“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”，推介会上，中国银行与万科（000002-CN）、华润置地（01109-HK）、招商地产、碧桂园（02007-HK）、龙湖地产（00960-HK）、绿城中国（03900-HK）等签署战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元，全面进军住房租赁金融市场。

在中国银行之前，已有多家银行参与住房租赁市场布局，以下是笔者整理的部分银行进军住房租赁市场动作。

中信银行（601998-CN）(00998-HK）在“十九大”后响应国家住房租赁政策号召，2017年10月30日，其与碧桂园集团在北京签售300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议，银企双方将在租赁住宅项目并购、开发建设、装修支持、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。

11月2日，建设银行（601939-CN）(00939-HK）广东分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作，上线了国内政银合作住房租赁平台，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的步。

11月16日，工商银行（601398-CN）(01398-HK）广东省分行营业部与广州住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》，将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。

2018年1月18日，农业银行（601288—CN）(01288-HK）北京分行为支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发，拟向首创置业、北京市保障住房中心等六家企业合计提供2000亿元信贷资金。

中、农、工、建四大行及其他银行均参与住房租赁市场布局，对住房租赁企业的金融支持力度明显加大，银政合作、银企合作的快速推进将加速住房租赁市场的发展，让全体人民住有所居。

每年万亿的庞大市场规模

住房租赁快速发展的背后，是我国住房租赁市场的强烈需求所推动的。根据《中国流动人口发展报告2017》统计，截止2016年末，我国流动人口2.45亿，其中大部分居住于私人出租住宅中，这类租住方式大多面临中介服务不规范、租期不稳定、监管错位等各种问题。

当下租赁市场最主要的痛点为供需结构紧张，特别是在一、二线热点城市，高房价下流入的大量人口只能被迫选择住房租赁，但由于租赁房源少，租金位于高位。

与主要发达国家相比，我国的住房租赁市场稍显落后，从下图中能看出，我国住房拥有率远远高于其他主要发达国家，这也就意味着，我国住房租赁规模较小，而一个成熟的住房租赁市场，租赁住房的比例应该在40%左右。可见，我国的住房租赁市场仍有较大发展空间，据中国指数研究院测算，以2016年2.45亿流动人口计算，我国租赁市场规模每年高达1.2万亿元。

图：整理于中国指数研究院

合理房价仍是租赁市场完善关键

2017年7月18日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确表示，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债券融资工具等公司信用类债券及资产支持债券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁亦属于重资产行业，金融政策的支持是住房租赁市场发展的基本条件之一，所以“四大行”及其他银行在进军住房租赁市场助其发展的同时，也能从万亿的住房租赁市场中分一杯羹。

而各大银行在选择合作的房企之时，会考虑到向房企融出的资金能否收回，龙头房企，资源整合能力较强，运营管理经验丰富，资金流动性强，出现中途崩盘的可能性较小，将是银行的合作对象，这类企业从银行融出的资金也将相应较大，能加速自身在住房租赁市场的布局，这就是“强者恒强”的原理，今年也将是房企分化的一年，大房企奠定租赁市场优势，小房企因融资问题将被逐步拉大差距，因此，2018年买房企的股票，紧盯龙头房企。

从我国首单百亿租赁住房REITs获批也能证明笔者这一观点，2月2日，碧桂园百亿储架租赁住房REITs获得深圳证券交易所审议通过，产品规模为100亿元。证券交易所相关业务负责人表示，“本单产品是以高周转为标签的龙头房企，通过并购/开发-自持-运营模式获取房源，并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs，具有很好的市场带动效应。”龙头房企获取资源优势明显。

据中国指数研究院对美国1960年以来的租房率及房价分析看，在房价上涨，特别是飞速上涨阶段，人们出于投资的心理更愿意选择购房，对租房意愿降低。房价平稳或者下降时，人们更愿意选择租房。所以，从我国目前住房租赁市场看，确实存在较大市场空间，租赁市场的发展亦如火如荼，但保证房价的合理性亦是租赁市场逐步完善的关键，于房价平稳之时建立房地产市场的长效机制相对而言容易些，在全体人民住有所居的同时，早日实现漂泊异乡者不为租房而烦恼。