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消息一:“人民日报”旗下的《证券时报》报道,有传闻说——恒丰银行1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务,存量业务可正常受理。恒丰银行回应称:“关于暂停受理房地产行业新增授信业务,是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策,我行的房地产贷款占比比较高,属于暂时性内部管理措施,不涉及其他。”也就是说,市场传闻得到了证实!
消息二:“新华社”旗下的《中国证券报》报道,2018年以来,房企融资通道骤然缩紧。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。
也就是说,银行给予开发商的两种重要融资方式——授信和开发贷,都在全面收紧。一些“此前比较激进”的银行,甚至暂停了相关业务!
与此同时,在北京最近的一次“共有产权住房用地”转让中,出现了土地流拍的迹象,市场有进一步转冷的迹象。
此外,1月25日银监会对“楼市杠杆率”的厦门开出了系列罚单,对资金违规进入楼市问责;在1月25日到26日召开的“银行业监管会议”上,银监会提出了:
1、努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。
2、继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。
由此可见,银监会对楼市的“监管风暴”正在全面发力。
那么问题来了,这些措施对楼市的影响到底有多大,会引发楼市全面下跌吗?对此我的看法如下:
,2018年、2019年和2020年,是防范和化解金融风险的关键时期,抑制企业、居民的杠杆率(负债率)是中央既定的方针。
从过去一段时间恒大、万达等企业“降杠杆”的情况看,未来会有更多的开发商要“过关”。但在这个过程中,官方会小心操作,避免“逼死”一批企业。毕竟,今年是改革开放40周年,保护企业、个人产权是主基调。其目的,还是要激发民间投资热情。
但在这个过程中,个别地区、个别企业、个别股票的波动是很难避免的,大家要小心风险。
第二,3月的“两会”将成为一个分水岭。目前严厉的政策能否维持到“两会”之后,有待观察。
为什么“两会”重要?因为换届。央行、银监会等“一行三会”都面临人事变动,这个因素会对政策产生重要影响(金融监管再次进入“比狠模式”)。此外,到“两会”之后,一月、二月的经济数据就会出来,财政收入等下滑的态势会更加明显。2017年11月的“一般预算内收入”同比下滑了1.4%,12月下滑了4.3%。前财政部长楼继伟刚刚表态说:2018年增加赤字和地方债的空间不太大。所以,财政收入下滑的“容忍度”并不高。
更何况,人民币这样,对外出口的负面影响将逐步显现;另外,环保攻坚战带来的“稳增长”压力也在加大。
第三,综合上述两点,我认为新出现的“两大利空”,主要是局部的、针对个别企业的,未必能对房地产行业构成全面利空。
第四,其实对于房地产行业,金融政策是有保有压的。“压”的是部分银行(房地产业务占比较高)、部分房企(中小房企、杠杆率过高的房企)、部分业务(商品房),而“保”的是大型房企、尤其是大型国资背景的房企,鼓励其开展长租、共有产权、限价房的业务。至于刚需、改善型需求买房,也将被支持而不是打压。
正因为如此,股市里的相关概念股(比如万科、保利、碧桂园等)仍然反复活跃、继续走强。
看点
对于2018年的股市和楼市,都不用悲观
还是那句话,对于2018年的股市和楼市,都不用悲观。
2018年,股市可以怀着“炒”的心态,快进快出参与热点,不留恋、不满仓、注意落袋为安;
楼市则相反,“炒”是危险的,在人口有显著增量的高级别城市,中长线购买优质住宅(杠杆率不要太高)是可行的,2018年是播种的季节。
什么是“优质住宅”?质量好、管理好、没有环境硬伤,学位中上、有或者未来有地铁站、商业便捷的房子就是“优质住宅”。什么是“中长线”?5年以上。
延伸
关于楼市调控,地方两会透露哪些政策?
当前,各地两会正在密集召开。在房地产内容方面,各地的主要内容针对房地产调控继续维持力度与推动租赁发展。当中包括北京、佛山、广东、福建、安徽、南京等多地的两会期间,均有多个委员提及房地产调控与房地产租赁。
与此同时,国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅近日也发布《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
目前政策内容主要两部分,一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。到目前为止,这种政策已经有超过15个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
在中原地产首席分析师张大伟看来,相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧,降温房地产市场为主,从四季度开始到2018年,房地产调控将以落地各种政策为主,其中租赁是最关键的一个环节。
“预计一直到2018年3月份,两会前后,租赁的各种配套政策将都是房地产两会内容的最关键核心。”张大伟认为,2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,房地产市场依然维持推动的经济活力,2018年1月开始调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。
2017年全年,房地产调控的特点是一城一策,甚至一城多策。分类调控是2017年调控的最主基调。短效调控机制逐渐向长效调控机制转变,限购限贷限售限商限价,5限叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。
张大伟表示,预计后续还有城市会出现政策调整,过去部分城市的一刀切政策,并不利于市场平稳,预计更多的城市将执行一城多策,调控多样化。
据统计,截止日前,已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。累计多城市合计出让的租赁土地面积超过600万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过10万套,集中在北京、上海等一二线租赁热点城市。
(文章综合参考自刘晓博、三玺,收藏市场瞬息万变本文观点仅供参考不构成投资建议)(此文为投资收藏圈整理,转载请注明来源。)
来源:投资收藏圈
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