2018似乎是个特别的年份，经过17年的疯长，沈阳楼市均价破万似乎即将到来，可1月的发展并没有验证某些人的期望，沈阳楼市平稳，到目前为止的成交均价还稍稍降了那么一点。在这个省级两会召开的年份里，似乎有多项调控政策到来或可能到来，究竟沈阳楼市会走向何方？沈阳的2018，我们究竟买不买房？
在讨论沈阳房价与究竟买不买房之前，我们先来看一下自己。如果你有个不买房就不结婚的“丈母娘”，那恭喜，你不用纠结买还是不买了，买套房就结了吧，你该考虑的是买套什么样的房子。言归正传，我们来看看在2018到来可能到来的政策，1、租售同权；2、土地供应渠道扩大；3、加息；4、房产税；5、限……
先说租售同权，这个话题老赵已经写过。对于沈阳来说，老赵不认为租售同权会像很多人以为的那样打压，老赵认为租售同权最直接的打压对象是品质不高的刚需房。这些刚需房买时不贵，卖时不好出手，楼市涨时涨得少跌时跌得多，不卖吧，住着还不舒心租还租不上价（后面我们再说为什么租不上价）。所以老赵认为租售同权之后，选择租房也不买这种刚需盘的年轻人会更多。
租售同权不会打压 对沈阳5000以下刚需盘构成更大考验
再说土地供应。这个话题来源于国土资源部部长的表态，与此相辅相成的是国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅发布《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，这意味着除地方政府层面的“公租房”、“廉租房”之外，又一姓“公”的大房东即将入场。目前来说，集体所有制下的土地距离市中心相对较远，但随着城市规模的扩大，也有部分集体所有制土地地铁线等交通便利的节点，同时这些区域也是城市低价楼盘的集中地，这对于刚需盘更是直接打击。老赵考虑的另一点就是，这一政策会否让部分历史遗留的“小产权”房转正为“公家租房”？虽然意见中提高这类租房的租期不超过20年，但优先续租在有国家背书的情况下可能会引动某些人的小心思。
国家队房东会带来什么？
集体土地入市能否引爆房地产尚不可知，但是公租房与廉租房的极大的补充。
金融紧缩从17年就已经开始显现了。根据央行《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，17年个人房贷的增长22.2%，增长率降低了14.5个百分点，可以说2017年相比2016年少发了上万亿的个人房贷。在2018年，提高首付比例，利率提高已经是一个普遍现象了，预计2018年仍将延续17年的状态，楼市投资者的融资成本增加，刚需购房者的置业压力加大。考虑到目前个人房贷的实际利率已经普遍性提高，2018年未必会直接调整基准利率，但是针对房地产的定向“加息”仍将持续，若18年中期前，央行能再次降准，或会降低房贷的获得门槛，但利率优惠基本看不到了。
央行会否加息降准不好说 个人房贷实际利率已经升了这是确定的
房产税已经是一个讨论了多年的老话题了，每年都有“狼来了”的呼声，今年也不例外。虽然房产税目标明确的就是针对房产持有收税，但是其出台仍要解决许多问题。征税基准究竟是按照交易价还是评估价？如果按照评估价谁来评估？如果按照交易价那岂不是买的越早的越划算？多地多套房产如何认定？家庭住房，尤其是多代人之间的家庭住房如何认定？这些问题不解决如何开征？然后再考虑立法，颁布征求意见稿，审议通过正式施行等环节，老赵不认为2018年能迎来房产税，或许会来上两轮只报不交的“空转”征收。房产税直接打击的对象，是长期持有房产的投资客，但是老赵觉得这些人并不是推高房价的推手。国家也说“房是用来住的”，这些长期持有房产的人，其住宅房产不也是用来出租供人居住么？有多少人土豪到有多套房产不住也不租呢？那样的人也不在乎那点房产税把。更应该打击的，是短期炒作，根本不是为了住，就是为了低买高卖赚取利益的这些人，应该提高此类房产的交易成本，这样才能更好的打击炒房。
老赵不认为房产税会对炒房者构成严重打击
过去的楼市调控，总是避免不了各种“限”，限制购买，限制过户，限制出售，18年还会等来这些么？沈阳应该不会。虽然17年沈阳楼市1500万平的成交成功使楼市库存去化周期降低了6个月，但仍超过1年。
综上所述，老赵认为，只能买刚需盘的各位购房者，如果不是真的不买不行，先看看自己是不是符合公租房的申请条件，如果符合，就先别着急。准备换套房的各位购房者，换就换个好点得，千万不要高不成低不就，不然就别换了。
最后再提几句沈阳的数据，希望对大家有用。首先是17年的沈阳土地供应，沈阳全年供地面积环比降了14.36%，土地成交总额升了50%，地价翻了近1倍。35块居住用地中，楼面地价低于5000元/平的仅有17块，其余18块楼面地价在5500-12900元/平，这些土地在18年的下半年会陆续入市，地价如此高，必然不会做很低端的刚需项目，卖一万一平都有亏本的风险，更不要说楼盘地价就12900元的地王了，它的房价会是多少呢，三万？四万！？。那些低于5000元/平的，有8块在2500元以下，这些就是潜在的刚需盘了，他们的价格估计会在4000-5000的价位上，大多位于经济开发区或是沈北新区，未来面临的是交通、配套等问题。
然后截止到2017年的12月，沈阳房价相比2015年涨了14.9%，省会城市中仅比太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、海口、成都、兰州、昆明、西宁、银川、乌鲁木齐等稍高（老赵这项真的没认真看，欢迎大家评论补充），那些准备投资的，自己考虑吧，虽然老赵认为18年沈阳的高端楼市会涨，低端楼市会很惨烈，整体均价涨幅不会太高。自住的话，还是那句话，一定要买那就买吧，这样的购房者不用考虑房价趋势。
沈阳天鹰2018-01-29 04:44:32
