铁路机械学校地块楼面价11900？错！是16604！

2月2日，沈阳进行了一场土拍，最终渥尔夫地产以21.52亿的总价击败了万科、新世界、龙湖、旭辉、中海等品牌房企拿下了铁路机械学校这块皇姑区潜力学区地块。11900元/平的楼面地价在沈阳历史上可以排在第二位，仅次于2017年的沈阳大学教育学院地块的价格。巧合的是，两块地的前身都与教育有关。

很多朋友或是在感叹又一次地价过万；或是在遗憾不是品牌房企拿下这块地；或是在愤愤不平的说内定、内幕、暗箱……为什么品牌房企最后都不跟了呢？

认真的算起来，这块地的位置、周边环境、配套条件都是非常棒的呀。论位置，这里不仅是二环内，更是一环边上；论配套，2公里到北行，周围夜市、银行、早市、商超都一应俱全；论教育，3公里内有珠江五校、岐山一校、辽宁省实验学校、43中学、虹桥中学、辽宁省实验中学、辽宁大学等众多名校；论交通，地铁9、10号线换乘站淮河街站距离本地块就1公里，种种条件比去年那次有过之而无不及，那为什么价格不及去年呢？

原因就是：该地块要求的不大于30%的商业配套，且要求开发商自持不少于40000平方米的办公面积10年，起始时间还是进行产权初始登记之后。

这样的条件完完全全打击了几大品牌房企的积极性，但即使这样，旭辉、龙湖、中海也跟到了1.1万之后，可见开发商对这里还是非常看好的。

这两条影响有多大呢？要求开发商自持10年，10年间只能产生租金，按照目前沈阳的写字间空置率与租金水平，这10年的房租能抵得上开发成本和10年间的物价上涨就不错了。即如此，这块地未来的就都要在住宅上收回来。根据这块地的相关要求我们来计算一下。

土地面积9万平（为了好算，零头老赵抹掉了），容积率1-2，商业占比30%下浮不超过2%，列不等式组：

（1）规划建筑面积=规划住宅建筑面积+规划商业建筑面积（含自持写字间面积，下同）

（2）1 <规划建筑面积/9<2

（3）28% <规划商业建筑面积/规划建筑面积<30%

（4）规划商业建筑面积 >4

计算得出，住宅建筑面积12.96万平，建筑面积12.96万平的住宅，21.52亿的地价，核算下来是多少？住宅的楼面地价相当于16604！一般来说，房价中土地成本占比在40%以内算比较合理的，这样计算下来房价将达到4万！试问，当下的沈阳楼市，有那家开发商有信心在19年推出价格在4万的住宅？

如果说中海有高端项目经验，有自持写字间运营经验，旭辉、龙湖都有高端项目开发经验而敢于挑战这一极限，渥尔夫凭什么？一家连4个刚需项目同时玩都会砸到脚的盖房看集资的房企凭什么？如果最终真的是渥尔夫开发了这个项目叫价4万，你敢买么？如果卖不到4万，呵呵……